НовостройкиКоттеджиНовостиАналитикаЗаконодательствоИнформацияОрганизацииО проекте Новостройки Екатеринбурга
С проектными декларациями вы можете ознакомиться в офисах застройщиков или на их сайтах Рекомендации для покупателей новостроек

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 > >> 
Показывать с / / по / /

АНАЛИТИКА

в начало списка предыдущая страница следующая страница в конец списка
Обзор рынка загородной недвижимости Екатеринбурга за 2018 год

Сергей Бессонов, эксперт компании Villa66

Рынок загородной недвижимости не повторяет тенденции рынка городского. Он меньше зависит от макроэкономических показателей, живет своей жизнью и развивается по своим законам. Это гораздо более закрытая и непростая для исследования отрасль, в сравнении с городским строительством, где есть открытая информация о построенных и проданных метрах. Данное исследование касается развития первичного рынка загородной недвижимости в организованных поселках и опирается на исследования экспертов Villa66.


Ситуация на рынке 2018 года была более оптимистичной, чем в 2017 году.

Объемы продаж подросли на 10-15%. Традиционно, основные объемы продаж происходят в загородных поселках по Челябинскому, Тюменскому и Полевскому трактам. Там же находится наибольшее количество коттеджных поселков и наибольшее предложение по объему.

Цены за год увеличились на 7-10%. При этом, цены растут в дешевом (эконом) и дорогом (премиум) сегментах рынка. Стоимость среднего (комфорт) сегмента практически не изменилась.

На рынке по-прежнему преобладает предложение «участки без подряда». Такие продажи составляют около 90% в объеме рынка. Рынок «участки с подрядом» характерен для сегмента премиум и LUXURY, где для застройщика важно не количество проданных участков с домами, а цена.


Рынок загородных поселков с предложением «участки без подряда»

Этот рынок по-прежнему делится на 3 неравномерных сегмента:
  • Неорганизованные поселки – это поселки без управления, в них нет Управляющей компании и/или ДНП. Такие поселки имеют ориентировочные границы застройки. Зачастую периметр не огорожен и не охраняется, обслуживание инженерных сетей и мест общего пользования (в т.ч. дороги) не ведется или ведется не системно. На 2018 год это порядка 20% рынка, и надо заметить, что данных предложений стало заметно меньше.
  • Слабо организованные поселки управляются непрофессиональной УК и/или ДНП. Таких поселков на рынке около 60%. Доля их уменьшается, но очень медленно.
Хорошо организованные поселки управляются профессиональной УК или сильным правлением ДНП. Здесь чистота, порядок и своевременное обслуживание инфраструктуры. Пока их можно пересчитать по пальцам, но запрос на такой подход у покупателя активно формируется.


Как мы видим, цивилизованное управление пусть медленно, но приходит в «загородку». Связано это с малым количеством крупных профессиональных УК на рынке, способных справиться со сложностями и тонкостями в управлении проектами жилой застройки за городом.

Рынок продажи земельных участков «без подряда» претерпел некоторую коррекцию:
  • Эконом-сегмент уменьшает площади участков. 60- 65% продаж приходится на участки площадью 6-8 соток (вместо 7-9 соток в 2016, 2017 гг). Связано это с «суммой чека» и желанием сэкономить на земле в пользу более благоустроенного дома.
  • Комфорт-сегмент, напротив, увеличил свои пожелания к площади до 10-13 соток (вместо 9-10 соток в 2016, 2017 гг). Связано это с изменением проектных решений и пониманием «пространственного развития» своего землевладения.

Премиум-сегмент в среднем остался на прежнем уровне 15-18 соток, но при этом количество желающих купить 20-25 соток и более увеличилось до 20%.


Рынок продажи новых коттеджей/домов

В целом, подтверждается тенденция прошлого года к уменьшению площади домов. У покупателя появилось больше рационального понимания затрат на содержание и налоги, и меньше иллюзий по поводу «большого семейного гнезда».
  • Эконом-сегмент в основном представлен домами 80-120 м2. Ленточный или свайный фундамент, стены из пеноблока или каркас. Исполнение - под «черновую» или «чистовую отделку». При этом дома, в основном, строятся на участках 6-8 соток по максимально низкой цене. Предложение в данном сегменте занимает порядка 75-80% рынка.
  • Комфорт-сегмент домовладений обычно предлагает дом 150-220 м2 на участке 10-13 соток. Данное предложение занимает порядка 15% рынка. Изменения в данной категории произошли, в основном, в сроках продажи, которые увеличились на 15 -20%. А так же в степени готовности объекта: увеличилось доля объектов под «чистовую» отделку, где подключены сети и облагорожен участок.
  • Премиум-сегмент на рынке представлен единичными проектами и продажи происходят очень индивидуально.

Таунхаусы и дуплексы представлены на рынке в небольшом количестве. Для пригорода Екатеринбурга это, скорее, экзотика. Данное предложение обычно рассчитано на покупателя «первого жилья» и более-менее успешно в черте города и ближайшем пригороде.


Изменение требований покупателей к загородной недвижимости в 2018 году

В целом следует сказать, что покупатель становится более грамотным и требовательным, и 2018 году это невозможно не заметить.
  • В эконом-сегменте - возникло расслоение по требованиям и пожеланиям. Количество покупателей, для которых важна только цена заметно снизилось (на 10-15%). Почти половина данного сегмента учится обращать внимание на качество дорог, инженерные сети, соседей и инфраструктуру поселка. И они готовы чуть «доплатить», чтобы быть уверенными в качестве загородной жизни. Можно констатировать факт: в бюджетном сегменте формируется понимание, что при покупке земли важна не только стоимость «сотки».
  • Покупатель земли в сегменте «комфорт» стал еще более требователен. Данный факт можно зафиксировать аналитикой ведения сделки: 
1.   «Время прохождения сделки» от получения лида до заключения договора увеличилось на 25% по сравнению с 2017 г.

2.   «Количество встреч и показов» одному покупателю - увеличилось на 20%.

3.   «Предоставление информации» (дополнительные проекты, тех. условия, разрешения на строительство и пр.) по требованию покупателя - увеличение практически на 40%.
  • Парадоксально, но покупатель в сегменте «премиум» изменился в сторону быстроты принятия решения - «время прохождения сделки» сократилось на 7%.
  • Количество земельных участков, продающихся по акциям (скидка, рассрочка) осталось практически неизменным, хотя условия акций ужесточились. Время рассрочки уменьшилось, рассрочки более 3х месяцев предлагаются теперь с «увеличением цены». Количество участков «со скидкой» и «со скидкой 50%» заметно снизилось.

Ситуация с кредитованием практически не изменилась: количество ипотечных и кредитных сделок на рынке покупки земли занимало и занимает 1-2%. Статистика кредитования сделок по продаже новых коттеджей, по отзывам застройщиков, тоже не сильно изменилась.


Пожелания покупателя в 2018 году: 
  • Изменился первый приоритет: если раньше сначала выбирали выезд из города (Челябинский, Тюменский или иной тракт), а потом все остальное, то в 2018 вопрос №1 для 65% покупателей - выбор «места для жизни». Можно констатировать, что  с развитием инфраструктуры и транспортной доступности, выезд из Екатеринбурга уже не так важен. Количество покупателей, выбирающих прежде всего поселок, увеличилось на 15%.
  • Ужесточились требования к поселку: 75% покупателей указали, что для них концепция и инфраструктура поселка оказывают существенное влияние на принятие решения о покупке.
  • Расположение: подальше от тракта, лесной массив, роза ветров, время поездки от дома/работы.
  • Концепция поселка и проектирование: подходит ли поселок для семьи и насколько продуман проект. Покупатель начал визуализировать, как он там будет жить.

Инженерные сети: газ и э/э желательно в подземном исполнении, централизованный водопровод желателен, дорога не менее 6 м в ширину, асфальт очень желателен, освещение дороги и мест общего пользования обязательно.


  • Инфраструктура: детско-спортивные площадки с наполнением «чем больше-тем лучше», с вопросами «А почему нет еще и …?». Места для прогулок, желательно тротуар, организованные выходы/выезды на спортивной технике в лес. На 25% выросло выросло количество людей, не желающих гулять по проезжей части, которым не нравится, чтобы по поселку «гоняли» квадроциклы. Все это серьезные требования уже к проекту поселка. Магазинчики, кафе, автомойка и пр. добавили в приоритете 10%. Вопросы про школу и детский сад задает 90% покупателей. При этом 80% семей хотят иметь возможность прикрепиться к соседней школе, хотя детей в ближайшие 1-2 года переводить из города не собираются. Общественный транспорт также интересует скорее как возможность для семьи и как необходимость для проезда рабочих и обслуживающего персонала.
  • Требования к форме участка претерпели существенные изменения. На 20% увеличилась востребованность участков правильной формы - квадрат, прямоугольник. Длина участка по «фронту» - выход к дороге - требуется 22-24 м. На 15% выросло количество желающих жить в тупиковом проезде или на тупиковой улице. На 5% снизилось количество желающих иметь участок, где с двух сторон дорога. И, что особенно интересно, на 18% увеличилось количество покупателей с запросом «Чем меньше соседей - тем лучше» и с вопросом «А кто будет моим соседом?»

Важным изменением 2018 г. стало желание покупателя иметь дополнительный сервис: служба сантехников, электриков, обслуживание котельной, чистка снега, покос травы и пр. Теперь 23% покупателей ожидают, что эти услуги можно будет получить прямо в поселке.


Запуск новых проектов

На рынке в 2018 г. новых проектов было запущено крайне мало, а крупных не было совсем. Главным образом это развитие или переформатирование уже существующих проектов. Застройщики в этом году опасались инвестировать в новые территории.

При этом произошли неприятные изменения в сегменте «эконом». Появилась тенденция, когда застройщики при реализации проекта пытаются возложить ответственность за строительство ЛЭП на монополистов- энергетиков, за строительство газопровода - на договоренность ДНП и монополистов- газовиков, только дорогу по простейшей технологии такой застройщик готов делать самостоятельно. То-есть, в цену продажи включен только земельный участок, а дальше покупатель должен все сделать сам: электроэнергию требуйте по закону с монополистов, по газу - делайте ДНП, «скидывайтесь» деньгами и заключайте договор с газовиками.

Что ждет рынок загородной недвижимости в 2019 году
  • Новых проектов коттеджных поселков появится на рынке крайне мало и это будут совсем небольшие проекты.
  • Объем проданных участков «без подряда» вырастет на 10 -15%. Рост придется на сегменты «эконом» и «премиум». «Комфорт» прибавит, но меньше - порядка 5-7%.
  • Объем проданных домов не увеличится. Количественно преобладать на рынке будут по-прежнему дома «эконом» и «суперэконом». Продажа таунхаусов, скорее всего, уменьшится в объеме на 5-7%.
  • Объемы жилья, самостоятельно построенного покупателями земельных участков, по нашим расчетам увеличатся на 10-15% по сравнению с 2018 г.
  • Цены на загородную недвижимость продолжат общую тенденцию 2018 года.
  • Объем традиционного предложения «продажи по акции» снизится на 5- 8%.
  • Ожидается дальнейшее ужесточение законов и нормативных актов для застройщиков.
  • Увеличится количество коттеджных поселков с профессиональными управляющими компаниями.

В целом, подход к анализу экономики в секторе загородной недвижимости иной, чем в городской застройке. Его экономику целесообразно оценивать не из расчета проданных штук или квадратных метров, а с точки зрения успешного или не успешного проекта. Каждый поселок – это проект. Если он полностью построен и реализован в запланированные сроки по запланированной цене – такой проект можно признать успешным.


В этой логике прямо сейчас происходит расслоение рынка, разделение его на успешные и неуспешные проекты. И переход из второй категории в первую все менее вероятен. Неуспешные проекты будут стагнировать: цена повышаться не будет, предложения «по акции» будет расти, но продажи продолжат падать. Количество покупателей загородной недвижимости в регионе ограничено, но они всегда есть, этот спрос постоянный. Просто их будут перетягивать на себя поселки с профессиональным архитектурным планированием, богатой инфраструктурой, надежным застройщиком и грамотной управляющей компанией.


 
Уральская палата недвижимости
Уральская палата недвижимости
АНО "Риэлторский информационный центр"
© 2003-2019

Использование материалов сайта без согласия редакции запрещено.

Размещение рекламы на портале:
+7 (343) 367-67-60 вн. 148, Email: 1 @ upn.ru

Яндекс.Метрика