НовостройкиКоттеджиНовостиАналитикаЗаконодательствоИнформацияОрганизацииО проекте Новостройки Екатеринбурга
С проектными декларациями вы можете ознакомиться в офисах застройщиков или на их сайтах Рекомендации для покупателей новостроек


ИНФОРМАЦИЯ

Налог на недвижимость

Об этом налоге начались разговоры еще тогда, когда государство санкционировало бесплатную приватизацию жилья для всех своих граждан.  Теперь политика в части жилой недвижимости приобретает ощутимо рыночный характер – скоро все собственники квадратных метров поймут, что «бесплатного» жилья не бывает. Restate.ru предлагает краткий анализ ситуации с новым налогом на имущество. 
 
Президент сказал – чиновники услышали
  
В «бюджетном» послании Федеральному собранию РФ до 2010 года Владимир Путин заявил о необходимости "принять главу Налогового кодекса, регулирующую взимание налога на жилую недвижимость граждан, исчисляемого от рыночной цены объекта недвижимости". Считается, что  этот налог должен заменить два существующих – на имущество и на землю. Многие специалисты едины во мнении: такая замена значительно усилит налоговое бремя –   пока о льготах по этому налогу официально речи не идет.  Законопроект  "О местном налоге на недвижимость" в  2004 году прошел первое чтение в Госдуме, и пока остается на этой точке. В четырех регионах России отрабатывается "методика оценки рыночной стоимости квартир". Минфин, которому изначально принадлежит авторство идеи, предлагает ввести универсальные ставки по налогу на недвижимость, который местная власть будет устанавливать в интервале 0,01–0,5% от кадастровой стоимости единого имущественного комплекса, состоящего из земли, зданий и сооружений. По мнению Минфина, кадастровая оценка, в отличие от ныне применяемых расценок БТИ, должна быть, по возможности, приближена к рыночной.  Предложение Президента, конечно же, сейчас добросовестно обсуждаются и готовятся к исполнению. Однако, в самой постановке вопроса слишком много слабых мест, чтобы можно было говорить об успешном и безболезненном введении этого налога. Что, в частности, волнует профессионалов и обывателей в связи с будущим налогом?
 
Сколько денег придется заплатить?
 
Заместитель министра финансов Сергей Шаталов пообещал, что ставки налога на недвижимость, по предварительным расчетам Минфина РФ, могут быть установлены в пределах от 0,01% до 0,05%. По его словам, применительно к московской квартире площадью 72 квадратных метра сумма налога на недвижимость при таких ставках составит в год от $10 до $50. В настоящее время к такой квартире применяется ставка налога на имущество 0,3% и сумма налога составляет $34,5. Но закон доверяет расчет данного налога не Сергею Шаталову, а муниципальным властям, для которых он должен стать базовым. По мысли создателей закона, муниципалы должны будут до 45% своего бюджета создавать на основании этого налога, а с такими ставками, какие предлагает заместитель министра финансов, этих показателей не добьешься. Возможно, пугающих 2% от стоимости жилья сразу и не будет, но гораздо более реальный взгляд на вещи - налог в 1-1,5% от рыночной стоимости в год. Если считать, что самая дешевая однокомнатная квартира в Москве стоит сегодня от $120 тыс., то налоги на нее составят $1200-1800. Для малообеспеченных жителей это достаточно серьезно.
 
Будут ли льготы?
 
Собственно, одна из официальных причин принятия закона о налоге на имущество – это стремление к социальной справедливости. Представители власти уже неоднократно возмущались, что  владелец шикарного дома на Рублевке платит такие же налоги в казну, как и средний москвич. Логика подсказывает, что в таком случае налог надо сделать дифференцированным. А что будет положено в основу такой дифференциации? Заместитель министра финансов Сергей Шаталов утверждает, что будет введена система льгот для пенсионеров, военных, инвалидов и других категорий граждан. При этом будет предусмотрена система необлагаемого минимума. Например, 15 метров на человека не облагается налогом, а все, что сверх этой суммы, облагается. Но если это пенсионерка, которая одна осталась в квартире размером 60 метров? Понятно, что нужна более изощренная методика, которая будет учитывать сразу ряд показателей, а не только метраж на человека. 
 
На какой теоретической базе основывается закон о налоге на недвижимость?
 
Сейчас этот вопрос полностью открыт – не существует общего кадастра недвижимости в стране. Создавать его -  дорого и долго, а главное, непонятно, кто должен этим заниматься.  Обязанность по оценке недвижимости и формированию налогооблагаемой базы, скорее всего, будет возложена на муниципальные органы.  Но пока специалисты не наблюдают в этих структурах ни средств, ни профессиональных возможностей для выполнения этой задачи. Они могут лишь установить конкретные размеры ставок на местах и налогонеоблагаемый минимум. Возможно, со своей стороны приложат усилия именно коммерческие структуры. Нечаева Людмила, директор ЗАО «Русский Фонд Недвижимости СПб» так описала Restate.ru ситуацию с новым налогом: - Опыт неисполнения законов в России богатый, и я думаю, этот закон граждане тоже сумеют как-нибудь обойти. В числе прочего их к этому подталкивает сам стиль построения отношений государства с собственниками жилья. Сначала усиленно рекламируют возможности улучшения жилищных условий – молодым успешным людям, их старикам, детям. Устраивают дачную амнистию, позволяют брать квартиры в собственность, раздают все большее количество кредитов на покупку жилья. Потом пройдет краткое время, и человек, еще не выплативший этот кредит, станет заложником налоговой системы. То, что налог не будет маленьким, очевидно – ведь с годами будет расти и стоимость недвижимости, и стоимость земли.  Также очевидно, что с подобными законодательными инициативами Президент торопится: ведь у нас еще нет единой классификации недвижимости. Сначала надо принять ее, усвоить общую терминологию. Я возлагаю большие надежды на ближайший форум по теме классификации недвижимости (его проведут здесь крупнейшие западных компании – Knigt Frank, Jang LaSalle и др.): они предложат методику, позволяющую упорядочить сначала объекты складской и коммерческой недвижимости, а потом и жилищные объекты.
 
Кто будет оценивать?
 
Проводить оценку по логике вещей должны федеральные власти или специально созданные коммерческие агентств, которые будут делать эту работу за деньги. Это может быть ниша и для агентств недвижимости, и девелоперских организаций. Игорь Данковцев, директор по продажам в строительной корпорации «Элис» недоумевает: - Кто займется оценкой на должном профессиональном уровне? Это должны быть оценщики, аккредитованные государством, но не частные компании. Как вообще будет построен механизм обращения к оценщику? Сам гражданин может пойти в такую компанию и попросить насчитать ему рыночную стоимость его квартиры в два раза ниже настоящей. Это пока еще не продуманный законодательный ход, и я не знаю, как они собираются решить эту проблему. Хорошо придумывать новые законы, но надо же, чтобы они еще и исполнялись. 
 
Что может быть следствием введения нового налога?
 
Все последствия в точности можно будет описать после того, как закон о налоге на недвижимость пройдет второе чтение. Есть мнения о том, что интерес потенциальных приобретателей жилья может склониться все-таки в сторону социального найма. Ирина Иванова, специалист Санкт-Петербургского государственного учреждения «Горжилобмен» считает, что в ближайшее время интерес рядовых людей к оформлению квартир в собственность уменьшится. По ее мнению, как только граждане подсчитают, что в перспективе окажется выгоднее по выплатам, увеличится количество обменов, появятся новые сценарии улучшения условий жилья – не путем купли-продажи.  На этом фоне активно строятся предположения о том, что слишком высокий налог может обрушить рынок недвижимости. Многие специалисты уверены, что налог более 1 тысячи долларов в год повлияет на «слив» инвестиционных квартир, которые сейчас простаивают у некоторых владельцев. Николай Вопиловский, руководитель Департамента правовой поддержки Управления новостроек холдинга «МИЭЛЬ», уверен:
- Увеличение налога на недвижимость может оказать влияние на цены на жилье и соотношение спроса – предложения на рынке недвижимости за счет увеличения объема продаж жилья большого метража, принадлежащего гражданам с низким уровнем доходов, не позволяющих оплачивать большой налог на недвижимость, с одновременным повышением спроса на  малогабаритные квартиры. Помимо изменений на рынке купли - продажи жилья, увеличение налога на недвижимость может отразиться и на рынке аренды жилья, поскольку многие арендодатели будут включать размер налога на жилье в стоимость арендной платы.
Да, действительно, отток инвестиций может иметь место, - поддерживает Нина Кузнецова, Генеральный директор, МИАН-агентство недвижимости. -  На настоящий момент покупки на рынке осуществляют две категории инвесторов: одни, которые являются профессионалами рынка, хорошо понимают уровень надежности конкретных объектов и застройщиков, понимают стадии ценовых скачков; вторые - которые имеют дело с элитными квартирами, динамика стоимости которых мало зависит от макроэкономических тенденций, а обусловлена уникальностью объекта и навыками продавца. Если доходы от продажи подвергнутся обложению со стороны государства, первая категория инвесторов будет «вымыта»  с рынка, так как «играя», на ценовых скачках, обусловленных изменением стадий объекта, их доход в условиях отсутствии инфляционного роста буде близок к 5%, что является недостаточной премией за риск.
Маловероятно, что введение 13 % налога с продажи квартир существенно повлияет на количество сделок при существующем уровне цен, но, несомненно, его появление вызовет существенное недовольство со стороны населения. Особенно это касается представителей низкодоходного сегмента населения, которые заинтересованы в сделках, в результате которых можно выручить дополнительные средства через ухудшение жилищных условий, или смену района проживания. Что касается налога на недвижимость, то здесь ситуация другая. Большая часть старого жилищного фонда находится у владельцев исторически. Квартира, относящаяся к бизнес- или элитному сегменту может находиться в собственности человека, который не является представителем высокодоходной части населения. Введение налога может в худшем случае всколыхнуть волну протеста со стороны представителей низкодоходных сегментов, в лучшем – вызвать увеличение предложение на вторичном рынке в сегменте дорогих квартир. 
 
Другой точкой зрения поделился с Restate.ru Станислав Махонин, руководитель отдела продаж строительной компании «ПолиФас»:
- Никакого влияния на рынок этот налог на недвижимость не окажет. Поверьте, 1-2 тысячи долларов – это не деньги для тех, кто вкладывает средства в инвестиционные квартиры. Даже если взять самый пессимистичный прогноз из всех, которые мне довелось услышать – это 10 тысяч долларов в год за трехкомнатную квартиру в Москве – все равно покупатели инвестиционных квартир могут это себе позволить. Другое дело, малоимущие слои населения, для них это тяжелый налог. Но не от них зависит устойчивость рынка недвижимости. 
 
Обобщая все, сказанное выше, можно не делать трагичных прогнозов в отношении всего рынка. Введение налога на недвижимость покачнет скорее социальную ситуацию в стране, и уже потом, опосредованно, экономическую. Впрочем, почти у всех, с кем автору довелось беседовать о новом налоге, остается надежда, что закон будет принят с весьма широкими лазейками.
 
Елена Горелкина, www.restate.ru


 
Уральская палата недвижимости
Уральская палата недвижимости
АНО "Риэлторский информационный центр"
© 2003-2017

Использование материалов сайта без согласия редакции запрещено.

Размещение рекламы на портале:
(343) 367-67-60 вн.148, Бобина Ольга - olga @ upn.ru, ICQ: 63798750
(343) 367-67-60 вн.165, Медведева Оксана - oksana@upn.ru

Яндекс.Метрика