|
С 2009 по 2010 гг. рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга пребывал в стагнации, ставшей результатом экономического кризиса. Снижение объемов строительства и ввода, падение спроса и, как следствие, ставок аренды и цен предложения – были основными «приметами» того периода. В 2011-ом ситуация изменилась и последние полтора года стали временем восстановления рынка коммерческой недвижимости. Часть его показателей уже вышли на докризисный уровень, другая – стремится к этому.
Офисная недвижимость
В сегменте офисной недвижимости выход из острого кризиса сопровождался в первую очередь активизацией строительства. Большинство проектов были начаты еще до 2009 года, и в период стагнации оставались «замороженными». Возобновление работ стало возможным благодаря возврату на рынок кредитных ресурсов и стабилизации процесса финансирования. В итоге за 2011 год в эксплуатацию было введено 117 тыс. кв. м офисов в бизнес-центрах (что превышает суммарный объем предшествующих двух лет), а за первые шесть месяцев нынешнего – около 105 тыс. кв. м современных офисных площадей.
Одним из результатов активизации строительства стал рост объемов вакантных площадей. К июлю он достиг уровня 19 % от общего объема качественных (класс А, В+ и В) офисов, причем две трети незанятых помещений предлагаются сегодня на рынке аренды. В большинстве своем это площадки в бизнес-центрах, лишь недавно начавших работу, и проходящих сегодня стадию первичного наполнения.
В прошлом году, после длительного периода стагнирующего рынка, собственники начали делать первые попытки повышения ставок аренды. В нынешнем процесс продолжился, причем в основном он был поддержан новыми объектами класса В, только выходящими на рынок. В результате динамика показателей за последние четыре квартала по различным сегментам варьировалась от +5 % до +23 %. Сегодня средние ставки на офисы класса В+ составляют около 1 190 руб./кв. м/мес., на офисы класса В – 960 руб./кв. м/мес., а на офисы класса С – 680 руб./кв. м/мес. Диапазон ставок в самом престижном классе А колеблется в пределах 1 300 – 1 500 руб./кв. м/мес.
Объем площадей, выведенных на рынок в последнее время, с избытком покрыл потребности 2011 и 2012 гг., поэтому дефицита офисов в ближайшей перспективе не предвидится. Как результат, до конца текущего года ставки аренды, вероятнее всего, останутся на текущем уровне.
Торговая недвижимость
На рынке торговой недвижимости также отмечался рост строительной активности. Правда, он был весьма специфическим. Объемы ввода площадей оказались самыми низкими за последние семь лет, что стало следствием низкой активности девелоперов в предыдущие годы. В то же время в городе стали появляться новые площадки, чего практически не наблюдалось во время кризиса. Причем для нынешней ситуации характерно, что стабильные темпы работ наблюдаются именно на новых стройках, в то время как «докризисные» объекты достраиваются вяло, либо вообще остаются «замороженными». Всего же в городе сегодня возводится 16 торговых центров, совокупная торговая площадь которых составляет 330 тыс. кв. м.
Активизации девелоперов предшествовал рост спроса, благодаря которому в течение прошедших полутора лет количество вакантных площадей в ТЦ сокращалось с 5,3 % (в конце 2010 г.) до 1,9 %. Наибольший объем не занятых площадок по-прежнему остается в объектах, которые в последние годы испытывают трудности с привлечение покупателей или ведут реконструкцию. В наиболее успешных объектах, напротив, свободных помещений нет, и управляющие компании заявляют о формировании списка ожидания.
С середины 2011 года на рынке торговой недвижимости наметилась тенденция к росту ставок аренды. Правда, темпы процесса нельзя назвать высокими. За последний год прирост составил не более +8 %. Средний показатель по городу составляет сейчас 2 500 руб./кв. м/мес., и это по-прежнему на –15 % ниже пикового показателя, который отмечался в 3 кв. 2008 г.
В течение следующих шести месяцев наполняемость объектов сохранится на текущем уровне, поэтому и ставки аренды в большинстве из них расти не будут. При этом, положительная динамика ценовых показателей в целом по рынку будет незначительной. Коррекция цен в сторону снижения в этот период мало вероятна.
Складская недвижимость
 В середине 2011 г. влияние последствий экономического кризиса ослабло, и рынок складов начал выходить из стагнации. Повышение доходности в сегменте и доступности кредитных ресурсов привели, как и в других сегментах, к росту интенсивности строительства, и, как результат, – к увеличению объемов ввода, которые вышли на сопоставимый с «докризисным» уровень. В течение 2011 года в Екатеринбурге было введено 97 тыс. кв. м, а в 1-2 кварталах 2012 г. – 77 тыс. кв. м современных складов класса А, В+ и В. При этом до конца года планируется сдать еще несколько крупных объектов.
В отличие от рынка офисов, на рынке аренды складов высокие показатели ввода не привели к увеличению объемов вакантных площадей. Напротив – число свободных площадок в последние годы сокращалось, и сегодня их доля составляет не более 3-5 %. Причиной этого стало увеличение спроса со стороны торговых, производственных и логистических компаний. Даже вновь построенные объекты выходят на рынок практически заполненными, так как договоры аренды на площади в них в большинстве случаев заключены еще на стадии строительства.
В результате ставки аренды на рынке складов в начале года вышли на «докризисный» уровень. В качественной группе (класс А и В+) они составляют сегодня в среднем 420 руб./кв. м/мес. (в том числе НДС, эксплуатационные и операционные расходы), в сегменте класса В – около 330 руб./кв. м/мес. Склады низкого качества (класс С и D), где ставка аренды колеблется сегодня от 160 руб./кв. м/мес. за неотапливаемые до 280 руб./кв. м/мес. за отапливаемые помещения, хоть и не вышли по цене на уровень 2008 г., но также демонстрировали последние два года заметный рост. Всего за этот период динамика показателей по различным сегментам составил от +35 % до +55 %.
Вероятнее всего, до конца текущего года уровень цен на аренду складов существенно не изменится. Появление на рынке в первом-втором кварталах новых объектов и перспектива ввода еще нескольких, будут сдерживать дальнейшее повышение ставок.
Подробные аналитические отчеты по рынку жилья Екатеринбурга, где рассматривается текущий этап развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы развития можно приобрести в аналитическом отделе УПН.
Информация предоставлена аналитическим отделом
Риэлтерского информационного центра УПН
тел.: (343) 367-67-60, 367-67-61
E-mail: ric@upn.ru, https://upn.ru/ric_analytics.htm
|
