Аналитика рынка недвижимости Екатеринбурга

Основными тенденциями на рынке коммерческой недвижимости в 2013 году стали сокращение объема вакантных площадей в нескольких секторах рынка и общее снижение темпов роста арендных ставок. В отдельных сегментах наблюдались даже отрицательные корректировки цен. Вторая тенденция во многом определена макроэкономическим фоном, который по-прежнему нельзя назвать благоприятным. Снижение темпов роста экономики и негативные ожидания относительно ближайших перспектив выступают серьезным ограничением для роста спроса на аренду коммерческой недвижимости.

Объемы ввода на рынке офисов в этом году не были значительными. За четыре квартала было запущено только шесть объектов, общая площадь офисных помещений в которых составила 47 тыс. кв. м. Для сравнения, за предыдущие два года было сдано в эксплуатацию почти 240 тыс. кв. м. В основном это были бизнес-центры, возведение которых было начато еще до кризиса. С завершением работ на таких площадках объемы строительства в городе заметно снизились, и пополнение рынка происходит уже не такими высокими темпами. В итоге общий объем действующего качественного фонда (бизнес-центры класса А, В+ и В) составляет сегодня 716 тыс. кв. м. Это около 40 % от всех площадей в бизнес-центрах, офисных комплексах и административных зданиях.

В 2013 году стала более четко прослеживаться тенденция снижения уровня вакантных площадей в качественных бизнес-центрах. Не последнюю роль в этом сыграло сокращение объемов ввода: открытые в 2011-2013 гг. объекты заполняются быстрее, чем растут объемные показатели рынка. Например в классе В доля незанятых офисных помещений за год сократилась с 18 % до 15 %. В классе В+ уровень вакантных площадей уменьшился с 9% до 2%, а в классе А - с 29 % (столь высокий показатель был обусловленных выходом на рынок БЦ "Президент") до 20%.

В итоге общий объем вакантных площадей на рынке аренды в качественном сегменте составляет сегодня 10 %. Это значит, что при сохранении текущего уровня спроса и темпов пополнения рынка, дефицита ближайшей перспективе не возникнет.

В условиях широкого выбора арендные ставки в 2013 году не демонстрировали роста. Напротив, в отдельных сегментах наблюдалось их снижение. Так в классе В стоимость аренды с начала года опустилась на –6 %. Средний показатель здесь в четвертом квартале составил 990 руб./кв. м/мес. В классе С корректировка была чуть меньше – 690 руб./кв. м/мес. и снижение на –3 %. В более качественных группах ставки не изменились. Например аренда в офисе класса В+ как и год назад обойдется в среднем в 1260 рублей за квадратный метр. Диапазон ставок аренды в классе А остался прежним – 1 400-1 600 руб./кв. м/мес. В текущем году существенного изменения ценовых показателей также не ожидается.

Объемы пополнения рынка торговых центров в этом году оказались несколько ниже прошлогодних рекордных показателей. За двенадцать месяцев было введено около 109 тыс. кв. м (в 2012-ом рынок пополнился на 131 тыс. кв. м). В итоге, сегодня в городе действует уже 66 крупных торговых объектов (с торговой площадью более 5000 кв. м), общая торговая площадь которых превышает 933 тыс. кв. м.

Объем вакантных площадей на рынке торговых центров в течение года не превышал 1,3 %. Однако к новогодним праздникам были запущены несколько новых торговых центров, в том числе те, уровень наполнения которых к моменту открытия был крайне низким. Это первый пусковой комплекс ТЦ «Свердловск» (1 и 2 этажи) и ТРЦ «Глобус» – реконструкция бывшего ТРЦ «Екатерининский». В результате доля незанятых площадей в городе выросла до 3,0 %. Не смотря на увеличение, такой показатель остается одним из самых низких среди различных сегментов рынка коммерческой недвижимости, а в наиболее успешных и давно работающих торговых центрах свободных площадок нет и формируются списки ожидания.

Не смотря на высокий спрос на площади в торговых центрах, динамика ставок аренды в сегменте в последнее время невысока. Последний раз существенный рост показателей отмечался в первом квартале 2013 года, когда были проиндексированы ставки во многих крупных объектах. С тех пор цены стабилизировались, а в отдельных случаях отмечалась их отрицательная корректировка. В итоге с начала года средний показатель по городу поднялся только на +6 %, что не превышает уровня инфляции, и составил 3 015 руб./кв. м/мес. для торговой галереи.

Пополнение рынка в 2014 году также может оказаться существенным – до 130 тыс. кв. м. При этом текущий уровень спроса позволяет говорить о том, что объем вакантных площадей будет оставаться на текущем уровне, а ротация арендаторов будет поглощать как новые, так и высвобождающиеся площади. Наиболее высокий уровень конкуренции будет наблюдаться в Центре и в западных районах города. Некоторые торговые объекты на данных территориях могут столкнуться с серьезным оттоком покупателей. Динамика ставок аренды при этом будет невысокой. В отдельных объектах и сегментах рынка вероятна коррекция показателей в сторону снижения.

В последнее время объем рынка складов увеличивался достаточно высокими темпами. За три года в Екатеринбурге и ближайших городах-спутниках было построено 300 тыс. кв. м новых современных складов, из которых 91 тыс. кв. м – в 2013 году. Большинство из этих объектов относятся к наиболее качественному сегменту – классам А и В+, а также к современным складам класса В. В результате динамика роста за два с половиной года составила +19 %, а общий объем складских площадей, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, достиг уровня 1,8 млн. кв. м.

Не смотря на высокие объемы пополнения рынка, сопоставимые с докризисными показателями, девелоперы не могут полностью удовлетворить спрос на современные склады со строны оптовых и розничных торговых компаний. Большинство новых комплексов с легкостью находят арендаторов задолго до завершения строительных работ и выходят на рынок уже полностью заполненными. Объем вакантных площадей в качественном сегменте (склады класса А и В+) оказался близок к нулевой отметке, а в классе В не превышает 3,5 %.

Не смотря на высокий уровень спроса и дефицит предложения, уровень ставок аренды на складские площади классов А и В+ в последние полтора года практически не менялся. После их резкого взлета, который отмечался сначала в конце 2010 г., а затем в конце 2011 – начале 2012 гг., средний показатель в сегменте вышел на докризисный уровень и остается сегодня на отметке 410-420 руб./кв. м/мес. За последний год рост составил только +2 %. Причем в наиболее качественных объектах, работающих на рынке уже несколько лет, ставки аренды заметно превышают ту «высоту», которая фиксировалась до кризиса. В классе В динамика схожая. Здесь прирост за четыре квартала составил лишь +3 %. В абсолютных значения стоимость аренды помещений такого уровня сегодня составляет в среднем 350 руб./кв. м/мес. Причиной того, что ставки в этой ситуации не растут, стало появление новых комплексов, где запрашиваемые цены для привлечения арендаторов были изначально установлены ниже «среднегородского» уровня.

В целом можно констатировать, что текущее возвращение рынка к условиям локального дефицита вероятнее всего приведет в ближайшей перспективе к очередной корректировке ставок. Уже сегодня некоторые управляющие заявляют о планах по их повышению в первом-втором кварталах. В то же время появление на рынке новых объектов и перспектива ввода еще нескольких, не позволят расти показателю слишком высокими темпами. По итогам 2014 года динамика цен аренды складов класса А и В+ вряд ли превысит уровень инфляции, то есть составит +4-7 %.

Подробные аналитические отчеты по рынку коммерческой недвижимости Екатеринбурга, где анализируется текущий этап развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы развития можно приобрести в аналитическом отделе УПН.

АНАЛИТИКА