|
Начало года на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга отметилось высокими объемами ввода новых площадей. Тенденция эта затронула сегменты, как офисной, так и торговой недвижимости, и стала результатом оживления деятельности застройщиков в 2013-м году. С другой стороны, лейтмотивом нынешнего состояния рынка можно назвать макроэкономические факторы, которые по-прежнему нельзя назвать благоприятными. Снижение темпов роста экономики, влияние на них политических процессов и негативные ожидания относительно ближайших перспектив развития рынка выступают серьезным ограничением для роста спроса на аренду коммерческой недвижимости.
Офисная недвижимость
С начала года в Екатеринбурге было сдано в эксплуатацию уже три бизнес-центра - «Чайковски», «Арена» и офисное здание в рамках комплекса Clever park. Объем ввода составил около 19,4 тыс. кв. м офисных площадей. Это достаточно высокий показатель. Для примера, за весь 2013 год в городе было построено 47 тыс. кв. м офисов в современных объектах аналогичного качественного уровня. При этом спрос на помещения для бизнеса остается достаточно высоким. Не смотря на интенсивное пополнение рынка новыми объектами, объем вакантных площадей в течение года снижался. За четыре квартала количество свободных помещений в бизнес-центрах класса А сократилось с 29 до 19,5 %. В классе В динамика была хоть и не столь внушительной, но имела аналогичный тренд. Объем вакантных площадей здесь снизился с 18 до 14 %. Тенденция не коснулась только самого «малочисленного» сегмента – офисов класса В+. В них уровень показателя остался на отметке 7 %. Причиной этого стало не отсутствие спроса на коммерческие помещения такого качественного уровня, а ввод в эксплуатацию БЦ «Арена», доля вакантных площадей в котором на момент открытия была высока.
В итоге, с начала 2014 года в качественном сегменте было заключено сделок на 18,5 тыс. кв. м, что составляет одну четверть требуемого годового поглощения и практически соответствует объему вновь введенных за этот период площадей. Если бы такие темпы процесса сохранялись постоянно, то рынок развивался бы по наиболее гармоничному сценарию. И хотя сегодня негативные макроэкономические тенденции еще не начали отражаться на показателях спроса на офисную недвижимость, большая часть положительной динамики – это инерция предшествующего периода развития рынка.
Если говорить об объемах строительства, то сегодня в городе возводится 360 тыс. кв. м современных офисных площадей. Половина из них расположены в Центре. Еще 42 % - в районах первого пояса. С вводом в эксплуатацию этих объектов уровень конкуренции на некоторых локальных территориях станет высоким, что может привести к корректировке ставок аренды в отдельных объектах.
В текущих условиях, когда у потенциальных арендаторов имеется широкий выбор, ставки уже не демонстрируют роста. Напротив, в отдельных сегментах наблюдается их снижение. Так в классе В стоимость аренды за последний год опустилась на –4 %. Средний показатель здесь в марте составил 940 руб./кв. м/мес. В наиболее качественной группе – бизнес-центрах класса А – ставки не изменились. Арендовать в них офис можно по-прежнему за 1 400-1 600 руб./кв. м/мес. Без изменений остались показатели и в классе С – 720 руб./кв. м/мес. Единственным сегментом, где отмечалась слабая положительная корректировка, стали офисы класса В+. Сегодня аренда в них обойдется в среднем в 1280 рублей за квадратный метр, что на +2,4 % дороже, чем в марте 2013 г.
Торговая недвижимость
Пополнение рынка торговых центров в первом квартале оказалось еще более внушительным. Правда, весь объем ввода, а это более 50 тыс. кв. м торговых площадей, пришелся на один объект – четвертую очередь «Гринвича». Сегодня это самый большой торговый центр города. Для сравнения за весь прошлый год в торговых центрах Екатеринбурга было введено 97 тыс. кв. м торговых площадей. В итоге, сегодня в городе действует 66 крупных объектов (с торговой площадью более 5000 кв. м), общая торговая площадь которых превышает 970 тыс. кв. м.
Объем вакантных площадей на рынке торговых центров остается одним из самых низких среди различных сегментов рынка коммерческой недвижимости. По данным управляющих компаний, сегодня он не превышает уровня 2 %. В наиболее успешных и давно работающих торговых центрах свободных площадок нет, здесь формируются списки ожидания. И это не смотря на то, что пополнение рынка новыми площадями в последние два года идет очень высокими темпами.
.png)
Не смотря на высокий спрос на площади в торговых центрах, динамика ставок аренды в сегменте в последнее время невысока. В течение 2013 года ценовые показатели практически не менялись. В первом квартале текущего был зафиксирован рост, однако его причиной стало не повышение уровня арендной платы по договорам, а снижение курса рубля относительно основных мировых валют. В большинстве качественных торговых центров ставки аренды номинированы в долларах или евро. При этом их курс в договорах не всегда жестко фиксируется. Зачастую расчет арендной платы ведется исходя из текущего курса ЦБ в рамках определенного «коридора». В результате резкий рост стоимости валюты в 1 кв. 2014 привел к увеличению базовой части арендной платы для многих операторов. В итоге на рынке сложилась несколько парадоксальная ситуация, когда при «заморозке» текущего уровня арендной платы, основные ценовые индикаторы показали рост. Фактически за этот период ни в одном торговом центре положительной индексации ставок не проходило. В итоге с начала года средний показатель по городу поднялся на +5 % и составил 3 174 руб./кв. м/мес. для торговой галереи.
В текущем году пессимистичные ожидания игроков относительно перспектив рынка усилились. Снижение потребительского спроса и колебания курса валют добавили «нервозности» ситуации. Управляющие компании большинства торговых центров сегодня не видят предпосылок для повышения цен аренды. Вероятно, что пересмотру подвергнутся как текущие договоры, так и ставки для новых операторов. Таким образом, по итогам 2014 года динамика рынка аренды будет невысокой и с большой вероятностью - отрицательной.
Михаил Хорьков
|
.png)
