АНАЛИТИКА

В последние два года одной из основных тенденций рынка стало сохранение на высоком уровне объемов строительства. Рекордный показатель в этом отношении был достигнут шесть месяцев назад. Тогда в городе возводилось 2 645 тыс. кв. м. Не смотря на то, что по итогам 2013 года было введено 718 тыс. кв. м жилья в многоквартирных домах, уже к концу июня показатель практически вернулся к рекордной планке. Сейчас объемы строительства, по данным Аналитического отдела УПН, составляют 2 547 тыс. кв. м. При этом с начала года застройщиками было сдано 220 тыс. кв. м, а площадь начатых за это время проектов составила 340 тыс. кв. м.

За последние два года прирост текущих объемов строительства составил +54 % или 900 тыс. кв. м. Закономерным следствием его увеличения стал рост числа предложений на первичном рынке. Сейчас у покупателей есть широкий выбор, как в территориальном, так и в качественном разрезе. При этом серьезную конкуренцию многоквартирным домам в Екатеринбурге сегодня составляют новые сектора рынка. В первую очередь это апартаментные комплексы. Объем их строительства в июне составил 205 тыс. кв. м, что на +26 % больше, чем в насчитывалось в аналогичном периоде прошлого года. Это уже более 7 % от общего объема строительства жилья в Екатеринбурге.

Второй сектор рынка, активно развивающийся в последние годы – проекты, реализация которых ведется в городах-спутних – Арамиле, Березовком, Верхней Пышме и Среднеуральске – и прилегающих к Екатеринбургу поселках. На сегодняшний день здесь строится около 269 тыс. кв. м многоквартирного жилья, или более 10% от объемов Екатеринбурга. Стабильный спрос на такие проекты оформился еще до 2008 года. Однако до последнего времени у покупателей не было выбора в качественном и территориальном разрезе. В настоящий момент рынок меняется. Увеличивается число проектов, расширяется география их размещения, начинают формироваться различные качественные группы.

В итоге выбор для покупателей на первичном рынке Екатеринбурга и ближайшего пригорода сегодня остается весьма широким, как в качественном, так и в территориальном разрезе, а общий объем строительства объектов различных классов и форматов превысил отметку 3,02 млн. кв. м.

На вторичном рынке во втором квартале вариантов выбора для покупателей также становилось больше. С апреля объем предложения начал расти достаточно высокими темпами – до +1,0 % в неделю. За три месяца количество выставляемых на продажу квартир в базе данных Уральской палаты недвижимости увеличилось на +14 %. В итоге сегодня через агентства недвижимости предлагается около 8,5 тыс. квартир и 1,5 тыс. комнат.

На фоне общего роста объема предложения активность покупателей в первой половине года также росла. По данным Государственной службы регистрации кадастра и картографии по Свердловской области с января по май в Екатеринбурге было зарегистрировано на +8,4 % больше сделок (переходов права собственности), чем за аналогичный период прошлого года. При этом основным стимулятором рынка по-прежнему остается ипотека. Число сделок с ее использованием за эти пять месяцев было на +23 % больше, чем в январе-мае 2013-го года.
Одним из главных факторов развития рынка в течение первого полугодия явилась политическая ситуация в мире и общий экономический фон в стране. В условиях ожиданий обесценивания рубля и общей неопределенности, недвижимость традиционно рассматриваются в качестве защитного варианта сбережения накоплений. Не стал исключением и 2014 год. Покупатели, планировавшие в близкой перспективе искать варианты для приобретения квартиры, предпочли ускорить процесс и совершить сделку как можно быстрее. Безусловно, данный фактор краткосрочен, и уже во второй половине года активность покупателей, по всей видимости, снизится.

Высокий спрос на жилье в первой половине 2014 года позволил застройщикам реализовывать значительные объемы жилья, постепенно повышая цены на наиболее ликвидные квартиры. В результате темпы роста цен на первичном рынке выросли по сравнению с показателями динамики прошлого года. Однако уже в июне большинство из девелоперов стали отмечать снижение активности покупателей. Откликом на это стала фиксация цен предложения, а в отдельных проектах – их снижение. В итоге с начала года стоимость квартир на первичном рынке выросла на +4,6 %, а средняя цена предложения одного квадратного метра на конец июня составила 63 600 руб.

На вторичном рынке темпы роста цен оставались неизменными в течение последних двенадцати месяцев. Еженедельный прирост составлял +0,1-0,15 %. В итоге с начала года стоимость квартир выросла на +3,6 %, а по сравнению с июнем 2013 года – на +7 %. Средний показатель к середине года вышел на уровень 75 343 руб./кв. м.

Прогнозируя дальнейшее развитие событий, можно отметить, что сегодня предпосылок для увеличения объемов продаж уже не наблюдается. Наиболее логичным сценарием на вторую половину года видится стабилизация цен и их незначительная коррекция. Процесс этот должен был начаться раньше, но спрос был поддержан политической напряженностью. Сейчас на первый план уже будут выходить экономические факторы. Тем более, что текущие цены являются серьезным ограничением для выхода на рынок новых покупателей. Дальнейший рост оборотов рынка будет возможен лишь после стабилизации экономической ситуации, выравнивания ценовых диспропорций между разными качественными группами и формирования новых долгосрочных факторов развития.