АНАЛИТИКА

Одна из основных тенденций последнего времени на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга – рост влияния на его развитие макроэкономических факторов на фоне снижения значимости локальных. В связи с этим нынешняя политическая ситуация и связанные с ней экономические процессы могут серьезным образом отразиться на нем в ближайшей перспективе. Первое полугодие уже показало снижение темпов роста (а в отдельных случаях просто снижение) основных  показателей развития региона. Вместе с усилением негативных ожиданий такая ситуация может серьезно ограничить спрос на аренду коммерческой недвижимости.

Офисная недвижимость

Правда, надо отметить, что рынок недвижимости инертен, и на объемах и темпах строительства в Екатеринбурге текущие изменения в экономике пока не отразились. Строительная активность остается высокой. На рынке офисов, например, сейчас возводится 355 тыс. кв. м, при этом с начала года было введено уже 32 тыс. кв. м (для примера, за весь прошлый год застройщиками было сдано около 47 тыс. кв. м). В первом квартале были завершены работы на площадках бизнес-центров «Чайковский», «Арена» и офисного здания в рамках комплекса Clever park. Объем ввода составил около 19,4 тыс. кв. м офисных площадей. Во втором были запущены офисный комплекс «Грин Парк», БЦ «Век» и БЦ на ул. Монтажников, 26/а. Арендопригодная площадь этих трех объектов – около 13 тыс. кв. м.  Учитывая, что значительная часть возводимых объектов находится сейчас на завершающих стадиях строительства, пополнение рынка в текущем году может оказаться весьма существенным – до 80 тыс. кв. м.

Не смотря на интенсивное пополнение рынка новыми объектами, объем вакантных площадей в течение последнего года не увеличивается. Напротив, в отдельных сегментах наблюдается снижение этого показателя. Так в бизнес-центрах класса А доля свободных площадок за последний год снизилась с 26 % до 21 %, а в наиболее популярных объектах класса В – с 15 % до 13 % (тенденция не коснулась только самого «малочисленного» сегмента – офисов класса В+, где показатель остается на отметке 7 %). Всё это свидетельствует о том, что рынок остается активным и объем поглощения на нем пока еще сопоставим с объемом вновь вводимых за тот же период площадей. Однако большая часть этой положительной динамики – инерция предшествующего периода развития, и уже в ближайшее время негативные макроэкономические тенденции могут привести к серьезному падению спроса на офисные площади.

Роста ставок аренды за последний год не отмечалось ни в одном из сегментов. В наиболее качественной группе – бизнес-центрах класса А –  цена не изменилась. Арендовать такие офисы можно по-прежнему за 1 300-1 600 руб./кв. м/мес. В классе В+ корректировки также несущественны. Здесь средний показатель остается на уровне 1250 руб./кв. м/мес. Что касается наиболее массового качественного сегмента – офисов класса В, – то стоимость аренды в них за четыре квартала снизилась на –12 %. Отрицательная динамика объясняется тем, что здесь были заметно снижены ставки в нескольких сданных полтора-два года назад и изначально «переоцененных» собственниками объектах. В итоге средний показатель для офисов класса В составляет сегодня 930 руб./кв. м/мес.

Торговая недвижимость

Пополнение рынка торговых центров в первом полугодии было также существенным – более 60 тыс. кв. м. Почти весь объем ввода (точнее около 55 тыс. кв. м) – это площади четвертой очереди «Гринвича». Сейчас это крупнейший торговый центр Екатеринбурга. Всего же в городе действует 66 объектов (тех, чья торговая площадь превышает 5000 кв. м) общая торговая площадь которых составляет почти 980 тыс. кв. м. К слову, до конца года может быть построено еще три-четыре объекта на 40-60 тыс. кв. м, что позволит рынку торговых центров превысить отметку в миллион квадратных метров.

Доля вакантных площадей на рынке торговых центров, не смотря на изменение объемных показателей, в последние годы меняется незначительно и остается одной из самых низких среди различных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Сейчас управляющие компании заявляют, что у них свободно не более 2 % помещений, а в наиболее успешных торговых центрах свободных площадок просто нет.

Тем не менее, и здесь уже ощущается влияние кризисных тенденций. Декларируемые управляющими компаниями ставки, динамика которых в последние годы и так была невысокой, за последний квартал снизились на –1 %. Причем некоторые участники рынка считают, что эта незначительная корректировка только начало, и уже в ближайшей перспективе нас ожидает более существенное снижение цен аренды. Во всяком случае, предпосылок для их повышения управляющие компании большинства торговых центров сегодня не видят. Вероятно, что пересмотру подвергнутся как текущие договоры, так и ставки для новых операторов. На фоне падения оборотов розничного рынка ритейлеры будут вынуждены снижать свои затраты и практика показывает, что в первую очередь делать они будут это за счет снижения арендной нагрузки.

Тем не менее, уровень цен на аренду в торговых центрах пока остается высоким и превышает даже уровень докризисного 2008-го года. Сейчас средняя ставка для торговой галереи составляет 3 140 руб./кв. м/мес., что на +4 % выше показателя годовалой давности.

Подводя итоги, надо отметить, что, несмотря на то, что факторы локального рынка говорят об определенной степени дефицита предложения в отдельных сегментах рынка коммерческой недвижимости, макроэкономический фон сегодня сложно назвать благоприятным. Рынок находится в стадии некоторой неопределенности, а основные его показатели, влияющие на спрос, стагнируют. На этом фоне высока вероятность того, что динамика цен в ближайшей перспективе будет отрицательной. Корректировки в различных сегментах могут составить от 0 до -10 %. Возврат рынка к положительной динамике и приоритету локальных факторов будет возможен только после нормализации общей ситуации в экономике страны и возобновления поступательного её развития.

Подробные аналитические отчеты по рынку коммерческой недвижимости Екатеринбурга, где анализируется текущий этап развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы развития можно приобрести в аналитическом отделе УПН.

Аналитический отдел
Риэлтерского информационного центра УПН, Михаил Хорьков
тел.: (343) 367-67-60, 367-67-61
E-mail: ric@upn.ru, https://upn.ru/ric_analytics.htm