Аналитика рынка недвижимости Екатеринбурга

В первой половине 2014 года во многих сегментах рынка недвижимости возросла активность покупателей. В отличие от предыдущих лет, основным стимулом для этого стали не локальные, а макроэкономические и политические факторы. В первую очередь рост активности коснулся, безусловно, самого популярного сегмента - городского жилья. Однако тенденция не обошла и загородное направление, тем более что этот рынок в последние годы несколько трансформировался, став более разнообразным и приближенных к массовому покупателю.

Надо отметить, что на рынке загородной недвижимости традиционно покупатели активизируются именно летом. Однако в этом году сезонность была поддержана еще и внешними факторами – ростом политической и экономической нестабильности. В условиях ожиданий обесценивания рубля и общей неопределенности, недвижимость традиционно рассматривается в качестве защитного варианта сбережения накоплений. В итоге многие горожане, планировавшие в близкой перспективе искать варианты для приобретения жилья, предпочли ускорить процесс и совершить сделку как можно быстрее. Безусловно, большинство из них выбрали в качестве объекта вложений квартиры в Екатеринбурге. Тем не менее, часть спроса была направлена на загородный сегмент, который в последние годы расширился и сегодня уже не ограничивается предложениями индивидуального жилья высокого ценового сегмента. Одной из основных тенденций последних лет стало изменение или дополнение формата проектов поселков. Многие из них, изначально ориентированные на строительство коттеджей, изменили концепцию и стали рассматривать возможность уплотнения застройки путем возведения не только сблокированных, но и многоквартирных домов. Помимо «мультиформатных» поселков на отдельных территориях сегодня строятся компактные точечные или квартальные комплексы 3-этажных домов. Очевидно, что тенденция увеличения плотности застройки только набирает обороты, и в будущем такие проекты будут постепенно вытеснять индивидуальную застройку с ближайших окраин Екатеринбурга в более отдаленный пригород.

Не смотря на то, что в третьем квартале активность покупателей стала снижаться, предложения загородных квартир остаются достаточно популярными благодаря тому, что на сегодня это один из наиболее «демократичных» по цене вариантов улучшения жилищных условий. Средняя цена такой недвижимости составила летом около 58 000 руб./кв. м, тогда как в Екатеринбурге стоимость строящегося жилья выросла до 64 000 руб./кв. м, а на вторичном показатель почти достиг отметки в 76 000 руб./кв. м.

Другим «демократичным» вариантом загородной недвижимости в последние годы стали проекты в формате «земля без подряда». Это предложения в организованных коттеджных поселках, где покупатель приобретает у застройщика лишь участок с коммуникациями (чаще с обещанием их подвести), а возведением дома занимается сам. Данный формат начал широко распространяться после предыдущего кризиса, когда с рынка исчезли компании, способные развивать долгосрочные проекты и имеющие для этого необходимые ресурсы. Только за последние два года число участков «без подряда» в объеме предложения выросло на 70 %. С одной стороны, такие проекты можно рассматривать как движение в сторону массового покупателя, которого должен привлекать невысокий первоначальный платеж и неограниченный срок строительства дома. С другой, они несут угрозу для рынка индивидуального жилья: большинство из таких проектов не имеют стабильного финансирования и зависят от темпов продаж участков. Из-за этого инженерные коммуникации в них чаще всего не построены – продавцы лишь берут на себя обязательства, а их исполнение может быть стали появляться единичные готовые дома или предлагается подряд на строительство. В отдельных случаях коттеджи являются своеобразным тестом возможного направления развития, в других – привлекается строительная компания, которая рассматривает этот объект как выставочный.

Не смотря на то, что в первой половине 2014 года рынок загородной недвижимости выглядел достаточно активно (по сравнению с предыдущими годами), на нем не происходит заметных качественных изменений. Основную долю объема предложения по-прежнему составляют проекты формата «земля без подряда», количество которых из-за «простоты» реализации увеличивалось на рынке в последние три года опережающими темпами. Сегодня доля сегмента в объеме предложения индивидуального жилья в пределах 40-километровой зоны от Екатеринбурга доходит до 85 %. Оставшиеся 15 % - это коттеджи и сблокированные дома (таунхаусы), причем доля последних составляет только 3 %.

Несмотря на рост общего объема предложения, количество выставляемых на продажу готовых коттеджей, таунхаусов и подрядов на них по-прежнему невысоко. К настоящему моменту рынок так и не вернулся к «докризисным» показателям и выбор у покупателей остается узким. Ситуация усугубляется еще и тем, что большинство проектов находится на начальной стадии реализации, что не позволяет в полной мере оценить их качественные составляющие, в том числе инженерную инфраструктуру, уровень благоустройства и прочее.

Что касается ценовых показателей, то в первой половине года рынок загородной недвижимости демонстрировал слабую положительную динамику. За шесть месяцев стоимость коттеджей выросла на +5 %, а сблокированных домов – на +3 %. В третьем квартале цены немного скорректировались вниз. В итоге сегодня средняя цена для коттеджа (проекты с подрядом) составляет 45 500 рублей за один квадратный метр домовладения. Аналогичный показатель для таунхаусов – 45 750 руб./кв. м.

В ближайшие месяцы рынок загородной недвижимости уже не сможет развиваться по инерции за счет тех покупателей, которые выгодно реализовали свои квартиры в городе. До конца года следует ожидать заметного снижения спроса, который будет усилен сезонным фактором. В ближайшей перспективе мы не ожидаем значимых ценовых изменений, при условии случае консервации внешнего негативного фона на текущем уровне. Каких-либо кардинальных изменений в структуре предложения коттеджных поселков ожидать не стоит. Вероятная динамика цен по отдельным сегментам останется в диапазоне от +5 % до –5 %.

АНАЛИТИКА