Аналитика рынка недвижимости Екатеринбурга

Прошедший 2014 год оказался весьма противоречивым для рынка. С одной стороны, общий экономический фон постоянно ухудшался, предвещая скорое снижение спроса на жилье. С другой – именно негативные макроэкономические факторы стали основным стимулом для возникновения ажиотажа, что позволило удержать объемы продаж, как на первичном, так и на вторичном рынках, на рекордно высоком уровне.

Первая волна ажиотажного спроса была отмечена весной. Основной её причиной стали политическая ситуация и общий экономический фон в стране. В условиях ожиданий обесценивания рубля и общей неопределенности, недвижимость традиционно рассматривается в качестве защитного варианта сбережения накоплений. Поэтому покупатели, планировавшие покупку квартиры на ближайшие месяцы, предпочли ускорить процесс и совершить сделку как можно быстрее. В этом же контексте можно рассматривать и ажиотажный вывод денежных средств из банков в конце третьего квартала после отзыва лицензии у «Банка24.ру». Однако эта волна была быстро погашена, а рынок жилья не получил дальнейшего роста числа покупателей.

Вторая волна ажиотажа пришлась на декабрь. Она была спровоцирована девальвацией рубля и повышением ключевой ставки Центробанком до 17 %. На этот раз к покупателям, стремившимся сохранить накопленные средства, присоединились те, кто имел одобрения банков на ипотеку по «старым» ставкам. В итоге, объемы продаж на вторичном рынке в 2014 году превысили уровень предыдущего года на +10 %. Еще более существенный рост продаж был отмечен на первичном рынке.

Безусловно, столь активное поведение покупателей в течение года не могло не отразиться на динамике и объемах строительства. В условиях повышенного спроса застройщики не только достаточно быстро старались завершить текущие проекты, но и активно осваивали новые площадки. В итоге, не смотря на существенные показатели ввода (по предварительным данным Администрации Екатеринбурга в 2014 году было построено более миллиона квадратных метров жилья, включая ИЖС), объемы строительства остались высокими. Сейчас застройщиками в городе возводится почти 2,7 млн. кв. м жилья в многоквартирных домах.

Отдельным направлением, которое стремительно развивается и уже отвлекает покупателей с рынка квартир, становится сегмент апартаментов. Пока он еще переживает этап формирования, однако его значение для рынка стремительно растет. Объем апартаментов в стадии строительства составляет сейчас 236 тыс. кв. м (+34 % к декабрю 2013 года). Качественно их можно разделить на две равные группы. Первая – объекты, ориентированные на массовый спрос, создаются для покупателей с ограниченным бюджетом и способны привлечь внимание семей, которые ранее ориентировались на жилье в старом фонде и на окраинах города. Вторая группа – апартаменты, конкурирующие с жильем класса бизнес и элит. Они размещаются в центральной части города, где существует дефицит нового предложения.

Кроме того, высокие объемы строительства остаются в городах-спутниках, которые все сильнее вовлекаются в процесс децентрализации рынка и активно конкурируют с жилыми комплексами третьего и четвертого поясов. Стабильный спрос на такие проекты со стороны жителей Екатеринбурга оформился еще до 2008 года. Однако до последнего времени у покупателей не было выбора в качественном и территориальном разрезе. В последние годы ситуация изменилась – число проектов существенно возросло. Сегодня в городах-спутниках и прилегающих к Екатеринбургу поселках строится 307 тыс. кв. м многоквартирного жилья. Наибольший объем приходится на Березовский (116 тыс. кв. м) и Верхнюю Пышму (90 тыс. кв. м). Также значительным потенциалом для развития обладает Среднеуральск, где уже строится около 54 тыс. кв. м.

Таким образом, общий объем строящихся объектов на рынке жилья, включая пригород и апартаменты, составляет 3,2 млн. кв. м. Из них около 1 млн. кв. м находится на завершающей стадии (внутренняя отделка). Значительную часть этих проектов планировалось сдать в эксплуатацию в 2015 году, однако планы многих девелоперов в быстро меняющихся экономических условиях могут быть пересмотрены. Тем не менее, такое количество проектов на стадии строительства гарантирует высокий объем предложения на рынке строящегося жилья в ближайший год.

Высокий спрос на жилье в первой половине и в декабре 2014 года позволил большинству участников рынка реализовывать значительные объемы квартир, постепенно повышая цены на ликвидные объекты. За двенадцать месяцев рост стоимости квадратного метра на новостройки составил +7,8 %. Факторы, влиявшие на спрос, были краткосрочны, и уже в первом квартале 2015 года рынок столкнется с заметным падением активности. В январе динамика цен уже оказалась отрицательной и стоимость квартир на первичном рынке снизилась на –0,3 %. На 26 января 2015 г. средняя цена предложения на первичном рынке по Базе данных Уральской палаты недвижимости составила 65 370 руб./кв. м. Для сравнения, невысокая положительная динамика отмечалась и на вторичном рынке, где в 2014 году стоимость квартир выросла на +4,7 %. Средний показатель на конец января в данном сегменте составил 76 311 руб./кв. м.

В целом, такая ситуация позволяет говорить только о номинально, но не о реальном росте цен. В 2013 и 2014 гг. их динамика была ниже уровня инфляции, при этом нарастали диспропорции между базовыми экономическими индикаторами (объемы промышленного производства, потребительского рынка и т.д.) и темпами развития рынка жилья. Его рост был обеспечен в первую очередь развитием ипотечного кредитования. Но с учетом изменения ключевой ставки, большинство банков кардинально уменьшат число выдаваемых кредитов. Поэтому избежать существенного снижения оборотов рынка в 2015 году не удастся, а его следствием станет снижение цен на рынке жилья на –5-15 %. Не исключен и альтернативный сценарий развития ситуации: с разгоном инфляции и сохранением слабого номинального роста цен. В этом случае инфляция будет существенно обгонять темпы роста цен на квартиры.

Подробные аналитические отчеты по рынку жилья Екатеринбурга, где рассматривается текущий этап развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы развития можно приобрести в аналитическом отделе УПН.

АНАЛИТИКА