|
Как и рынок жилья Екатеринбурга, сектор коммерческой недвижимости демонстрирует признаки стабилизации. Но база для восстановительного роста пока не сформирована.
Рынок офисов Екатеринбурга насытился еще в 2011-12 году, когда были введены в эксплуатацию многие крупные бизнес-центры. С тех пор избыточное предложение и высокая конкуренция за арендатора являются основным фактором развития рынка. Рост офисного фонда в последующие годы происходил на фоне низкой экономической активности. Число компаний, работающих в Екатеринбурге сокращается на протяжении последних 5 лет.
На текущий момент более трети всех офисных помещений можно отнести к качественному сегменту рынка (классы А, В+, В). На их долю приходится более 900 тыс. кв. м.
В I полугодии 2017 года ставки аренды на рынке офисов впервые с 2013 года продемонстрировали положительную динамику. В классе «А» с начала года рост составил 5%, в «В+» — около 2%, в «В» — 10% (уровень ставок составил 1 270, 910 и 770 руб. за кв. м. в месяц, включая НДС и операционные расходы, соответственно). На самом деле, рост в наиболее массовом классе «В» в первую очередь обязан структурным изменениям, нежели ценовым. В начале года в эксплуатацию были сданы крупные объекты в центре города, которые находились в стадии строительства достаточно долго. Сегодня они вышли на рынок с большим объемом предложения и завышенными ожиданиями.
Константин Октаев, аналитик Уральской палаты недвижимости считает, что пока можно говорить лишь о стабилизации ставок и прекращении процесса их отрицательной корректировки. Уровень вакантных площадей незначительно снизился: в классе «А» с 29 до 27%, в классе «В» — с 19 до 17%. В классе «В+» есть рост вакантных площадей до 11%, который связан с перемещением офисов крупных госкомпаний
По состоянию на середину 2017 года в городе пустует более 140 тыс. кв. м. Это по-прежнему слишком много.
Аналитики УПН по итогам последнего исследования рынка офисной недвижимости ожидают, что уровень ставок (в целом по рынку) в краткосрочной перспективе стабилизируется. Демпинг, к которому вынуждены были прибегать многие собственники площадей в предыдущие периоды, уже не позволяет перераспределять арендаторов в свою пользу. Это подталкивает мелких операторов к реализации офисных площадей, которые перестали приносить прибыль, а иногда и генерируют убытки.
На этом фоне процесс снижения цен на рынке продажи продолжается. Так, в классе «В» с начала года уровень цен опустился на 3% и, по всей вероятности, этот процесс продолжится дальше.
В ближайший год-два рынок будет находится в поиске новых вариантов наполнения свободных площадей, качественное расслоение усилится. Это увеличит шансы компаний получить более эффективный или дешевый офис, в зависимости от их приоритетов.
Дополнительно: Рынок офисов - 2018
|
