|
Сергей Бессонов, эксперт компании Villa66
Рынок загородной недвижимости не повторяет тенденции рынка городского. Он меньше зависит от макроэкономических показателей, живет своей жизнью и развивается по своим законам. Это гораздо более закрытая и непростая для исследования отрасль, в сравнении с городским строительством, где есть открытая информация о построенных и проданных метрах. Данное исследование касается развития первичного рынка загородной недвижимости в организованных поселках и опирается на исследования экспертов Villa66.
Ситуация на рынке 2018 года была более оптимистичной, чем в 2017 году.
Объемы продаж подросли на 10-15%. Традиционно, основные объемы продаж происходят в загородных поселках по Челябинскому, Тюменскому и Полевскому трактам. Там же находится наибольшее количество коттеджных поселков и наибольшее предложение по объему.
Цены за год увеличились на 7-10%. При этом, цены растут в дешевом (эконом) и дорогом (премиум) сегментах рынка. Стоимость среднего (комфорт) сегмента практически не изменилась.
На рынке по-прежнему преобладает предложение «участки без подряда». Такие продажи составляют около 90% в объеме рынка. Рынок «участки с подрядом» характерен для сегмента премиум и LUXURY, где для застройщика важно не количество проданных участков с домами, а цена.
Рынок загородных поселков с предложением «участки без подряда»
Этот рынок по-прежнему делится на 3 неравномерных сегмента:
- Неорганизованные поселки – это поселки без управления, в них нет Управляющей компании и/или ДНП. Такие поселки имеют ориентировочные границы застройки. Зачастую периметр не огорожен и не охраняется, обслуживание инженерных сетей и мест общего пользования (в т.ч. дороги) не ведется или ведется не системно. На 2018 год это порядка 20% рынка, и надо заметить, что данных предложений стало заметно меньше.
- Слабо организованные поселки управляются непрофессиональной УК и/или ДНП. Таких поселков на рынке около 60%. Доля их уменьшается, но очень медленно.
Хорошо организованные поселки управляются профессиональной УК или сильным правлением ДНП. Здесь чистота, порядок и своевременное обслуживание инфраструктуры. Пока их можно пересчитать по пальцам, но запрос на такой подход у покупателя активно формируется.
Как мы видим, цивилизованное управление пусть медленно, но приходит в «загородку». Связано это с малым количеством крупных профессиональных УК на рынке, способных справиться со сложностями и тонкостями в управлении проектами жилой застройки за городом.
Рынок продажи земельных участков «без подряда» претерпел некоторую коррекцию:
- Эконом-сегмент уменьшает площади участков. 60- 65% продаж приходится на участки площадью 6-8 соток (вместо 7-9 соток в 2016, 2017 гг). Связано это с «суммой чека» и желанием сэкономить на земле в пользу более благоустроенного дома.
- Комфорт-сегмент, напротив, увеличил свои пожелания к площади до 10-13 соток (вместо 9-10 соток в 2016, 2017 гг). Связано это с изменением проектных решений и пониманием «пространственного развития» своего землевладения.
Премиум-сегмент в среднем остался на прежнем уровне 15-18 соток, но при этом количество желающих купить 20-25 соток и более увеличилось до 20%.
Рынок продажи новых коттеджей/домов
В целом, подтверждается тенденция прошлого года к уменьшению площади домов. У покупателя появилось больше рационального понимания затрат на содержание и налоги, и меньше иллюзий по поводу «большого семейного гнезда».
- Эконом-сегмент в основном представлен домами 80-120 м2. Ленточный или свайный фундамент, стены из пеноблока или каркас. Исполнение - под «черновую» или «чистовую отделку». При этом дома, в основном, строятся на участках 6-8 соток по максимально низкой цене. Предложение в данном сегменте занимает порядка 75-80% рынка.
- Комфорт-сегмент домовладений обычно предлагает дом 150-220 м2 на участке 10-13 соток. Данное предложение занимает порядка 15% рынка. Изменения в данной категории произошли, в основном, в сроках продажи, которые увеличились на 15 -20%. А так же в степени готовности объекта: увеличилось доля объектов под «чистовую» отделку, где подключены сети и облагорожен участок.
- Премиум-сегмент на рынке представлен единичными проектами и продажи происходят очень индивидуально.
Таунхаусы и дуплексы представлены на рынке в небольшом количестве. Для пригорода Екатеринбурга это, скорее, экзотика. Данное предложение обычно рассчитано на покупателя «первого жилья» и более-менее успешно в черте города и ближайшем пригороде.
Изменение требований покупателей к загородной недвижимости в 2018 году
В целом следует сказать, что покупатель становится более грамотным и требовательным, и 2018 году это невозможно не заметить.
- В эконом-сегменте - возникло расслоение по требованиям и пожеланиям. Количество покупателей, для которых важна только цена заметно снизилось (на 10-15%). Почти половина данного сегмента учится обращать внимание на качество дорог, инженерные сети, соседей и инфраструктуру поселка. И они готовы чуть «доплатить», чтобы быть уверенными в качестве загородной жизни. Можно констатировать факт: в бюджетном сегменте формируется понимание, что при покупке земли важна не только стоимость «сотки».
- Покупатель земли в сегменте «комфорт» стал еще более требователен. Данный факт можно зафиксировать аналитикой ведения сделки:
1. «Время прохождения сделки» от получения лида до заключения договора увеличилось на 25% по сравнению с 2017 г.
2. «Количество встреч и показов» одному покупателю - увеличилось на 20%.
3. «Предоставление информации» (дополнительные проекты, тех. условия, разрешения на строительство и пр.) по требованию покупателя - увеличение практически на 40%.
- Парадоксально, но покупатель в сегменте «премиум» изменился в сторону быстроты принятия решения - «время прохождения сделки» сократилось на 7%.
- Количество земельных участков, продающихся по акциям (скидка, рассрочка) осталось практически неизменным, хотя условия акций ужесточились. Время рассрочки уменьшилось, рассрочки более 3х месяцев предлагаются теперь с «увеличением цены». Количество участков «со скидкой» и «со скидкой 50%» заметно снизилось.
Ситуация с кредитованием практически не изменилась: количество ипотечных и кредитных сделок на рынке покупки земли занимало и занимает 1-2%. Статистика кредитования сделок по продаже новых коттеджей, по отзывам застройщиков, тоже не сильно изменилась.
Пожелания покупателя в 2018 году:
- Изменился первый приоритет: если раньше сначала выбирали выезд из города (Челябинский, Тюменский или иной тракт), а потом все остальное, то в 2018 вопрос №1 для 65% покупателей - выбор «места для жизни». Можно констатировать, что с развитием инфраструктуры и транспортной доступности, выезд из Екатеринбурга уже не так важен. Количество покупателей, выбирающих прежде всего поселок, увеличилось на 15%.
- Ужесточились требования к поселку: 75% покупателей указали, что для них концепция и инфраструктура поселка оказывают существенное влияние на принятие решения о покупке.
- Расположение: подальше от тракта, лесной массив, роза ветров, время поездки от дома/работы.
- Концепция поселка и проектирование: подходит ли поселок для семьи и насколько продуман проект. Покупатель начал визуализировать, как он там будет жить.
Инженерные сети: газ и э/э желательно в подземном исполнении, централизованный водопровод желателен, дорога не менее 6 м в ширину, асфальт очень желателен, освещение дороги и мест общего пользования обязательно.
- Инфраструктура: детско-спортивные площадки с наполнением «чем больше-тем лучше», с вопросами «А почему нет еще и …?». Места для прогулок, желательно тротуар, организованные выходы/выезды на спортивной технике в лес. На 25% выросло выросло количество людей, не желающих гулять по проезжей части, которым не нравится, чтобы по поселку «гоняли» квадроциклы. Все это серьезные требования уже к проекту поселка. Магазинчики, кафе, автомойка и пр. добавили в приоритете 10%. Вопросы про школу и детский сад задает 90% покупателей. При этом 80% семей хотят иметь возможность прикрепиться к соседней школе, хотя детей в ближайшие 1-2 года переводить из города не собираются. Общественный транспорт также интересует скорее как возможность для семьи и как необходимость для проезда рабочих и обслуживающего персонала.
- Требования к форме участка претерпели существенные изменения. На 20% увеличилась востребованность участков правильной формы - квадрат, прямоугольник. Длина участка по «фронту» - выход к дороге - требуется 22-24 м. На 15% выросло количество желающих жить в тупиковом проезде или на тупиковой улице. На 5% снизилось количество желающих иметь участок, где с двух сторон дорога. И, что особенно интересно, на 18% увеличилось количество покупателей с запросом «Чем меньше соседей - тем лучше» и с вопросом «А кто будет моим соседом?»
Важным изменением 2018 г. стало желание покупателя иметь дополнительный сервис: служба сантехников, электриков, обслуживание котельной, чистка снега, покос травы и пр. Теперь 23% покупателей ожидают, что эти услуги можно будет получить прямо в поселке.
Запуск новых проектов
На рынке в 2018 г. новых проектов было запущено крайне мало, а крупных не было совсем. Главным образом это развитие или переформатирование уже существующих проектов. Застройщики в этом году опасались инвестировать в новые территории.
При этом произошли неприятные изменения в сегменте «эконом». Появилась тенденция, когда застройщики при реализации проекта пытаются возложить ответственность за строительство ЛЭП на монополистов- энергетиков, за строительство газопровода - на договоренность ДНП и монополистов- газовиков, только дорогу по простейшей технологии такой застройщик готов делать самостоятельно. То-есть, в цену продажи включен только земельный участок, а дальше покупатель должен все сделать сам: электроэнергию требуйте по закону с монополистов, по газу - делайте ДНП, «скидывайтесь» деньгами и заключайте договор с газовиками.
Что ждет рынок загородной недвижимости в 2019 году
- Новых проектов коттеджных поселков появится на рынке крайне мало и это будут совсем небольшие проекты.
- Объем проданных участков «без подряда» вырастет на 10 -15%. Рост придется на сегменты «эконом» и «премиум». «Комфорт» прибавит, но меньше - порядка 5-7%.
- Объем проданных домов не увеличится. Количественно преобладать на рынке будут по-прежнему дома «эконом» и «суперэконом». Продажа таунхаусов, скорее всего, уменьшится в объеме на 5-7%.
- Объемы жилья, самостоятельно построенного покупателями земельных участков, по нашим расчетам увеличатся на 10-15% по сравнению с 2018 г.
- Цены на загородную недвижимость продолжат общую тенденцию 2018 года.
- Объем традиционного предложения «продажи по акции» снизится на 5- 8%.
- Ожидается дальнейшее ужесточение законов и нормативных актов для застройщиков.
- Увеличится количество коттеджных поселков с профессиональными управляющими компаниями.
В целом, подход к анализу экономики в секторе загородной недвижимости иной, чем в городской застройке. Его экономику целесообразно оценивать не из расчета проданных штук или квадратных метров, а с точки зрения успешного или не успешного проекта. Каждый поселок – это проект. Если он полностью построен и реализован в запланированные сроки по запланированной цене – такой проект можно признать успешным.
В этой логике прямо сейчас происходит расслоение рынка, разделение его на успешные и неуспешные проекты. И переход из второй категории в первую все менее вероятен. Неуспешные проекты будут стагнировать: цена повышаться не будет, предложения «по акции» будет расти, но продажи продолжат падать. Количество покупателей загородной недвижимости в регионе ограничено, но они всегда есть, этот спрос постоянный. Просто их будут перетягивать на себя поселки с профессиональным архитектурным планированием, богатой инфраструктурой, надежным застройщиком и грамотной управляющей компанией.
|
