Первая половина 2007 года была богата на изменения конъюнктуры на вторичном рынке жилой недвижимости. В январе-феврале мы наблюдали переходный постажиотажный период, затем, в марте-мае, ситуация стабилизировалась, а уже в июне рынок вошел в стадию стагнации, которая продолжается и сегодня. Что изменилось за эти шесть месяцев, какие тенденции сегодня сильны на рынке и что нас ждет в следующие полгода? Ответы на эти вопросы стали основной задачей при работе над аналитическим отчетом «Рынок жилья Екатеринбурга», работу над которым закончили специалисты аналитического отдела УПН.
Особенностью текущего года на рынке жилья стал рекордный рост объема предложения. Количество выставленных на продажу квартир и комнат сегодня достигло максимального за последние десять лет показателя. Только по базе данных УПН на конец июня в Екатеринбурге агентствами недвижимости продавалось более 12000 жилых объектов – квартир и комнат. И это притом, что всего девять месяцев назад этот показатель был близок к своему историческому минимуму.
За шесть месяцев текущего года объем предложения вырос более чем в два раза, а точнее на 121%. Если же сравнивать с минимальным за последние полтора года показателем, который был зафиксирован в августе 2006 г., то получится что за этот период число выставленных квартир и комнат увеличилось почти в 3,5 раза.
Такое поведение продавцов привело к тому, что у покупателей появился выбор, а значит возможность для торга. В результате начиная с марта стали расти сроки экспозиции квартир (если весной прошлого года выставленные объекты продавались в среднем меньше чем за два месяца, то сегодня этот показатель превышает 100 дней), рост цен остановился и началась их корректировка, число сделок снизилось по сравнению с показателями лета-осени 2006 года и в июне рынок вошел в стадию стагнации.
На 26 июня средняя цена предложения одного квадратного метра по городу составляла 66211 рублей, что на 4,3% больше значения, зафиксированного на конец прошлого года. Причем основной прирост цены – около 6% – наблюдался в первые три месяца года, а затем стоимость жилья начала медленно снижаться.
В большинстве жилых районов цены практически не менялись уже с февраля, а незначительный рост цен предложения фиксируется сегодня лишь в Центре.
Что касается динамики цен различных типов квартир, то основной особенностью текущей ситуации стало ускоренное, по сравнению с другими категориями, снижение в марте-июне стоимости «хрущевок» и «брежневок». Они подешевели на 3% и 3,8% соответственно. За тот же период цены на «спецпроекты» выросли на 2,2%. Снижение цен предложения в остальных категориях незначительно – 1-2%.
Такая ситуация вполне объяснима – в течение ажиотажного периода прошлого года наибольший рост цены квадратного метра наблюдался в сегменте наименее качественного жилья. Сегодня, когда у покупателей есть возможность выбирать, такие квартиры уже не пользуются столь высоким спросом. Что касается современных домов-новостроек, то их цена в 2006 году выросла гораздо меньше, чем квартир в домах советской постройки, поэтому теперь они «наверстывают» упущенное, приводя цены на рынке в соответствие с качеством жилья и спросом на него.
Еще одной особенностью текущего года стала различная динамика объема предложения в зависимости от категории объектов. Рост числа выставляемых на продажу квартир напрямую зависел от количества комнат в них. Чаще всего продавцы предлагали небольшие – однокомнатные и двухкомнатные – квартиры, количество выставленных на продажу трех и четырехкомнатных росло гораздо меньшими темпами. В результате сегмент маленьких квартир, который пользовался наибольшим спросом в прошлом году, оказался перенасыщен предложением и сегодня сроки экспозиции таких объектов значительно увеличились, а цены на них снижаются ускоренными по отношению к другим категориям темпами.
Закономерным стало и то, что на рынке в течение первого полугодия наблюдался значительный рост в общем объеме предложения доли квартир, выставленных для «чистой» продажи по сравнению с долей квартир, предназначенных для обменных операций. Их соотношение сегодня составляет 58% к 42% соответственно, тогда как на начало года ситуация была обратной – доля «чистой продажи» составляла 46%, а «обменных» – 54%.
Не смотря на то, что рынок вошел в стадию стагнации, и цены не растут уже три месяца, а в апреле-июне начала наблюдаться корректировка стоимости отдельных категорий жилья в сторону снижения, никаких факторов, способных привести к значительному падению активности рынка, а тем более к его обвалу, сегодня нет. Напротив, по данным Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области в последние два месяца фиксируется постепенное увеличение количества сделок купли-продажи. Существенную поддержку рынку в этом отношении оказывают те, кто приобретает жилье при помощи ипотечного кредитования. Их доля не снизилась по сравнению с 2006 г. и находится на уровне 25% от общего числа покупателей.
Прогнозируя дальнейшее развитие событий, можно отметить, что в ближайшие три месяца сколько-нибудь значительного роста цен, как впрочем, и значительного снижения, ждать не стоит. Объем предложения в период с июля по сентябрь будет увеличиваться темпами порядка 5-1% в месяц (по снижающейся динамике). В текущих условиях, оживление рынка и активизацию спроса можно ожидать не раньше, чем во второй половине 2007 года.
ВНИМАНИЕ!!! В связи с изменением в 2006 -2007 гг. ценовой ситуации на рынке недвижимости, аналитический отдел УПН изменил с 15.06.2007 г. состав ценовых поясов Екатеринбурга, действовавший с начала 2006 г.:
– жилой район Вокзальный перенесен в 1-й ценовой пояс;
– жилой район Широкая Речка перенесен во 2-й ценовой пояс;
– жилые районы Елизавет и УНЦ перенесены в 3-й ценовой пояс;
– жилой район Совхоз перенесен во 4-й ценовой пояс.
Цены на вторичном рынке жилья Екатеринбурга на 26.06.2007 г.
|
|
По городу
|
Центр
|
1 Пояс
|
2 Пояс
|
3 Пояс
|
4 Пояс
|
|
Цена 1 м2 , руб.
|
66211
|
80400
|
69624
|
60923
|
57446
|
52922
|
|
Изменение с начала года, %
|
4,26
|
11,19
|
4,62
|
3,15
|
3,00
|
0,45
|
|
|
Хрущевки
|
Спецпроект
|
Пентагон
|
П/метражные
|
Ул. планировки
|
Брежневки
|
|
Цена 1 м2 , руб.
|
64272
|
71358
|
63736
|
61236
|
67165
|
64059
|
|
Изменение с начала года, %
|
-0,17
|
11,38
|
4,38
|
7,43
|
4,10
|
1,06
|
|
|
1-комнатные
|
2-комнатные
|
3-комнатные
|
4-комнатные
|
|
Цена 1 м2 , руб.
|
71021
|
65074
|
64783
|
66518
|
|
Изменение с начала года, %
|
1,10
|
2,96
|
6,02
|
11,63
|
Подробное исследование первичного и вторичного рынка жилья, где анализируется текущий этап его развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы на ближайшие годы, можно приобрести в аналитическом отделе УПН.
