АНАЛИТИКА

Рынок офисной недвижимости сегодня переживает бурное развитие. Как выяснили специалисты аналитического отдела РИЦ УПН в ходе работы над ежеквартальным отчетом «Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга, 3 квартал 2007 г.», на начало сентября 2007 года общий объем строительства многофункциональных зданий с офисными площадями и специализированных бизнес-центров в Екатеринбурге составил более 1,2 млн. кв. м. Непосредственно на офисные помещения из этого объема приходится около 676 тыс. кв. м. И это без учета помещений на первых этажах строящихся жилых домов, число которых также увеличивается с каждым годом. Так что рынок офисов, в том числе и самого востребованного класса В, обещает в ближайшие годы расти крайне высокими темпами.

За восемь месяцев текущего года в городе уже начали функционировать около 85000 кв. м вновь построенных офисных площадей. Таким образом, общий объем рынка офисов класса В превысил 250 000 кв. м. Учитывая тот факт, что до конца декабря ожидается ввод еще около 47500 кв. м, к началу 2008 года в городе уже будет более 300 000 кв. м современных качественных административных зданий.

Однако настоящий бум строительства бизнес-центров ожидает нас именно в следующем и последующим за ним годы. В течение 2008 года ожидается выход на рынок около 30 новых объектов общая сумма административных площадей в которых превысит 360 000 кв.м. И если текущие темпы строительства сохранятся, то за такой небольшой период времени рынок офисных площадей в городе вырастет более чем в 2 раза. Причем некоторые из строящихся сегодня бизнес-центров после запуска в эксплуатацию смогут претендовать не только на принадлежность к классу В или С, но и к самому престижному классу А. Правда зависеть это будет во многом от того, насколько профессионально и грамотно будет организовано управление этими административными центрами.

Тем не менее, до тех пор, пока «офисный бум» только ожидается, уровень обеспеченности современными административными площадями в Екатеринбурге, по-прежнему, остается достаточно низким. На рынке офисов самого популярного класса В сохраняется дефицит и слабая конкуренция, а спрос на такие объекты в ближайшее время обещает только расти. Перелома этой ситуации стоит ожидать не раньше 2009 года. Именно тогда, с появлением на рынке значительного объема предложения, коренным образом изменится подход, как потребителей, так и профессиональных участников рынка к оценке самих объектов и управления ими. В этот период стоит ожидать более жесткого «расслоения» арендных ставок между различными качественными группами бизнес-центров.

Что касается территориальной структуры строительства офисной недвижимости, то лидером по-прежнему остается Центр – на его долю, как и в начале года, приходится три четверти строящихся объектов. Тем не менее, стоит отметить, что смещение интереса застройщиков и арендаторов (покупателей) в сторону других районов стало более выраженным. Строительство специализированных бизнес-центров сегодня ведется уже не только на приближенных к Центру территориях, но и в районах второго и третьего поясов.

На первичном рынке в последние годы наблюдается стабильный рост объема предложения. Причем большинство проектов реализуются по схеме долевого участия в строительстве, что обеспечивает рост объемов продаж строящихся объектов. Что касается ценовой ситуации, то сегодня уровень средних цен на рынке строящихся и готовых объектов сопоставим с отдельными объектами вторичного рынка. При этом необходимо учитывать, что на первичном рынке объекты, предлагаются к продаже, как правило, без отделки. В рамках одного проекта уровень цен на офисные помещения может варьироваться в зависимости от площади помещения, видовых характеристик и условий рассрочки платежа. Другой переменный фактор – зависимость цены от этапа строительства объекта – становится все менее значимым. Не смотря на то, что разница цен между начальной и конечной стадиями строительства сегодня по-прежнему составляет 20-30%, проблема финансирования проектов становится для застройщиков все менее острой.

Основной недостаток политики продажи площадей мелкой нарезкой на стадии строительства в том, что рынок города получает потенциально проблемные объекты, качество управления в которых будет ниже, чем в объектах с единым собственником. Причин такой ситуации несколько. Во-первых, при реализации проекта, ориентированного на продажу, в условиях слабой конкурентной среды, застройщик стремится минимизировать затраты на строительство, придавая меньше внимания вопросам стоимости эксплуатации здания. Во-вторых, Управляющая компания, действующая в интересах одного собственника, более эффективна по сравнению с той, которая работает на объекте, где собственность распылена между большим числом компаний и частных лиц. В-третьих, со временем цели и представления собственников о развитии объекта, распроданного на стадии строительства, войдут в конфликт друг с другом или с управляющей компанией, и скоординировать интересы большого числа участников процесса будет достаточно сложно. И, наконец, в-четвертых, сроки строительства объектов, которые не имеют единого собственника, как правило, заметно выше, чем объектов, ориентированных на аренду.

Конечно, эти утверждения могут быть опровергнуты единичными успешными примерами реализации проектов, ориентированных на продажу, однако будут верными в целом для рынка.

Стоит отметить и еще одну особенность – сегодня на рынке все больше проектов в которых предлагается заключать договоры аренды еще на стадии строительства объектов. Ставка по таким договорам колеблется от 700 до 2500 руб. за квадратный метр в месяц, Зависит она чаще всего от места расположения и заявленного класса объектов. Такой уровень цен мало отличается от ставок на вторичном рынке, где средний показатель в последние месяцы колеблется от 900 до 1500 руб./кв.м/мес.

Еще одна особенность текущей ситуации – укрупнение размеров строящихся объектов. Главной тенденцией в этом направлении стала реализация нескольких проектов с общей площадью более 50 000 кв. м (ТРЦ «Prisma», 3-очередь БЦ «Антей», многофункциональный центр «Демидов», БЦ «Онегин Плаза»). Кроме того, большое число крупных объектов находится в стадии подготовки и согласования проекта, и выйдут на рынок в 2007-2008 гг., в том числе и те, строительство которых запланировано в рамках проекта Екатеринбург-Сити. Также следует отметить снижение доли проектов площадью менее 5 000 кв. м, и увеличение числа проектов в диапазоне от 5 до 15 тыс. кв. м.

В целом, говоря о том, что ожидает нас в ближайшие годы, можно отметить, что в до 2010 г. рынок офисной недвижимости Екатеринбурга будет расти крайне высокими темпами. На этот период намечена реализация нескольких крупных проектов, которые пользуются поддержкой, городских и областных властей. Выход на рынок качественно новых объектов, появление конкуренции в сегментах офисов класса А и В приведет к более жесткой ценовой дифференциации и в перспективе – к снижению арендных ставок. Однако данный процесс будет полностью зависеть от темпов вывода на рынок новых объектов.

В октябре 2007 г. Аналитический отдел Уральской палаты недвижимости выпускает первый ежеквартальный отчет «Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга, 3 квартал 2007 г.». По вопросам преиобретения обращаться: