Не смотря на то, что рынок офисной недвижимости Екатеринбурга сегодня переживает бурное развитие, его качественная и ценовая структура по-прежнему остается слабо дифференцированной. Основная причина такой ситуации – низкий уровень обеспеченности современными административными площадями, что особенно заметно в сегменте самого популярного класса В, где сохраняется дефицит и слабая конкуренция. Однако уже сегодня существуют предпосылки перелома этой ситуации, которого стоит ожидать в ближайшие годы. К такому выводу пришли специалисты аналитического отдела Уральской палаты недвижимости при работе над аналитическим отчетом «Рынок офисов Екатеринбурга. Итоги III кв. 2007 г.»
Основной фактор, благодаря которому будет происходить расслоение рынка на качественные и, соответственно, ценовые группы – ожидаемый рост объемов предложения в сегментах офисов класса А и В. На начало сентября 2007 года общий объем строительства многофункциональных зданий с офисными площадями и специализированных бизнес-центров в Екатеринбурге составил более 1,2 млн. кв. м. Непосредственно на офисные помещения из этого объема приходится около 676 тыс. кв. м. За десять месяцев текущего года в городе было сдано около 85000 кв. м вновь построенных административных площадей, а до конца декабря ожидается ввод еще около 47000 кв. м. Учитывая то, что на сегодня весь объем рынка качественных административных площадей составляет около 250 000 кв. м (к концу года он превысит 300 000 кв. м), темпы вывода на рынок новых объектов в ближайшие годы обещают быть крайне высокими.
В течение следующего года ожидается выход на рынок около 30 новых объектов, общая сумма административных площадей в которых превысит 360 000 кв.м. И если текущие темпы строительства сохранятся, то за такой небольшой период времени рынок качественных офисных площадей в городе вырастет более чем в 2 раза.
Стоит отметить, что некоторые из строящихся сегодня бизнес-центров после запуска в эксплуатацию смогут претендовать не только на принадлежность к классу В или С, но и к самому престижному классу А, что создаст конкурентное поле и в этом сегменте, где с 1998 года до недавнего времени монопольное положение занимал ЦМТЕ. Правда зависеть это будет во многом от того, насколько профессионально и грамотно будет организовано управление в новых административных центрах.
Таким образом, через 1,5-2 года рынок офисов Екатеринбурга войдет в стадию количественного насыщения, в результате чего сложится благоприятная ситуация для образования качественной конкурентной среды. С появлением значительного объема предложения, коренным образом изменится подход, как потребителей, так и профессиональных участников рынка к оценке самих объектов и управления ими.
Объекты, инфраструктура и качество управления в которых уже не будут соответствовать новым требованиям арендаторов, окажутся неспособны выдерживать конкуренцию и будут вынуждены снижать цены. В результате, в этот период стоит ожидать более жесткого «расслоения» ценовых показателей между различными качественными группами бизнес-центров – в наименее конкурентных объектах класса В и С арендная ставка будет снижаться, а в наиболее качественных ее рост остановится. Появление нескольких конкурирующих объектов класса А также должно привести к снижению арендных ставок в этом сегменте.
Если говорить о том, что может повлиять на снижение конкурентоспособности объекта, то в первую очередь стоит упомянуть о практике продаж на стадии строительства мелкой нарезкой. Такой подход зачастую вполне оправдан с точки зрения девелопера, который в данном случае инвестирует в краткосрочный и прибыльный проект. Это тем более понятно, если учесть то, что сегодня на рынке существует стабильный спрос на небольшие площади, а невысокий порог вхождения в такие проекты позволяет привлекать не только компании, планирующие использовать офисы для собственных нужд, но и частных инвесторов, ориентированных на продажу или сдачу площадей в аренду по завершении строительства.
Однако с точки зрения перспектив развития рынка такие реализация таких проектов «нежелательна». Город получает потенциально проблемные объекты, качество управления в которых будет ниже, чем в объектах с единым собственником. Причин такой ситуации несколько. Во-первых, при реализации проекта, ориентированного на продажу, в условиях слабой конкурентной среды, застройщик стремится минимизировать затраты на строительство, придавая меньше внимания вопросам стоимости эксплуатации здания. Во-вторых, управляющая компания, действующая в интересах одного собственника, более эффективна по сравнению с той, которая работает на объекте, где собственность распылена между большим числом компаний и частных лиц. В-третьих, со временем цели и представления собственников о развитии объекта, распроданного на стадии строительства, войдут в конфликт друг с другом или с управляющей компанией, и скоординировать интересы большого числа участников процесса будет достаточно сложно. И, наконец, в-четвертых, сроки строительства объектов, которые не имеют единого собственника, как правило, заметно выше, чем объектов, ориентированных на аренду.
Конечно, эти утверждения могут быть опровергнуты единичными успешными примерами реализации проектов, ориентированных на продажу, однако будут верными в целом для рынка.
Возвращаясь к вопросу качественной дифференциации, необходимо отметить, что в дальнейшем на нее все больше влияния будет оказывать «территориальный» фактор. Не смотря на то, что лидером по объемам строительства по-прежнему остается Центр – на его долю приходится три четверти возводимых объектов – уже сегодня отмечается смещение интереса потребителей и застройщиков в сторону других районов. Строительство специализированных бизнес-центров сегодня ведется уже не только на традиционных «деловых» территориях, но и в районах второго и третьего поясов. В будущем такие проекты будут пользоваться все большим спросом благодаря тому, что для многих компаний может оказаться гораздо выгоднее вынести отдельные технические подразделения, которые не несут представительских функций, за пределы Центра города, где арендная ставка на офисы наиболее высока.
Кроме того, на практику выноса технических подразделений в отдаленные районы будет влиять и транспортный фактор. С обострением дорожных проблем в Центре города, все большее число компаний будут просчитывать возможность размещения своих офисов в менее загруженных спальных районах. Повышение спроса на такие офисы будет способствовать центробежным силам на рынке коммерческой недвижимости. Примером тому может служить то, что уже сегодня происходит на рынке торговой недвижимости – большая часть крупных современных торговых центров, которые были построены в последние годы, размещается либо в спальных районах, либо на основных транспортных магистралях на границе массовой жилой застройки города. В будущем подобные центробежные тенденции будут характерны и для рынка офисной недвижимости.
Подводя итог всему вышесказанному, необходимо отметить, что до 2010 г. рынок офисной недвижимости Екатеринбурга будет расти крайне высокими темпами. На этот период намечена реализация нескольких крупных проектов, которые пользуются поддержкой, городских, областных и федеральных властей. Выход на рынок качественно новых объектов, появление конкуренции в сегментах офисов класса А и В приведет к более жесткой ценовой дифференциации и в перспективе – к снижению арендных ставок. Однако данный процесс будет полностью зависеть от темпов вывода на рынок новых объектов.
В октябре 2007 г. Аналитический отдел Уральской палаты недвижимости выпустил первый ежеквартальный отчет «Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга, 3 квартал 2007 г.». По вопросам преиобретения обращаться:
