Одна из основных тенденций, характерных для сегодняшней ситуации на рынке жилья – перераспределение спроса с вторичного рынка на первичный. К такому выводу пришли специалисты аналитического отдела Уральской палаты недвижимости при работе над аналитическим отчетом «Рынок жилья Екатеринбурга». Число сделок по приобретению квартир в строящихся домах растет с каждым годом, и в будущем эта тенденция будет играть основную роль в качественной и ценовой дифференциации жилья.
Объем предложения на первичном рынке, в последние годы значительно увеличился, причем во всех сегментах – от эконом-класса до «элиты». Строительство, которое в 90-е годы прошлого века велось практически исключительно в Центре, сейчас охватывает все районы, вплоть до самых отдаленных территорий города. Не отстает по показателям объема предложения и вторичный рынок – сегодня они держатся на рекордном уровне – в сентябре только по базе данных УПН агентствами недвижимости города выставлялось на продажу около 13000 жилых объектов (квартир и комнат).
Неудивительно, что в условиях столь широкого выбора поведение покупателей кардинальным образом изменилось. Если в ситуации перегретого рынка 2006 года главной задачей для них было успеть купить хоть какую-то квартиру (причем, ее потребительские характеристики играли в этой гонке далеко не первую роль), то сейчас люди предпочитают потратить время на то, чтобы выбрать лучшую. И их предпочтение часто отдается именно новостройкам, как наиболее выгодному варианту.
Одной из причин такого поведения сало то, что застройщики, в условиях относительного падения спроса в постажиотажный период, как это видно из графика, начали корректировать цены быстрее, чем продавцы квартир на вторичном рынке. В результате, при вполне сопоставимой цене за «первичный» и «вторичный» объект, покупатель получает заметно более высокий уровень комфорта своего будущего жилья. В наибольшей степени это характерно для категории эконом-класса, где вопрос цены по-прежнему остается для покупателя на первом месте.
В то же время в сегментах «бизнес» и «элит» ситуация несколько иная. Здесь качественные параметры при выборе квартиры начинают играть доминирующую роль по несколько иным причинам. Вторичный рынок жилья высокой ценовой категории крайне ограничен, а присутствующие на нем объекты во многом не отвечают заметно возросшим за последние годы требованиям покупателей. В результате поиск квартиры такого уровня зачастую полностью ограничен новостройками.
Если и дальше говорить о причинах, оказывающих влияние на выбор покупателей между двумя сегментами рынка, то можно отметить следующие особенности. Не смотря на то, качество квартир существующего фонда оставляет желать лучшего, они являются для приобретателя абсолютно понятным и «ощутимым» продуктом. Сделка купли-продажи чаще всего носит прозрачный характер и после ее регистрации объект поступает в собственность и вполне пригоден для проживания. Не последнюю роль играет и то, что ипотечные кредиты на «вторичную» квартиру выдаются всеми банками на достаточно «лояльных» к покупателю условиях.
В то же время, сдерживающим фактором для выбора в пользу новостроек в первую очередь оказывается наличие некоторых рисков, в том числе задержки или «заморозки» строительства. Ждать заселения и оформления объекта в собственность приходится достаточно долго, а ипотечное кредитование на первичном рынке сегодня недостаточно развито из-за сложностей, связанных со строительством объектов в соответствии с Федеральным Законом №214. Кроме того, возникают и просто «житейские» неудобства – если сделка носит обменный характер, то в случае с приобретением новостройки покупатель оказывается в ситуации, когда необходимо где-то «пережить» те несколько месяцев, в течение которых строится его новая квартира.
С другой стороны, покупка на первичном рынке имеет ряд своих преимуществ. Новостройки предлагают нам бóльшие площади квартир, современные коммуникации и множество других благ. Кроме того, (учитывая то, что любая сделка с недвижимостью несет в себе, кроме своего прямого значения, еще и инвестиционный подтекст) это еще и вложение средств в продукт, который в будущем окажется более ликвидным. Поэтому для многих покупателей инвестиционный фактор выходит сегодня на одно из первых мест.
Вложения в недвижимость в условиях нашего рынка редко оказываются убыточными. За последние годы наблюдался лишь постоянный рост цен с незначительными периодами относительной стабилизации. И текущая ситуация в этом отношении не окажется исключением. После стагнации и корректировки, рынок оживится и в следующем году будет плавно расти. В этих условиях многие покупатели, рассматривая выбор своего жилья, как выбор, в том числе и объекта инвестиций, опираются на те тенденции, которые в последнее время заметно проявляются на рынке.
Как видно из графика, изменение цен на вторичном рынке в последний год различалось в зависимости от категорий жилья. Наибольшей корректировке подверглись «хрущевки» и «брежневки». Несколько меньше оказалось падение цены на «пентагоны», «понометражки» и квартиры улучшенной планировки. На их фоне исключением оказались объекты в новостройках (на графике – «спецпроект»). За прошедшие девять месяце их стоимость не снижалась, а наоборот, продолжала расти.
Такая тенденция сохранится и в будущем. Не смотря на то, что в ближайшие годы развитие рынка по-прежнему будет цикличным, и периоды активизации будут сменяться периодами стабильности, динамика цен в наименее качественных сегментах будет заметно ниже, чем в сегменте новостроек. Причем, с каждым годом дифференциация цен, вероятнее всего, будет усиливаться, а рост в сегментах бизнес- и элит-класса обещает быть более значительным, нежели в среднем по рынку.
Поэтому, если говорить о долгосрочных вложениях, а именно таким является покупка квартиры для проживания, то первичный рынок в этом отношении наиболее перспективен. Во-первых, за время строительства стоимость объекта возрастает по мере снижения рисков. Как правило, разница в цене между начальной и конечной стадиями составляет не менее 20-30%. Во-вторых, «на выходе» покупатель имеет более качественный, а, следовательно, более востребованный рынком объект.
Не последнюю роль в качественной дифференциации рынка жилья будет играть и развитие ипотечного кредитования. Постепенное перераспределение его объемов в сторону «первички», как за счет увеличения числа проектов, реализуемых в рамках ФЗ №214, так и за счет гибких условий банков, кредитующих под залог существующего жилья, окажется одним из наиболее значимых факторов, влияющих на изменение предпочтений покупателей
