Торговая недвижимость, ноябрь 2007 г.
Как отмечали специалисты аналитического отдела УПН в своем отчете «Рынок торговой недвижимости Екатеринбурга», этот сектор рынка развивается опережающими по сравнению с другими темпами. Одной из иллюстраций этого процесса может служить тот факт, что предусмотренная администрацией города в стратегическом плане «Торговые узлы Екатеринбурга» цель по увеличению к 2015 году общего числа торговых площадей до показателя 700 кв. м на 1000 жителей была достигнута уже в этом году. На сегодняшний день площади торгующих организаций, без учета рынков, превысил 950 тыс. кв. м.
.PNG)
Сегодня сектор торговых площадей можно назвать самым развитым на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга. Здесь наблюдается наименьший по сравнению с другими сегментами дефицит предложения, активно ведется новое строительство, причем в большинстве случаев это торговые центры современных форматов, информация об игроках и их действиях более открыта и доступна широкому кругу пользователей. Безусловно, основной причиной такой ситуации является значительный рост потребительского сектора рынка, как по России в целом, так и в большинстве крупных городов, к числу которых относится и Екатеринбург. Причем основными факторами, повлиявшими на положительную динамику показателей розничной торговли, в последние годы стали рост доходов населения, увеличение объемов и изменение условий потребительского кредитования, и расширение ассортиментного предложения на розничном рынке.
Кроме того на динамичное развитие сектора торговой недвижимости большое влияние оказывает высокий объем строительства. Причем в городе возводятся не только крупные торговые центры (такие объекты у всех на виду и о них часто пишут в прессе), но и небольшие комплексы микрорайонного значения, а так же большое число коммерческих площадей на первых этажах строящихся жилых домов.
Сейчас в Екатеринбурге действуют 35 площадок на которых ведутся работы по строительству крупных объектов, торговая площадь которых после запуска в эксплуатацию превысит 3000 кв. м. Общий объем таких площадей составляет более 375 тыс. кв. м. Кроме того, практически все возводящие жилье застройщики предлагают сегодня коммерческие площади в своих домах. Общий объем такого рода недвижимости в городе превышает 170 тыс. кв. м, или около 9% от общего объема площадей в возводимых жилых домах. Конечно, часть этих помещений после окончания строительства окажется в сегменте офисной недвижимости, но не менее половины станут торговыми точками. Так что в ближайшие два года рынок торговой недвижимости пополнится еще как минимум 450 тыс. кв. м.
Из особенностей текущей ситуации стоит отметить изменение подхода к реализации крупных проектов. Сегодня застройщиками все меньше практикуется стратегия продажи площадей мелкой нарезкой на стадии строительства. Из трех с половиной десятков строящих объектов, такой способ реализации выбран только в шести. Опыт последних лет показал, что участие непрофессиональных частных инвесторов в подобных проектах приводит в дальнейшем к несогласованности их интересов, что в свою очередь вызывает проблемы с подбором арендаторов, сложности с позиционированием и, как следствие, к малую эффективность работы таких объектов. Наверное поэтому четыре из «продающихся» объектов относятся к административно-торговым центрам, где доля предназначенных под ритейл площадей незначительна, а в остальных проектах девелоперы предпочитают реализовывать крупные (от 2000 кв. м) помещения инвесторам, способным стать в дальнейшем «якорями» торговых центров. Такими покупателями в основном выступают известные российские и международные сетевые операторы.
Еще одна особенность текущей ситуации на рынке торговой недвижимости – смещение как спроса, так и предложения от Центра города в строну спальных и отдаленных районов. Именно здесь девелоперы предпочитают строить крупные торговые и торгово-развлекательные центры, а увеличение объемов строительства жилья вне пределов центра также способствует наполнению рынка коммерческой недвижимости новыми «встроенными» площадями на этих территориях.
Об этой тенденции свидетельствует и ситуация на вторичном рынке. Здесь за последний год наибольший рост цен предложения наблюдается в первом поясе, то есть в основных спальных районах города. Кроме того, за последние девять месяцев по базе данных УПН доля Центра в объеме предложения снизилась с 38% до 24%, тогда как доля первого пояса увеличилась с 32% до 40%.
Что касается ценовой ситуации на вторичном рынке торговой недвижимости, то стоимость квадратного метра здесь по прежнему самая высокая, по сравнению с другими секторами. На 27 ноября 2007 г. она составила в среднем по городу 100327 руб. В Центре и районах первого пояса этот показатель выше – 122838 руб./кв. м и 116469 руб./кв. м соответственно. В отличии от рынка жилья, где с апреля наблюдается снижение ценовых показателей, стоимость коммерческой недвижимости продолжает расти.
Возвращаясь к вопросам общей ситуации на рынке торговой недвижимости, можно отметить, что к сожалению торговый сектор пока еще не вошел в стадию так называемого развитого рынка. Одним из основных регуляторов, влияющих на уровень цен и стратегию поведения игроков, по-прежнему остается дефицит предложения, сопровождающийся стабильно высоким уровнем спроса. Причем больше всего не хватает площадей, сдающихся в аренду в торговых центрах современных форматов (о чем говорит их практичски стопроцентная заполненность арендаторами), а так же современных объектов шаговой доступности – так называемых микрорайонных торговых центров.
За последние годы спрос на торговые помещения все больше формируют не только местные компании, но и федеральные торговые сети. В отличие от рынка офисных площадей на рынке торговых и торгово-развлекательных центров активное участие принимают иногородние девелоперы, такие как ГК «Время», DVI-Group, IKEA, Metro и другие. Это придало дополнительный импульс развитию всего рынка коммерческой недвижимости города, повысило интерес к региону со стороны других операторов, способствовало формированию качественно новых форматов торговой недвижимости. Изменения последних лет касаются в первую очередь повышения требований к помещениям и качеству управления ими, что в конечном итоге благоприятно сказывается на общей культуре обслуживания. Не случайно за последние годы замечен значительный отток покупателей из сектора рынков и их приход в цивилизованные форматы торговли.
В целом, ключевым моментом в дальнейшем развитии сектора станет не столько увеличение площадей и насыщенность ими отдельных районов города (хотя значение этого фактора, безусловно, велико), сколько качество сервиса, услуг, приход современных форматов торговли, расширение ассортимента. Уже сегодня наблюдается дифференциация рынка на разные качественные группы и форматы. Появляются объекты с четкой концепцией и продуманными услугами. Собственники таких объектов гибко и профессионально подходят к вопросу сотрудничества с арендаторами, чем привлекают к себе лидеров рынка. Кроме того, в будущем доля частных инвесторов, скупающих помещения малой площади в строящихся торговых объектах, будет снижаться. Однако произойдет это только после того, как «частники» столкнутся со сложностями сдачи данных площадей в аренду, на фоне более профессиональных комплексов.
Аналитический отдел Риэлтерского информационного центра УПН в настоящий момент ведет работу по подготовке отчета по рынку торговой недвижимости. Принимаются рекомендации по содержанию и предварительные заказы на отчеты. 
