Наши проeкты:

УПН Загородная недвижимость Аренда квартир

 

Предварительные итоги 2007 года

В целом, в 2007 году ситуация на рынке недвижимости Екатеринбурга была достаточно стабильной. После прошлогоднего ажиотажного роста цен на жилье нынешние показатели в этом сегменте выглядят более чем скромно. В секторе коммерческой недвижимости значительных изменений также не было. Не смотря на то, что до конца года остается еще две недели, уже можно подводить предварительные итоги.

  Основной особенностью уходящего года на вторичном рынке жилья стал рекордный рост объемов предложения. За 12 месяцев он увеличился в 2,4 раза и достиг рекордного уровня. Только по Базе данных УПН в декабре агентствами недвижимости города в Екатеринбурге выставлялось более 13000 объектов – квартир и комнат. Наибольшие темпы роста этого показателя наблюдались в январе-сентябре, а в октябре число продаваемых объектов стабилизировалось.
Что касается цен, то по итогам года в среднем по городу они практически не изменились. Если в начале года инерционный рост еще наблюдался, то в феврале-марте он остановился, и началась корректировка цен, которая продолжается до сегодняшнего дня. В итоге к концу года среднегородской тренд вышел на показатели декабря 2006 г., а рост по итогам 11 с половиной месяцев составил 0,9%. Вероятнее всего еще через две недели этот показатель выйдет на 0.

Однако по отдельным территориям динамика цен заметно отличалась. Наибольшей корректировке подверглась стоимость квартир в отдаленных районах четвертого пояса – минус 5% по сравнению с декабрьскими показателями прошлого года. В первом, втором и третьем поясах цены за 12 месяцев практически не изменились. А в Центре стоимость квартир наоборот – на 10% выросла.

Такая ситуация объясняется тем, что в прошлом году на волне ажиотажного спроса именно отдаленные районы, благодаря относительно невысокой стоимости жилья, дорожали наиболее интенсивно, тогда как Центр заметно отставал от них по этим показателям. В итоге, в нынешних условиях, характеризующихся высоким объемом предложения и спокойным поведением игроков рынка, произошло перераспределение спроса в сторону Центра и районов первого пояса, тогда как квартиры в отдаленных районах стали пользоваться заметно меньшей популярностью.

	Средняя цена предложения на 28.12.2006	Средняя цена предложения на 11.12.2007	Изменение цен за 2007 г.	Изменение цен за 2006 г.
По городу	63508	64076	0,9	107,5
Центр	72311	80135	10,8	94,9
1-й пояс	66549	67532	1,5	106,0
2-й пояс	59065	57861	-2,0	111,5
3-й пояс	55772	55605	-0,3	113,6
4-й пояс	52685	50019	-5,0	117,4

Одна из основных тенденций, характерных для сегодняшней ситуации на рынке жилья – перераспределение спроса с вторичного рынка на первичный. Благодаря растущим темпам строительства объем предложения, а следовательно и выбор, в сегменте новостроек в последние годы значительно увеличился. Кроме того, застройщики, в условиях относительного падения спроса в постажиотажный период начали корректировать цены быстрее, чем продавцы квартир на вторичном рынке. В результате, при вполне сопоставимой цене за «первичный» и «вторичный» объект, покупатель получает заметно более высокий уровень комфорта своего будущего жилья. В наибольшей степени это характерно для категории эконом-класса, где вопрос цены по-прежнему остается для покупателя на первом месте. К концу года средняя цена предложения на первичном рынке оказалась на уровне 55500 руб./кв. м. По отношению к уровню декабря прошлого года снижение составило 0,7%.

На вторичном рынке коммерческой недвижимости в уходящем году ситуация была несколько иной. Здесь в основном наблюдался стабильный рост ценовых показателей, сопровождающийся постепенным увеличением объема предложения. При этом в марте-июне цена на торговые помещения снижалась, а затем снова начала расти. В итоге с начала года стоимость офисных помещений увеличилась на 22%, а торговых на 20%.

На динамичное развитие сектора коммерческой недвижимости большое влияние оказывает высокий объем строительства. Предусмотренная администрацией города в стратегическом плане «Торговые узлы Екатеринбурга» цель по увеличению к 2015 году общего числа торговых площадей до показателя 700 кв. м на 1000 жителей была достигнута уже в этом году. На сегодняшний день площади торгующих организаций в городе, без учета рынков, превысил 950 тыс. кв. м. Кроме того, сейчас в Екатеринбурге действуют 35 площадок на которых ведутся работы по строительству крупных объектов с общим объемом торговых площадей более 375 тыс. кв. м. Еще более внушительные показатели по объемам строительства в секторе офисной недвижимости. Сегодня возводится более 700 тыс. кв. м административных площадей. Так что темпы вывода на рынок новых объектов в этом сегменте в ближайшее время обещают быть крайне высокими – в течение следующего года ожидается выход на рынок около 30 новых объектов, общая сумма офисных площадей в которых превысит 360 000 кв.м.

Стоит отметить, что некоторые из строящихся сегодня бизнес-центров после запуска в эксплуатацию смогут претендовать не только на принадлежность к классу В или С, но и к самому престижному классу А, что создаст конкурентное поле и в этом сегменте. Правда зависеть это будет во многом от того, насколько профессионально и грамотно будет организовано управление в новых административных центрах.

В целом, прогнозируя ситуацию на 2008 год можно сказать, что на рынке жилья в 1-2 кварталах значительного роста цен не ожидается, ситуация будет достаточно стабильной. Число сделок будет увеличиваться, а сроки экспозиции объектов снижаться. Оживление ожидается во второй половине года. Рост цен по итогам года составит 15-20%, при этом одной из основных тенденций станет еще более заметное смещение интереса покупателей в строну первичного рынка, а в сегменте жилья высокой ценовой категории – увеличение интереса к загородной недвижимости. Рост объемов жилищного строительства приведет к более четкой ценовой дифференциации рынка. Разница между стоимостью квартир различных качественных групп будет становиться все более заметной, разрыв будет увеличиваться.

Что касается рынка офисов, то в 2008-2009 гг. он войдет в стадию количественного насыщения. Арендные ставки в современных бизнес-центрах (административные здания с единым собственником и качественным управлением) по-прежнему будут расти, хоть и невысокими темпами. В то же время в других офисных центрах, где площади находятся в собственности у нескольких лиц, а управление осложнено, ожидается снижение арендных ставок. То есть будет углубляться процесс дифференциации ставок, в зависимости от качества объектов. При этом в среднем по городу уровень ставок будет оставаться стабильным, а рост цен предложения не превысит 15%.

В 2008 году в городе ожидается открытие нескольких крупных торговых объектов. Однако ключевым моментом в дальнейшем развитии сектора торговой недвижимости станет не столько увеличение площадей и насыщенность ими отдельных районов города (хотя значение этого фактора, безусловно, велико), сколько качество сервиса, услуг, приход современных форматов торговли, расширение ассортимента. Рост арендных ставок в секторе будет по-прежнему сохраняться, однако его темпы будут невысоки – 10-15% в год в среднем по городу. При этом будет усиливаться процесс дифференциации, то есть ставки в наиболее качественных торговых центрах будут увеличиваться ускоренными темпами, тогда как проблемные объекты, столкнувшись со снижением спроса со стороны арендаторов, будут вынуждены снижать цены. На вторичном рынке продаж также ожидается рост цен предложения в пределах 20%.

В целом, можно ожидать, что ситуация на рынке недвижимости в 2008 году будет достаточно стабильной. Во всяком случае, никаких предпосылок того, что нас ожидают какие-либо «потрясения» сегодня не наблюдается.

Аналитический отдел Риэлтерского информационного центра УПН в настоящий момент ведет работу по подготовке отчета по рынку торговой и офисной недвижимости. Принимаются рекомендации по содержанию и предварительные заказы на отчеты.