В первом квартале года на рынке офисов Екатеринбурга наблюдалось снижение ценовых показателей. Правда, происходило это не по всем сегментам – на первичном рынке, как в бизнес-центрах, так и в жилых домах, коммерческие площади не показывали отрицательной динамики. Здесь цены оставались либо достаточно стабильными, либо незначительно росли. В то же время на вторичном рынке офисных помещений с начала года цены снизились на 5%. Данная тенденция стала отражением общей ситуации на рынке коммерческих площадей, где в последнее время наблюдается процесс ценовой дифференциации в различных качественных группах объектов.
Насыщение рынка качественными офисными площадями в Екатеринбурге сегодня идет высокими темпами. По подсчетам, проведенным специалистами аналитического отдела Уральской палаты недвижимости в ходе работы над аналитическим отчетом «
Рынок офисов Екатеринбурга», в 2007 году было введено в эксплуатацию более 105 тыс. кв. офисных площадей в бизнес-центрах и других крупных административных зданиях. Кроме того, на той или иной стадии строительства в начале года находилось еще 682 тыс. кв. м офисных площадей. И если текущие темпы строительства сохранятся, то в ближайшие два года качественная и ценовая структура рынка в городе серьезно изменится.
В первую очередь такая ситуация отразилась на вторичном рынке, где присутствуют в основном объекты низкого качества. Увеличение предложения и возможность выбора в рамках более качественных групп, в том числе и на первичном рынке, а также увеличение предложения по аренде площадей в современных бизнес-центрах привели к тому, что спрос на помещения в административных зданиях класса С и D снизился. То же самое произошло и с отдельными сегментами рынка «переведенных» квартир. В результате цены на вторичном рынке офисов с начала 2008 года стали снижаться. На 25 марта средняя по городу цена предложения составила 82780 руб./кв. м. Исключение составляет Центр города, где коммерческая недвижимость пользуется традиционно высоким спросом, зачастую, вне зависимости от качества предлагаемого объекта. Здесь с начала года изменение цен предложения составило +1,3%, однако в марте также было зафиксировано незначительное снижение показателя и цена предложения оказалась на уровне 101150 руб./кв. м. В остальных районах с начала года цены потеряли от 3 до 5%.
Если рассматривать отдельно вторичный рынок коммерческих площадей, расположенных на первых этажах жилых домов, то можно увидеть, что поведение цен здесь было аналогичным. В 2007 году рост цен здесь составил около 16%, а начиная с января текущего года стоимость объектов снизилась на 3,4%. При этом в Центре динамика осталась положительной – плюс 1,3% с начала года, а в остальных районах было зафиксировано в основном незначительное снижение стоимости объектов.
Изменения коснулись также и структуры предложения. В последние месяцы наблюдается значительное снижение доли Центра в общем объемы выставляемых на продажу в Базу данных УПН объектов. Причем это уменьшение не только относительного показателя, но и абсолютного. В то же время количество предложений в районах первого пояса с начала года осталось прежним, а в районах второго и третьего поясов увеличилось в среднем на 50%. Это также привело к изменению структуры рынка и снижению средних по городу ценовых показателей.
Стоит отметить, что тенденция к дифференциации цен в ближайшее время будет сохраняться. С выходом на рынок новых бизнес-центров, с увеличением предложения на первичном рынке встроено-пристроенных помещений, интерес к объектам более низкого качества будет постепенно теряться. Уже сегодня наблюдаются предпосылки к насыщению рынка в сегментах офисных площадей класс С и D, находящихся в нецентральных районах. В центре города, где расположена большая часть таких административных центров, ситуация также будет близка к насыщению. Аналогичные тенденции намечаются и в сегменте офисов класса В «образца 2003-2006 гг.», многие из которых отличаются большим числом собственников и малоэффективной системой управления и по своим качественным характеристикам отвечают требованиям тех лет.
Безусловно, стоимость таких объектов не рухнет в один момент. В ближайшей перспективе будет наблюдаться даже некоторый рост цен в перечисленных выше сегментах. Однако разница в ценах и арендных ставках на такие объекты и на новые современные площади будет увеличиваться.
В феврале 2008 г. Аналитический отдел Уральской палаты недвижимости выпустил подробный аналитический отчет «
Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга, февраль 2008».Текущие изменения можно отследить по ежеквартальным обзорам рынка. В настоящий момент подготовлен обзор по итогам 1 кв. 2008 г. По вопросам преиобретения обращаться:
