Сегодня рынок индивидуального жилья Екатеринбурга только формируется. За последние три года количество организованных коттеджных поселков в окрестностях города увеличилось почти в три раза. Если сравнивать с более отдаленным периодом, то пять-шесть лет назад, за исключением пары таких объектов, предложения практически не было. Сейчас в 30-километровой зоне от города существует более 80 участков организованной малоэтажной застройки (включая действующие, строящиеся и проектируемые объекты). И не смотря на то, что динамика роста объемов достаточно высокая, можно констатировать, что текущее предложение не соответствует потребностям рынка ни количественно ни качественно. К таким выводам пришли специалисты аналитического отдела УПН при работе над аналитическим отчетом «Рынок индивидуального жилья Екатеринбурга и пригородов».
Не смотря на то, что, как уже говорилось выше, физические объемы в последние годы растут интенсивно, насыщение рынка готовыми объектами происходит недостаточно быстро. Причина такой ситуации – низкие темпы строительства и сдачи поселков. Так как возведение домов (а зачастую и проведение коммуникаций, дорог и прочей инфраструктуры) ведется в основном на средства покупателей, сроки реализации проектов напрямую зависят от темпов продаж коттеджей. И если в городе спрос на квартиры в новостройках находится постоянно на достаточно высоком уровне, то такие объекты, как индивидуальные благоустроенные дома у нас по-прежнему считаются жильем «элитным». В связи с этим спрос на эти объекты нельзя назвать высоким, хоть он и остается сравнительно стабильным независимо от ситуации на рынке многоквартирного жилья.
Не последнюю роль в том, что покупателей на загородную недвижимость находится не так много играют достаточно высокие цены. Сегодня на рынке Екатеринбурга активные (в той или иной степени) продажи ведутся по 29 организованным поселкам индивидуального жилья. Средняя цена предложения домовладения в них составляет около 43000 руб./кв. м. Безусловно, это более низкий показатель, чем средняя стоимость квадратного метра в городской квартире (сейчас она составляет около 63600 рублей). Однако стоит учесть, что большую долю на рынке (около83%) занимают поселки со средней площадью домовладения более 200 кв.м, а значит за объект покупателю придется заплатить намного больше, чем за городскую квартиру.
Правда в последние годы стали появляться и проекты коттеджных поселков эконом-класса, которые способны составить конкуренцию городским квартирам. Средняя цена 3-комнатной квартиры общей площадью около70 кв. м составляет около 4500 рублей, что соответствует уровню цен на отдельные типовые загородные проекты. Кроме того, «недорогим» вариантом оказывается и такой вид индивидуального жилья, как сблокированные дома, так называемые таунхаусы. Правда, число подобного рода предложений на рынке пока невелико.
Рассматривая динамику цен, можно отметить, что за последние два года в сегменте индивидуального жилья наблюдается стабильный рост. Средняя цена увеличилась в 1,7 раза. В то же время стоимость жилья в Екатеринбурге за этот период выросла в 2 раза. Таким образом, рост укладывается в рамки общей тенденции рынка жилой недвижимости, хотя рост цены на квартиры в Екатеринбурге более динамичный. С одним лишь отличаем. Цена квартир в многоквартирных домах в городе с марта 2007 года несколько снизилась и стабилизировалась в начале 2008 года, в то время как рост цен в коттеджных поселках сохраняется.
Что касается различных направлений, то наиболее высокие цены сегодня в коттеджных поселках Московского и Челябинского направлений. Здесь за квадратный метр домовладений застройщики запрашивают в среднем 50000-53000 руб. Заметно ниже цены на индивидуальные коттеджи, находящиеся в черте города, на Тюменском и Стропышминском трактах – около 40000 руб./кв. м. Еще сильнее отставание Полевского тракта. Квадратный метр домовладения здесь оценивается застройщиками в пределах 35000 рублей.
Стоит отметить, что если полтора года назад взаимосвязи между ценой домовладения и его местоположением относительно направления и удаленности от города практически не было, то сегодня уже четко прослеживается формирование престижных направлений. Наиболее «дорогие» коттеджные поселки располагаются в основном на Чусовском тракте и на Челябинском. Эти территории всегда пользовались у горожан наибольшей популярностью, как места для загородного отдыха и садоводческой деятельности, поэтому неудивительно, что именно они стали наиболее активно осваиваться застройщиками.
Говоря о перспективах коттеджного строительства, можно отметить рынок загородной недвижимости обладает значительным потенциалом для увеличения спроса. Однако существует ряд ограничивающих фактов, которые сдерживают его рост. Одним из них является незначительное число реализующихся проектов эконом-класса, что отсекает часть платежеспособного спроса. Другая проблема – недостаточное развитие ипотечного кредитования. В настоящий момент, несмотря на большое число деклараций, лишь 2-3 банка активно присутствуют на рынке кредитования загородной недвижимости. Если данное направление буде активно развиваться, число покупателей на рынке загородного жилья будет неуклонно расти.
Не менее значимым фактором оказывается и то, что в коттеджных поселках сегодня зачастую отсутствуют объекты социальной инфраструктуры, либо их недостаточно. Для современного городского жителя это часто оказывается весомым аргументом «против» индивидуального жилья.
Тем не менее, все эти проблемы преодолимы, и вероятнее всего изменения на рынке наступят уже в ближайшие годы. Генеральный план развития города отводит на долю малоэтажной и индивидуальной застройки 40% площадей всех строящихся до 2025 г. жилых объектов. Рост объемов загородного строительства будет идти высокими темпами, и через 2-3 года можно будет говорить о создании конкурентной среды. Можно сказать, что этот сегмент рынка в ближайшие годы будет одним из наиболее динамично развивающихся.
Подробное исследование рынка индивидуального жилья, где анализируется текущий этап его развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы на ближайшие годы, можно приобрести в аналитическом отделе УПН:
