Бурное развитие рынка коммерческой недвижимости, которое наблюдалось в последние годы, было резко остановлено экономическим кризисом. Объемы ввода площадей перестали расти. Строительство части объектов оказалось приостановленным. Многие проекты девелоперы на рынок так и не выпустили, так как под вопросом оказалось их финансирование. Ценовые показатели в последние два-три месяца поползли вниз. Все это способствует росту негативных ожиданий участников рынка. И без того непростая ситуация в результате усложняется всеобщим «кризисом доверия».
Первичного рынка проблемы коснулись в первую очередь. Банки, для которых сузился поток «дешевых» денег, стали постепенно сворачивать долгосрочные инвестиционные программы в сфере недвижимости. В результате уже весной 2008 г. у девелоперов возникли сложности с получением кредитов на строительство объектов. К осени эта тенденция только усугубилась. Итогом стало всеобщее снижение темпов строительства. Объем введенных в 2008 г. площадей оказался ниже прошлогодних показателей – 110 тыс. кв. м против сданных в 2007 году 125 тыс. кв. м. Учитывая то, что в последние два года темпы роста показателя составляли 180-190%, такая отрицательная динамика выглядит весьма удручающе. Тем не менее, к концу 2008 года объем качественного фонда составил около 408 тыс.кв.м. или 13,5% от всего офисного фонда города.
Однако в прошедшем году на рынке офисов можно отметить и некоторые положительные тенденции. Одним из наиболее значимых событий можно назвать ввод в эксплуатацию сразу нескольких бизнес-центров нового качественного уровня. В течение последних десяти лет офисный фонд города пополнялся только объектами класса «В» и встроено-пристроенными площадями в жилых домах. В 2008 году начали функционировать сразу три бизнес-центра класса «А». В течение второго и третьего кварталов были сданы три таких объекта. Это бизнес-центры «Сенат», «Палладиум» (девелопер – ГК RED) и «Парус» (девелопер – Корпорация «Маяк»). Объем офисных площадей объектов класса «А» в Екатеринбурге достиг отметки 42000 кв. м.
Начало работы этих объектов способствует появлению минимального конкурентного поля в сегменте офисов класса «А». Дальнейшее строительство объектов такого уровня должно было вывести рынок на новый этап качественного развития. Однако в текущих условиях «эволюция» сегмента будет несколько отсрочена. Ряд масштабных проектов, реализация которых была намечена на 2008-2010 гг., сегодня либо «притормозились», либо совсем остановлены.
Сокращение объемов банковского кредитования, оборотов потребительского рынка и другие тенденции экономического и финансового кризиса отразились также и на показателях спроса. Многие компании, которые до недавнего времени рассматривали возможность приобретения площадей в строящихся бизнес-центрах, приняли решение пересмотреть свои планы, и отложили принятие решения о покупке офиса на «более стабильные» времена. Те же, кто по-прежнему подбирают объект, ориентируются, прежде всего, на темпы его возведения. В текущих условиях риски затягивания сроков или заморозки строительства многократно выросли, и доверие покупателей к застройщикам теперь играет не меньшую роль, чем цена объекта.
Снижение спроса во всех сегментах уже заметно повлияло на снижение цен предложения, как на первичном, так и на вторичном рынке коммерческой недвижимости. При этом застройщики, вынужденные изыскивать средства на реализацию проектов, реагируют на изменения конъюнктуры более оперативно. Многие компании при переговорах о продаже площадей предлагают скидки, либо соглашаются на то, что рассмотрят специальные условия для очередных покупателей.
В 2008 г. на первичном рынке офисов класса «В» снижение цен предложения составило около 11%. При этом наибольшая корректировка была отмечена в четвертом квартале – минус 8%. Если в начале года застройщики просили в среднем 96000 руб. за квадратный метр, то к концу года покупатели могли уже рассчитывать приобрести его за 86000 руб.
На вторичном рынке корректировка оказалась чуть менее существенной. С начала 2008 г. офисы класса «В» подешевели на 9%. Сегодня средний показатель сегмента находится в пределах 98000-99000 руб./кв. м.
На рынке аренды также наблюдается снижение ставок. В классе «В» например оно составило с начала 2008 года 10%. Средняя запрашиваемая арендная ставка опустилась в среднем по городу с 1300 руб./кв.м/мес. в первом квартале до 1150 руб./кв.м/мес. в четвертом квартале. Сильнее всего снижение ценовых показателей отразится на тех офисах класса «В, которые были построены недавно и еще не до конца заполнены. Теперь, чтобы найти арендаторов, собственники бизнес-центров вынуждены искать различные маркетинговые ходы – от дисконтов до предоставления более длительных арендных каникул.
Кроме того, не исключено, что администрациям бизнес-центров придется пересмотреть также ряд ранее заключенных договоров, с тем чтобы на время кризиса скорректировать высокие ставки для части арендаторов в сторону снижения.
Таким образом, спрос на офисные и торговые площади постепенно падает – в текущих условиях покупатели не готовы принимать решения и заняли выжидательную позицию. Активность рынка находится сегодня на низком уровне – число сделок, как во вторичном, так и в первичном сегменте значительно сократилось. И ближайшие месяцы, вероятнее всего, этот негативный фон будет сохраняться.
