Неблагоприятная конъюнктура, сложившаяся на рынке, оказала влияние на все сегменты, в том числе и на торговую недвижимость. Сокращение объемов банковского кредитования, оборотов потребительского рынка и другие тенденции экономического и финансового кризиса напрямую отразились на показателях спроса. Большинство торговых сетей пересмотрели вопросы расширения бизнеса, и, либо ограничили экспансию, либо отложили принятие решения на среднесрочную перспективу. В этих условиях владельцы торговых площадей оказались вынужденными снижать ставки, чтобы привлекать арендаторов, круг которых заметно сузился. В результате рынок торговой недвижимости сегодня переживает период, характеризующийся общим падением активности и значительным снижением ценовых показателей. К такому выводу пришли специалисты аналитического отдела Уральской палаты недвижимости при работе над аналитическим отчетом «Рынок торговой недвижимости Екатеринбурга, август 2009 г.».
Действительно, наиболее заметными в текущей ситуации оказались изменения, касающиеся ценовых показателей. С осени 2008 г. стоимость торговых площадей и арендные ставки на них показывали заметное снижение. Так, например, на вторичном рынке встроено-пристроенных торговых площадей (в основном это первые этажи жилых домов) снижение цен предложения за последние семь месяцев составило около 20%. Если в конце декабря прошлого года стоимость квадратного метра таких помещений составляла в среднем по городу около 112 тыс. кв. м, то к концу июля она опустилась до 90780 руб./кв. м. В Центре за это время цена упала со 141100 руб./кв. м до 112190 руб./кв. м, показав также динамику около -20%.
Ставка аренды встроено-пристроенных торговых площадей подешевела еще сильнее. С начала года снижение составило около 25% – с 1300 руб./кв. м/мес. до 980 руб./кв. м/мес. При этом «лидером» по падению оказались районы первого пояса. С начала года арендные ставки здесь упали на 37%, а если сравнивать с пиковыми показателями сентября 2008 г., то снять торговые помещения в «спальниках» сегодня можно на 47% дешевле, чем тогда.
Сегмент торговых центров также не избежал последствий кризиса. Основными тенденциями здесь сегодня оказываются низкий уровень спроса, рост объема вакантных площадей и снижение арендных ставок, практически по всем объектам. До 2008 г. в большинство торговых центров практически не испытывало проблем с заполнением площадей. Пустые площадки встречались крайне редко и в основном в тех объектах, которые не пользовались большой популярностью у покупателей. Сегодня уровень вакантных площадей в среднем по рынку достигает 5%, причем незанятыми оказываются площади и в самых успешных ТЦ города.
Для заполнения торговых центров их управляющие компании оказались вынуждены изыскивать различные варианты привлечения арендаторов, в том числе прибегать и к снижению цен. В результате с уровень арендных ставок сегодня опустился на 24% по сравнению с третьим кварталом прошлого года. В среднем по городу этот показатель составляет около 2200 руб./кв. м/мес. Причем в различных сегментах рынка корректировка отличалась: в крупных – региональных и суперрегиональных ТЦ – ставки снизились в среднем на 16-18%, а в небольших – окружных и микрорайонных ТЦ – на 31% и 38% соответственно.
Единственным показателем, роста которого можно ожидать в этом году – объемы ввода торговых площадей. Сейчас в городе ведется строительство двух десятков объектов и до конца года застройщики обещают сдать восемь из них. Учитывая то, что эти торговые центры находятся на завершающих стадиях строительства и работы на них ведутся достаточно активно, можно предположить, что к новому году объем площадей торговых центров города вырастет еще на 138000 кв. м. На сегодняшний день общая торговая площадь крупных (свыше 3000 кв. м) объектов, а их в городе 49, составляет 537000 кв. м. Значит к концу года этот показатель может вырасти на 25%, однако в будущем такие объемы ввода мы увидим еще не скоро.
Наиболее серьезное влияние финансовый кризис оказывает на первичный рынок. Если до сегодняшнего дня коммерческая недвижимость развивалась весьма интенсивно, то в ближайшем будущем темпы ее роста, заметно снизятся. Удорожание заемных ресурсов, снижение финансирования региональных проектов приведут к тому, что реализация части объектов торговой недвижимости, скорее всего, будет отложена на отдаленный или неопределенный срок, другая же часть проектов, будет вовсе исключена из приоритетных программ девелоперов.
Снижение спроса во всех сегментах в ближайшие месяцы будет способствовать дальнейшему снижению цен и арендных ставок. Администрациям торговых центров придется пересмотреть ряд ранее заключенных договоров, с тем чтобы на время кризиса скорректировать высокие ставки для наиболее значимых арендаторов в сторону снижения.
Подробный аналитический отчет «Рынок торговой недвижимости Екатеринбурга,август 2009», где анализируется текущий этап развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы на ближайшие годы, можно заказать в аналитическом отделе РИЦ УПН: 
