.PNG)
На протяжении последних месяцев ситуация на рынке жилья была полностью обусловлена воздействием финансового и экономического кризиса. Ценовые показатели и показатели общей активности рынка постепенно снижались. Спрос в настоящее время значительно сократился по сравнению с периодом 2006-2008 гг., однако он остается на стабильном уровне, что помогает поддерживать на рынке стабильный, хоть и невысокий, объем сделок.
Наиболее заметными в текущей ситуации оказались изменения в ценовых показателях рынка. Практически вся его история до 2007 г. представляла собой непрерывный рост стоимости жилья. Этапы резкого «взлета» чередовались с непродолжительными периодами относительной стабилизации. Однако с весны позапрошлого года динамика показателей изменилась на обратную – цены на рынке стали снижаться. В течение года корректировка была постепенной и незначительной, однако начиная с осени 2008 г. ее темпы ускорились – сказалось влияние кризиса.
В итоге только с начала этого года средняя цена предложения в Екатеринбурге снизилась на 13,5%. Если же сравнивать с показателями марта 2007 г. (на тот момент фиксировался пик цен), то падение за эти шестнадцать месяцев составило более 20%. В отдельных сегментах снижение цен оказалось еще более существенным.
В наибольшей степени «пострадали» от кризиса наименее ликвидные группы – объекты низкого качества, такие как «хрущевки», «брежневки» и «пентагоны». Их стоимость с марта 2007 года снизилась на 25-26%. В то же время квартиры улучшенной планировки и «полнометражки» потеряли в цене 22% и 21% соответственно. В наименьшей степени кризис отразился на ценах на современные квартиры – «спецпроекты». Их стоимость опустилась только на 7,7%.
В различных территориальных сегментах корректировка цен также была неравномерной. В центре стоимость жилья продолжала расти вплоть до осени 2008 г. В то же время в остальных районах в это время уже намечалось снижение показателей. В итоге в четвертом поясе жилье сегодня модно купить на 28% дешевле, чем в марте 2007 года. На 25% снизились показатели по второму и третьему поясам. В первом поясе корректировка прошла на уровне среднегородской – минус 20%. Квартиры в Центре стоят сегодня на 7% дешевле, чем полтора года назад.
.PNG)
Что касается отдельных крупных жилых районов, то здесь кризис в наименьшей степени сказался на ценах в Парковом, на ВИЗе и, конечно, в Центре. Среди наиболее «пострадавших» оказались Елизавет, Химмаш и Синие Камни.
Традиционно повышенным спросом на рынке жилья Екатеринбурга пользуются небольшие квартиры с одной-двумя комнатами. Именно они в 2006 г. показали набольшие темпы роста стоимости. Однако это отразилось на текущей ситуации. Будучи переоцененными в период ажиотажа, в условиях стабильного, а затем и кризисного этапа именно эти объекты дешевели максимально интенсивно. За время всего периода снижения рынка однокомнатные квартиры подешевели на 24%, а «двушки» на 22%.
Одной из наиболее существенных причин нынешней ситуации стало сокращение объемов кредитования. Банковский сектор первым ощутил негативное воздействие мирового финансового кризиса. Еще весной 2008 г. многие банки стали менять условия выдачи заемных средств, ужесточая их, а уже осенью кредитные программы стали закрываться. В результате на рынке существенно снизился объем платежеспособного спроса. Сегодняшнее положение усугубляется еще и тем, что в условиях общей неопределенности экономической ситуации и снижения цен большинство покупателей не спешат с выбором, ожидая дальнейшего развития событий.
На первичном рынке жилья ценовая ситуация также была обусловлена влиянием экономического кризиса. Уже весной 2008 г. застройщики начали испытывать сложности с получением заемных средств на реализацию проектов. Банки, снижая риски, стали более осторожно подходить к вопросам инвестиций в недвижимость, в результате чего многие девелоперы оказались вынужденными приостановить или отложить часть своих проектов. Осень ситуация усугубилась глобальным снижением спроса. Продажа квартир стала чуть ли не единственным возможным источником финансирования строительства. Цены на первичном рынке «поползли» вниз. С начала текущего года корректировка составила около 10%.
Сегодня, не смотря на то, что часть банков возобновляют реализацию ипотечных программ, уровень спроса остается низким. Число сделок в текущем году фиксировалось на уровне 80% от прошлогодних показателей. При этом по ипотечным сделкам снижение было еще более существенным – их в этом году проходит в два раза меньше, чем в прошлом.
Тем не менее, говорить о том, что рынок находится в стагнации нельзя. Текущий спрос, хоть и низкий, позволяет удерживать рынок от резкого падения, в том числе благодаря обменному характеру сделок. Учитывая то, что в условиях дефицита заемных средств, их число вероятнее всего будет расти, можно ожидать, что темпы дальнейшей корректировки цен не будут заметно превышать текущий уровень. В целом же оздоровление ситуации будет зависеть от общей экономической ситуации в стране и мире.
