Не смотря на то, что сегмент индивидуального жилья в организованных коттеджных поселках считается наиболее «устойчивым» и инертным, воздействие финансового и экономического кризиса не обошло стороной и его. Правда реакция на макроэкономическое воздействие здесь, как и следовало ожидать, была отмечена с некоторым запозданием. Первые корректировки цен были отмечены лишь в конце 2008 года, в то время как на рынке многоквартирного жилья снижение цен наблюдалось с весны 2007 г. Учитывая то, что глобальные проблемы застали этот сегмент на этапе его формирования, можно ожидать, что развитие рынка индивидуального жилья будет существенно скорректировано нынешним положением дел.
Насыщение рынка готовыми объектами в последние 3-4 года происходило достаточно вялыми темпами. В первую очередь это было обусловлено малой историей развития сегмента, отсутствием как у застройщиков, так и у покупателей четких критериев, ориентиров и приоритетов в отношении качества жилья и инфраструктуры, которые могут возникнуть только в условиях длительного развития рынка. С другой стороны сдерживающим фактором оставалось то, что данный сегмент по-прежнему не является «массовым», то есть ориентированным на большинство потенциальных покупателей. Не смотря на то, что по качественным критериям подавляющее число реализуемых проектов относится к классу «эконом», индивидуальное жилье остается продуктом для наиболее обеспеченных слоев населения, слишком дорогим для массового потребителя.
В результате, влияние кризиса в значительной степени отразилось на объемных показателях рынка. Темпы ввода в январе-сентябре текущего года оказались значительно ниже уровня прошлых лет. В относительных показателях рост объема ввода в 2008 году составил 24 %, а в 1-3 кв. 2009 года только 5 %. Конечно к концу года эта цифра несколько увеличится, однако, общей тенденции это не изменит. Уже сейчас можно констатировать заметное снижение темпов строительства и выхода на рынок готовых объектов. Определяющим фактором в данной ситуации стала неблагоприятная рыночная конъюнктура, связанная с возникновением финансовых трудностей у девелоперов и снижением покупательской активности населения.
Другим фактом, свидетельствующим о том, что рынок организованных коттеджных поселков все еще находится в стадии формирования, является то, что на текущий момент на нем присутствуют в подавляющем большинстве объекты, находящиеся на стадии проектных работ или начальных стадиях строительства: подготовка площадки, подведение коммуникаций и т.п. К действующим сегодня можно отнести только 21 коттеджный поселок, причем 7 из них функционируют не полностью, а только в рамках первой очереди. На стадии же строительства находится 36 участков организованной застройки, причем темпы ведения работ здесь во многих случаях оставляют желать лучшего. Что касается проектов, находящихся на близких к реализации стадиях разработки, то их число составляет сегодня около 20. Одним из основных факторов слабого развития сегмента в этой связи можно назвать недостаточность опыта реализации таких проектов у местных игроков и слабую экспансию на рынок столичных и международных компаний.
Экономический кризис привнес существенные корректировки в действия игроков рынка. Многие застройщики в ситуации, когда необходимо пересматривать дальнейшую стратегию реализации своего проекта. У них нет четкой определенности в объемах планируемого строительства, сроках реализации очередей и поселка в целом. Одни компании приостанавливают строительство и продажи на неопределенный срок, другие, не прерывая процесса реализации, корректируют параметры поселка: меняют «нарезку» участков, предлагают новые типовые проекты, вследствие чего изменяется количество домовладений и объем площадей представленных на рынке.
Однако в текущей ситуации можно отметить и некоторые положительных моменты. Хотя в текущим году количество вновь представляемых на рынок проектов сократилось до восьми (в 2006-2008 гг. анонсировалось 15-20 проектов в год), размеры этих проектов значительно выросли. Так, например, средняя суммарная площадь домовладений в таких поселках в 2008 г. составляла 34600 кв.м. В текущем году этот показатель составил около 68000 кв. м. Это говорит о том, что на рынке стали появляться крупные проекты, предполагающие большое количество домовладений. Такие мультиформатные поселки совмещают в себе и индивидуальные дома и сблокированные (таунхаусы) и в некоторых случаях малоэтажное многоквартирное жилье. Существенным отличием таких поселков является то, что чаще всего в них предусмотрено строительство объектов социальной, торговой и развлекательной инфраструктуры, что в дальнейшем будет способствовать качественному развитию сегмента индивидуального жилья.
Что касается ценовых показателей рынка, то, как отмечалось выше, в конце 2008 г. здесь были отмечены первые корректировки цен, когда некоторые застройщики начали снижать цены на реализуемые проекты. Прежде всего, это были игроки, которые вывели на рынок свои объекты еще в 2006- 2007 годах и на фоне снижения активности покупателей вынуждены были оживить интерес дисконтами, дабы завершить реализацию проекта и вернуть оборотные средства. Наряду с такими игроками, были и те, которые выходили на рынок в 2008 году с новыми объектами. Они открывали продажи, заявляя достаточно высокий ценовой уровень, находясь при этом на стадии проекта или подготовки площадки. Такие игроки сдерживали движение среднего уровня цены по городу в отрицательном направлении. Однако реализация большинства таких объектов была приостановлена или цены на них значительно скорректированы, что способствовало увеличению темпов снижения цен на загородную недвижимость. В целом с середины 2008 года по настоящий момент корректировка цены составила чуть более 10 % до отметки 45 380 руб./кв. м.
Тем не менее, как и ранее, рынок загородной недвижимости оказался менее подвержен влиянию кризисных явлений, нежели другие сегменты рынка недвижимости. Не смотря на уход с рынка некоторых поселков и снижение темпов реализации, строительство ведется, рынок пополняется новыми проектами. Число «замороженных» проектов на стадии строительства здесь гораздо меньше, чем на рынке многоквартирного жилья. Правда повышения активности и дальнейшего интенсивного развития сегмента стоит ждать только после благополучного преодоления большинства нынешних кризисных явлений.
Подробное исследование рынка индивидуального жилья, где анализируется текущий этап его развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы на ближайшие годы, можно приобрести в аналитическом отделе УПН:
