Кроме того, одной из основных проблем стало то, что на рынке в этот период практически перестал функционировать один из основных механизмов стимулирования спроса – ипотека. Подавляющее число банков свернуло такие кредитные программы. Число сделок с использованием заемных средств на рынке значительно сократилось. Если в 2008 г. оно достигало в среднем 900 в месяц, то уже в начале 2009 г. этот показатель сократился в два раза.
Сужение рынка кредитных ресурсов затронуло и сегмент новостроек. Сложности с получением заемных средств на реализацию проектов застройщики начали испытывать еще весной 2008 г. В дальнейшем ситуация только ухудшилась. Банки перестали выдавать не только новые кредиты, но и ограничили финансирование проектов по ранее заключенным договорам. В результате девелоперы оказались в ситуации, когда продажа квартир стала, чуть ли не единственным возможным источником финансирования строительства. А так как число покупателей в этот период только сокращалось, застройщики оказались вынуждены приостановить строительные работы на многих объектах. Часть проектов были полностью заморожены. В середине года доля строек, где не отмечалось какой-либо активности, доходила до 40 %. На большинстве остальных площадок темпы ведения работ были крайне низкими.
Наиболее «заметным» результатом всех этих процессов, безусловно, стало снижение цен на рынке. На протяжении 1-3 кварталов его темпы были весьма существенными – до 2 % в месяц. В итоге к концу года вторичный рынок «просел» на 15 %, а первичный на 12 %.
В различных сегментах вторичного рынка падение цен оказалось достаточно синхронным. Так если рассматривать процесс в разрезе размеров квартир, то можно отметить, что диапазон корректировки здесь был незначительным. Однокомнатные квартиры с начала года подешевели на 14 %, «двушки» и «трешки» на 15 %, а большие объекты с четырьмя и более комнатами – на 16 %.
Аналогичной оказалась разница в темпах изменения цен на квартиры различных качественных групп, правда с некоторым исключением. Наиболее устойчивым, к влиянию кризиса оказался спрос на квартиры в современных домах – «спецпроекты». С начала года они потеряли в цене только 10 %, тогда как остальные группы объектов подешевели на 17-19 %.
Что касается динамики цен в различных районах, то здесь различия были существенными. Меньше всего «потеряли» Центр, Уктус и Втузгородок – минус 10, 11 и 12 % соответственно. Также сравнительно невысокой была корректировка в районах Елизавет, Автовокзал (-13 %) и Кольцово (-14,5 %). Сильнее всего же упали цены на Синих Камнях, Уралмаше, Эльмаше в Парковом и Заречном. Здесь квартиры потеряли в стоимости до 20%.
Необходимо отметить, что к концу года ситуация стала несколько выправляться. Активность рынка и число сделок на нем возросло. Многие банки возобновили реализацию кредитных (в том числе ипотечных) программ. Некоторые из них смягчают условия для получения кредитов, в том числе и сокращают процентную ставку по ним. Ценовые показатели в октябре-ноябре перестали снижаться высокими темпами, а в декабре наметилась их стабилизация, которая отмечается во всех сегментах.
О росте общей активности рынка говорит также и тот факт, что в последние месяцы отмечается сокращение средних сроков экспозиции объектов в базе данных УПН. Если в начале года квартиры выставлялись в среднем по 4-4,5 месяца, то сегодня они остаются на продаже 3-3,5 месяца. При этом объем предложения на рынке постепенно сужается, в основном за счет сокращения числа однокомнатных и двухкомнатных квартир. С начала года БД УПН сократилась на 11 % и процесс этот продолжается.
На первичном рынке также отмечается некоторое повышение интереса покупателей. Число сделок в последние два месяца здесь также увеличилось, и цены предложения перестали снижаться. Сегодня средний по городу показатель колеблется в районе 48 000 руб./кв. м.
В целом можно отметить, что сегодня на рынке уже появляются первые предпосылки стабилизации ситуации. Интерес покупателей постепенно возвращается. Правда о скором восстановлении рынка говорить еще рано. В начале нового года в различных сегментах, вероятнее всего будет отмечаться как незначительная положительная, так и отрицательная динамика. В целом же ситуация будет оставаться довольно стабильной, что также будет способствовать возврату на рынок части покупателей.
Цены на вторичном рынке жилья Екатеринбурга на 22.12.2009 г.
