Прошедший год был, если можно так сказать, «нетипичным» для рынка недвижимости города. После многолетнего стабильного роста показателей, нынешний спад оказался «неожиданным» и сложно переживается всеми игроками. Сильнее всех пострадали от мирового финансового кризиса девелоперские структуры, строительные организации и другие компании, связанные со сферой строительства.
Рынок жилья
В уходящем году на вторичном рынке жилья основной тенденцией было существенное снижение ценовых показателей. За год цены на жилье опустились на 15 %, причем наиболее интенсивные темпы падения наблюдались во 2-3 кварталах. В этот период общая активность рынка находилась на низком уровне, что было обусловлено макроэкономическими факторами – снижением доходов населения, сужением рынка кредитных ресурсов, пессимистичными ожиданиями относительно дальнейшего развития ситуации и т.д. Число сделок купли-продажи в 1-3 кварталах было невысоким.
Одной из основных проблем стало то, что на рынке практически перестал функционировать один из основных механизмов стимулирования спроса – ипотека. Подавляющее число банков свернуло такие кредитные программы. Сделок с использованием заемных средств сегодня проходит в два раза меньше, чем в прошлом году.
К концу года ситуация стабилизировалась. Активность рынка и число сделок на нем возросло. Многие банки возобновили реализацию кредитных (в том числе ипотечных) программ. Ценовые показатели в октябре-ноябре перестали снижаться высокими темпами, а в декабре наметилась их стабилизация.
На первичном рынке жилья ситуация была схожей. Уже весной 2008 г. застройщики начали испытывать сложности с получением заемных средств на реализацию проектов. Банки, снижая риски, стали более осторожно подходить к вопросам инвестиций в недвижимость, в результате чего многие девелоперы оказались вынужденными приостановить или отложить часть своих проектов. Продажа квартир стала чуть ли не единственным возможным источником финансирования строительства.
В начале года падение цен было весьма существенным. При этом в условиях низкого спроса многие застройщики оказались вынуждены приостановить свои проекты из-за отсутствия финансирования. Объем «замороженного» строительства доходил до 40%. На большинстве остальных строек темпы работ были крайне низкими.
К концу года активность покупателей в этом сегменте, как отмечают застройщики, выросла. Стабилизация ценовых показателей здесь началась несколько раньше, чем на вторичном рынке – в 3 квартале. Тем не менее, с начала года квартиры в новостройках подешевели на 11 %.
Рынок коммерческой недвижимости
Рынок коммерческой недвижимости пострадал от кризиса еще сильнее. Отрицательная динамика ценовых и объемных показателей здесь была более высокой, чем на рынке жилья. Наиболее существенным стало снижение цен на торговые площади, которые с начала года подешевели на 23 %. Стоимость офисной недвижимости на «вторичке» опустилась чуть меньше – на 21 %.
В условиях кризиса спрос на коммерческую недвижимость был самым низким за несколько предыдущих лет, что заметно отразилось на рынке аренды. Так, например, за три квартала прошедшего года ставка на офисы класса А опустилась на 46 %, на офисы класса В – на 28 %, а на офисы класса С – на 36 %. Арендная ставка в торговых центрах за тот же период снизилась на 26 %.
Тем не менее, к концу года отмечается некоторая стабилизация и в этих сегментах. Можно предположить, что в краткосрочной перспективе значительных потрясений на рынке коммерческой недвижимости не ожидается, но и скорого роста рынка ждать также не стоит. Не смотря на то, что «острый кризис» сегодня преодолен, возвращение спроса будет медленным и восстановится в прежних объемах еще не скоро.
Ценовые показатели, вероятнее всего, какое-то время еще будут корректироваться за счет изменения ценовой политики в отдельных объектах, тем не менее оставаясь достаточно стабильным. Серьезные изменения на рынке наступят только после преодоления последствий кризиса в экономике не только города и региона, но и страны целом.
