В течение последних двух месяцев ситуация на рынке жилья оставалась стабильной. Отмечавшаяся в конце прошлого года активизация спроса оказала положительное влияние на основные показатели. Снижение цен прекратилось, сроки экспозиции объектов стали сокращаться. Все свидетельствует том, что в ближайшие месяцы, если экономическая ситуация в стране не будет ухудшаться, рынок жилья начнет постепенно восстанавливаться.
Нынешние изменения в ситуации на рынке жилья были вызваны несколькими причинами. Одной из основных стал возврат на рынок отложенного спроса. После ажиотажа 2006 г. прошло более трех лет, в течение которых высокой активности покупателей не наблюдалось. Эти годы стали очередным периодом накопления, и сейчас нуждающиеся в улучшении жилищных условий жители города вновь начинают проявлять интерес к покупке квартир. Этому способствует и тот факт, что за эти годы стоимость недвижимости в Екатеринбурге заметно снизилась. Начиная с весны 2007 г. показатели динамики цен на жилье были только отрицательные. В среднем по городу снижение составило более 20 %, а в отдельных сегментах рынка 30-35 %. И если три года назад для многих жителей приобретение новой квартиры было нереальным, то сегодня часть из них уже вполне могут себе позволить задуматься о ее покупке.
Другой причиной активизации спроса стало восстановление рынка ипотечного кредитования. С началом кризиса большинство кредитных организаций свернули такие программы, те же, что продолжали работать в этой сфере, значительно повысили ставки и ужесточили требования, предъявляемые к заемщикам. С середины прошлого года банки стали возвращаться на рынок ипотеки. В прежних объемах он, безусловно, восстановится еще не скоро, однако предпосылки того, что этот процесс начался, уже заметны. Так, например, процентные ставки по ипотечным кредитам в настоящий момент уже находятся на докризисном уровне, а у некоторых банков они ниже, чем два года назад.
Еще одной тенденцией, повлиявшей на стабилизацию ценовых показателей на рынке жилья, стало снижение объема предложения. Если весной 2008 г. в базе данных УПН на продажу выставлялось около 10500 квартир, то сегодня число объектов колеблется в пределах 8000. При этом серьезным образом изменилась и структура предложения. С рынка постепенно «вымываются» традиционно пользующиеся наибольшим спросом «однушки» и «двушки». Их число в базе данных УПН по сравнению с концом 2007 г. (на тот момент на рынке жилья был наибольший за всю его историю объем предложения) снизилось на 45 % и 30 % соответственно. В то же время крупных объектов (с четырьмя и более комнатами) стали выставлять на продажу на 20 % больше, чем в то время.
В результате сегодня выбор у покупателей небольших квартир оказался ограничен. Продавцы в этих условиях уже не спешат идти на уступки, и цены на самые востребованные объекты падать перестали. Снизились и дисконты по сделкам – если в прошлом году они составляли до 10 %, то сейчас торг чаще всего не превышает 5 %. С начала года цены на однокомнатные квартиры корректировались только в сторону повышения, и рост показателя в среднем по городу составил 2 %. Двухкомнатные квартиры за два месяца подорожали на 1,5 %. В то же время стоимость больших объектов на 1,3 % снизилась.
Похожая ситуация складывается и в различных территориальных сегментах. Здесь отрицательные показатели динамики цен сохраняются только в Центре, то есть на тех территориях, где жилье традиционно стоит дорого. Темпы этой корректировки невысоки и составили около 0,5 % с начала года. В то же время в остальных районах сейчас цены либо стабилизировались, либо начала плавный подъем. Лидером роста оказывается оказался четвертый пояс, где с начала года цена квадратного метра поднялась на 2,5 %. В текущей ситуации такие изменения вполне понятны – основной спрос сейчас приходится на недорогие объекты, а они, естественно, располагаются далеко за пределами Центра.
Данную тенденцию подтверждают и данные по рынку в его качественном разрезе. Снижение цен здесь продолжается только в сегменте «спецпроектов» (квартир в домах современной постройки). За два месяца их стоимость снизилась на 1,6 %. При этом квартиры «старого фонда», такие как «хрущевки», «брежневки», и «полнометражки», напротив начали постепенно дорожать. Цены на них поднялись на 1,5-2 % с начала года.
На первичном рынке также отмечается стабилизация ценовых показателей, правда здесь причины изменений несколько иные. На ситуацию повлиял не столько рост спроса, сколько изменения в структуре рынка. Многие объекты выходят на завершающую стадию строительства, из-за чего повышается цена квартир в них, при этом новых проектов с низкой ценой в городе практически не появляется.
В целом можно отметить, что сегодня на рынке появляются предпосылки к тому, что в ближайшие месяцы ситуация будет оставаться стабильной. Безусловно, в различных сегментах динамика основных показателей будет различаться, однако общая тенденция сохранится. Все это будет способствовать возврату на рынок части покупателей, которые отказывались от планов по приобретению жилья из-за нестабильной и неопределенной ситуации в экономике. Тем не менее, скорого восстановления рынка ждать не стоит, до тех пор, пока экономика страны не приблизится к докризисному уровню.
Цены на вторичном рынке жилья Екатеринбурга на 01.03.2010 г.
