Рынок коммерческой недвижимости переживает сегодня не лучшие времена. После стремительного прошлогоднего падения здесь хоть и наметилась некоторая тенденция к стабилизации, общие показатели активности остаются низкими. Снижение цен и арендных ставок в отдельных сегментах продолжается, хотя уже и не столь высокими темпами, как в прошлом году. Вероятнее всего выход из кризиса будет затяжным, и существенных перемен к лучшему стоит ждать не раньше, чем в конце года.
Влияние кризиса начало сказываться на рынке коммерческой недвижимости в начале прошлого года. Спрос на офисные и торговые площади упал, что повлекло за собой стремительное снижение ценовых показателей. В наибольшей степени это сказалось на
рынке аренды офисов. За последние пять кварталов офисы класса А подешевели в два раза, класса В – на 38 %, а класса С – на 34 %. Правда сегодня темпы этого процесса заметно снизились. Так, например в классе В по итогам 1 квартала 2009 года ставки упали на 25 %, во 2 квартале уже на 11 %, в 4 квартале – вновь 10 %-ное снижение, а затем в первом квартале 2010 ставки сократились только на 5 %. В классе С ситуация складывалась аналогичным образом. В начале прошлого года снижение составило 17 %, во втором-третьем кварталах – по 12 %, в 4-м – уже не более 1 %, а первый квартал 2010 показал даже 3%-ный рост средней ставки. Тем не менее, существенных предпосылок для того, чтобы говорить, что процесс полностью остановился, пока нет.
В значительной степени на снижение ставок в качественной группе офисов повлиял ввод новых объектов. Для того чтобы в кратчайший срок заполнить площади арендаторами, собственники новых бизнес-центров оказались вынуждены выходить на рынок с минимальными ценами. Откровенный демпинг привел к тому, что с одной стороны наполнение объектов удалось осуществить достаточно быстро, с другой – заниженные ставки оказали влияние на весь рынок, и в итоге «просесть» пришлось всем его участникам.
Если говорить об абсолютных значениях, то сегодня в наиболее массовом сегменте офисов класса В снять помещение можно в среднем за 720 руб./кв. м/мес. (на условиях «все включено»). В Центре уровень цен несколько выше – около 817 руб./кв. м/мес. При этом чуть больше года назад средний по городу показатель превышал 1150 руб./кв. м/мес. В сегменте офисов класса С среднее значение по рынку составляет сегодня чуть более 600 руб./кв. м/мес.
На рынке торговой недвижимости ситуация более близка к стабилизации. Не смотря на то, что по отдельным объектам арендные ставки продолжают корректироваться, средние показатели остаются стабильными в течение уже двух кварталов. И это не смотря на то, что в конце прошлого года на рынок был выведен огромный объем новых площадей – 106 500 кв. м. Практически одновременно начали работать сразу несколько новых объектов – «Алатырь», 3 очередь «Гринвича», «ФанФан» и «Европа». Значительное число площадок в этих торговых центра по-прежнему пустует, однако их заполнение идет относительно быстро. Так если в конце 2009 года уровень вакантных площадей доходил до отметки 10 %, то сегодня, по данным управляющих компаний, он не превышает в среднем по рынку 4 %.
Причинами появления значительного числа вакантных площадей стали не только ввод новых объектов, но и такие факторы как уход с рынка части ритейлеров, усиление конкуренции среди концептуально близких объектов, интенсивная ротация арендаторов, которые в условиях снижения арендных ставок занялись поискомка более дешевых и эффективных площадок.
Снижение ставок аренды, которое наблюдалось в течение трех кварталов 2009 г., серьезно сказалось на доходности торговых центров. За год падение составило около 16 %, и сегодня средний по городу показатель составляет около 2200 руб./кв. м/мес.
Спрос на торговые площади сейчас остается на низком уровне. Большинство ритейлеров по-прежнему испытывают сложности с продажами. Некоторые уходят с рынка, другие – закрывают отдельные наименее доходные площадки. Так в феврале компания «Эльдорадо» прекратила работу на площади около 2 000 кв. м в АТЦ «Антей шопинг клуб». За последние месяцы закрылись и другие магазины – «Л'Этуаль» в ТРЦ «Екатерининский», «Лас-Книгас» в ТРЦ «Карнавал», «Литера» в ТЦ «Сибирский тракт». Однако, не смотря на это, количество пустующих площадей в городе сокращается благодаря постепенному заполнению вновь открытых торговых центров. Так в первом квартале открылись несколько крупных сетевых магазинов новых для города торговых операторов. В ТРЦ «Гринвич» начал работу магазин Lindex, а в ТРЦ «Фан-Фан» магазин «Дочки & сыночки» площадью 1 200 кв. м. И, вероятнее всего, в перспективе 1-2 кварталов урвень вакантныхи пустующих площадей в городе будет значительно снижен.
Тем не менее, в ближайшее время роста показателей рынка коммерческих площадей не предвидится. Цены и арендные ставки на офисные и торговые площади еще будут корректироваться за счет изменения ценовой политики в отдельных объектах. Активность потенциальных арендаторов также не обещает быть высокой. Серьезные изменения на рынке наступят только после преодоления последствий кризиса в экономике не только города и региона, но и страны целом.
Подробные исследования рынков торговой и офисной недвижимости, где анализируется текущий этап их развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы можно приобрести в аналитическом отделе УПН:
