В первом квартале текущего года большинством профессиональных участников отмечалось повышение общего уровня активности на рынке жилья Екатеринбурга. Основной тенденцией при этом стал рост спроса на квартиры, правда, на динамику ценовых показателей это не повлияло. В целом ситуация продолжает оставаться стабильной и стоимость квартир в большинстве сегментов за последние три месяца практически не менялась.
Повышение активности покупателей было вызвано с одной стороны возвращением на рынок отложенного спроса, а с другой – восстановлением рынка ипотечного кредитования, в том числе и снижением процентных ставок на докризисный уровень. В результате спрос на квартиры начал восстанавливаться, что отмечается не только риэлторами и застройщиками, но и регистрирующими органами. Так за первый квартал нынешнего года, по данным Федеральной регистрационной службы, было проведено на 33 % сделок больше, чем в аналогичный период прошлого года. При этом сделок с использованием заемных средств (ипотека) стало больше на 57 %.
Другой тенденцией, отмечавшейся в последние месяцы, стал рост активности продавцов, а точнее увеличение объема предложения на рынке жилья. Если в течение 2009 г. этот показатель планомерно снижался, то с начала текущего года ситуация сменилась на обратную. За три с половиной месяца количество квартир, выставленных на продажу через агентства недвижимости в Базе данных УПН, выросло почти на 15 %, что в абсолютном выражении составляет около 1200 объектов. При этом процесс этот протекает по-разному в различных сегментах. Так, например, количество двух- и трехкомнатных квартир увеличилось с начала года на 12-13 %, в то время как число предлагаемых однокомнатных квартир выросло на 17 %. Наиболее интенсивно на рынок выходят продавцы крупных объектов – квартир с четырьмя и более комнатами. Из в БД УПН с начала года стало больше почти на 19 %.
Не смотря на то, что объем предложения на рынке растет высокими темпами, к серьезному снижению ценовых показателей это не приводит. Корректировки в отдельных сегментах по-прежнему наблюдаются, однако средний уровень цен на жилье остается стабильным. На 19 апреля 2010 г. средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир в Екатеринбурге составляла 53 311 руб. Динамика показателя с начала года не превысила 1 %.
В различных районах корректировка цен предложения также не показывает высокой динамики. В большинстве случаев она составляет от +2 до –1,5 %, что говорит о стабильности рынка и неготовности продавцов идти на серьезные уступки. Если в прошлом году в процессе торга покупатель мог рассчитывать на существенный дисконт, то сегодня уровень скидок уже не превышает 5 %, что было характерно для рынка во все этапы.
Мало различается динамка цен и в различных качественных сегментах. Незначительная отрицательная корректировка сохраняется в сегменте «спецпроектов» - вторичных квартир в современных новостройках. С начала года они потеряли в цене около 1,5 %. За это же время «хрущевки», «брежневки» и «полнометражки» подорожали на 1,5-2 %, а цены на квартиры улучшенной планировки и «пентагоны» оставались в течение трех месяцев неизменными.
Аналогичная ситуация складывается, если рассматривать рынок в разрезе размеров квартир. Здесь по-прежнему дешевеют только крупные объекты с четырьмя и более комнатами. Правда, такую отрицательную динамику уже нельзя назвать существенной. С начала года стоимость этих квартир снизилась только на 2 %. В то же время незначительный рост цен отмечается только на однокомнатные квартиры. С декабря прошлого года они подорожали чуть более чем на 2 %. Цены на «двушки» и «трешки» в последнее остаются неизменными.
На первичном рынке, не смотря на то, что застройщики в свою очередь тоже говорят об активизации покупателей и увеличении числа сделок, роста цен по-прежнему не наблюдается. В период кризиса значительное число объектов осталось невостребованными, и сегодня девелоперы вынуждены предлагать их по сниженным ценам. Это, безусловно, не способствует развитию жилищного строительства, так как лишает возможности финансирования текущих и новых проектов. В результате объемы замороженного строительства составляют сегодня около 40 %, а значит до выхода из кризиса отрасли еще далеко.
Тем не менее, в ближайшей перспективе ситуация будет оставаться стабильной. Покупатель возвращается на рынок, отложенный спрос постепенно реализуется. Безусловно, скорого восстановления, особенно на первичном рынке, не предвидится, но предпосылки для этого уже намечаются.
Цены на вторичном рынке жилья Екатеринбурга на 19.04.2010 г.
