В последние месяцы ситуация на первичном рынке жилья Екатеринбурга стала улучшаться. Это касается не только стабилизации ценовых показателей, но и других аспектов, таких как увеличение числа сделок, сокращение числа «замороженных» строек, рост активности покупателей, возобновление кредитования и проч. Однако условия на рынке еще далеки от докризисных.
Строительная отрасль оказалась одной из наиболее пострадавших от кризиса последних лет. Серьезные проблемы в сегменте новостроек возникли еще весной 2008 г., когда из-за сужения рынка кредитных ресурсов застройщики начали испытывать сложности с получением заемных средств на реализацию своих проектов. В дальнейшем ситуация только ухудшалась. Банки перестали выдавать не только новые кредиты, но и ограничили финансирование проектов по ранее заключенным договорам. В результате девелоперы оказались в ситуации, когда продажа квартир стала, чуть ли не единственным возможным источником финансирования строительства. А так как число покупателей в этот период только сокращалось, застройщики оказались вынуждены приостановить строительные работы на многих объектах. Значительная часть проектов были полностью заморожены. В середине 2009 г. число таких объектов составляло более 40 %. На большинстве остальных площадок темпы ведения работ были крайне низкими.
В конце 2009 - начале 2010 г. вектор рынка изменился. Ситуация, в том числе ценовая, стабилизировалась, кризисные явления стали проявляться все меньше. В результате застройщики стали отмечать увеличение числа сделок, что в свою очередь способствовало росту строительной активности. Доля «замороженных» проектов сократилась до 30 %. Сейчас общий объем жилья, находящийся на разных стадиях строительства в Екатеринбурге составляет около 2150 тыс. кв. м, из них реальное строительство – чуть более 1500 тыс. кв. м.
Одной из основных тенденций текущей ситуации стало снижение объема предложения на первичном рынке. Так по Базе данных УПН с декабря 2008 г. он сократился на 45 %. Причинами этому послужили две основных тенденции. Первая это связана с тем, что та часть проектов, строительство которых оказалось отложенным, перестали предлагаться к продаже. Вторая причина – вывод с первичного рынка завершенных (сданных в эксплуатацию) объектов, квартиры в которых к этому времени оказываются проданы. В то же время новых объектов в городе появляется крайне мало. Все это приводит к сокращению объемов предложения и сужению выбора для покупателей. При этом можно отметить, что процесс этот еще продолжается, и в ближайшей перспективе количество выставляемых на рынке квартир будет сокращаться.
Все описанные тенденции последних лет напрямую отражаются на ценовой ситуации. На протяжении 1-3 кварталов 2009 г. темпы снижения стоимости первичного жилья были весьма существенными – до 2 % в месяц. К концу года они несколько сократились, однако корректировки наблюдаются на рынке до последнего момента, не смотря на то, что общую ценовую ситуацию сегодня уже можно назвать стабильной. Тем не менее, с начала 2009 г. первичный рынок «просел» на 13 %. Это не мало, учитывая тот факт, что в течение этого времени все большая доля объектов на нем выходила в завершающую стадию строительства, а значит, могла продаваться по более высоким ценам. В настоящий момент средний по городу показатель колеблется в пределах 48 000 руб./кв. м, в то время как в декабре 2008 г. он составлял около 55 000 руб./кв. м.
Как уже говорилось, в конце прошлого года интерес к приобретению квартир несколько вырос, что отмечалось как застройщиками, так официальными регистрирующими органами. Тем не менее, с начала года на первичном рынке жилья цены показывали по большей части отрицательную динамику по большинству сегментам. Правда, темпы этого процесса нельзя назвать высокими. За восемь месяцев средний по городу показатель скорректировался только на 4 %.
В наименьшей степени корректировки цен наблюдаются сегодня в Центре и районах второго пояса. Там стоимость квартир в строящихся домах практически не меняется. В первом поясе, напротив, сохраняется тенденция к снижению цен в пределах 0,5 % в месяц. В третьем поясе ситуация обратная. Здесь с начал года отмечался рост ценовых показателей в пределах 1 % в месяц.
Говоря о перспективах, необходимо отметить, что именно на первичном рынке жилья в среднесрочной перспективе наиболее вероятен рост цен. Причиной этому будет служить уже отмеченное сокращение объема предложения и числа строящихся объектов. Значительная часть из возводимых сегодня домов уже распроданы, а новых проектов появляется крайне мало. В результате на первичном рынке в достаточно близкой перспективе может возникнуть ситуация острого дефицита. Рост цен на новостройки, безусловно, «потянет» за собой цены на вторичном рынке, в основном в качественных сегментах.
Тем не менее, определяющим фактором для рынка жилья остается ситуация в мировой экономике, которая по-прежнему не отличаются стабильностью. Сырьевые рынки слишком много значат для экономики России в целом и для рынка недвижимости в частности. Говоря о создании предпосылок для оживления спроса, надо понимать, что он возможен только в случае возобновления роста большинства экономик мира и в условиях стабильного уровня цен на основные экспортные товары.
Подробное исследование рынка жилья, где анализируется текущий этап его развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы можно приобрести в аналитическом отделе УПН
