Наши проeкты:

УПН Загородная недвижимость Аренда квартир

 

 

 

Объемы ввода современных офисов в текущем году снизились. Причиной этого стали не текущие условия на рынке, а отголоски кризиса: из-за снижения активности девелоперов объемы строительства в 2009-2010 гг. упали, а сегодня запускаются в основном объекты, возведение которых началось именно в те годы. Напомним, что 2011-2012 гг. оказались рекордными по количеству введенных в эксплуатацию офисов. За два года было построено около 240 тыс. кв. м, причем по большей части это были бизнес-центры, начало строительства которых относится к «докризисному» периоду.

 

В результате объемы ввода на рынке офисов в этом году стали сбавлять обороты. В первом квартале были запущены в эксплуатацию только два объекта – бизнес-центр «Президент» и вторая очередь административного комплекса «Суворовъ». Во втором квартале начал работу лишь один небольшой офисный комплекс на пер. Северный, 2/а. В совокупности за два квартала пополнение рынка составило около 30 тыс. пригодных к аренде квадратных метров. Таким образом, качественный офисный фонд города (объекты класса А, В+ и В) составляет сегодня 699 тыс. кв. м. Это около 40 % от всех площадей в бизнес-центрах, офисных комплексах и административных зданиях. При этом до конца года темпы пополнения рынка существенно расти, вероятно, не будут, а объемы ввода за четыре квартала не превысят уровня 70 тыс. кв. м.

 

Тенденция к сокращению уровня вакантных площадей, наметившаяся в середине прошлого года, не только сохранилась, но и усилилась. Если за первый квартал уровень снизился на 0,3%, то за второй уже почти на 3% (вакантно на текущий момент 14,7 % против 17,8% в конце 2012 года). Причем в различных качественных сегментах этот показатель кардинально отличался. Например доля вакантных офисов класса В+ сократилась с начала года с 10 % до 7 %, а офисов класса В 19 % до 14 %. В то же время в классе А, в результате ввода БЦ «Президент», уровень не занятых площадей вырос с 3 % до 26 %. Таким образом, можно сказать, что дефицита на рынке в ближайшей перспективе ждать не стоит. Однако, до конца года значительная часть свободных площадок, вероятнее всего, будет реализована, как на рынке аренды, так и на рынке продажи.

 

 

Что касается показателей стоимости аренды, то можно говорить о том, что в первой половине года их динамика оказалась несущественной. В классе С рост ставок был поступательным и составил +2,8 %. Такие офисы сегодня предлагаются в среднем по 730 руб./кв. м/мес. Стоимость аренды в более качественных современных объектах класса В в первом и втором кварталах показывала разнонаправленную динамику. Тем не менее изменения с начала года не превысили +1,0 %. Средний уровень ставок в сегменте сегодня – 1 060 руб./кв. м/мес. Более дорогие офисы В+ с начала года подешевели на –1,6 %. Помещения в таких объектах сегодня предлагаются по 1 240 руб./кв. м/мес. Диапазон ставок в самом престижном классе А колеблется в пределах 1 400 – 1 600 руб./кв. м/мес.

 

 

Объемы рынка торговой недвижимости в первом полугодии не только не выросли, но и сократились. Причиной этого стало закрытие на реконструкцию одного из крупнейших и старейших ТРЦ – «Екатерининского». Текущая реконцепция предполагает строительство нового ТРК «Глобус», в составе которого также будут уже действующие аквапарк, гостиница и построенный 10-зальный кинотеатр, а общая площадь комплекса должна составить 182 тыс. кв. м.

 

При этом с начала года в эксплуатацию был введен только один крупный объект – ТЦ «Пекин», который, по сути, является частью вещевого рынка «Таганский ряд». Тем не менее, в отличие от рынка офисов, на рынке торговой недвижимости, где объемы ввода в прошлом году также были рекордными, существенного снижения темпов прироста в 2013-ом не ожидается. За оставшиеся шесть месяцев работы будут завершены еще на пяти площадках, в том числе на 4-й очереди ТРЦ «Гринвич» и 2-й очереди ТРЦ «Радуга-парк». За счет этого рынок торговых центров пополнится примерно на 100 тыс. кв. м. Кроме того, до конца года ожидается запуск двух «долгостроев»: ТЦ CRYSTALS на ул. Малышева (ранее объект назывался «Панорама») и первой очереди ТРЦ «Свердловск» (прежнее название проекта – ТРЦ «Призма»). В итоге объемы ввода в текущем году могут вновь оказаться на уровне 120-130 тыс. кв. м.

 

 

Уровень вакантных площадей в торговых центрах остается наиболее низким среди других сегментов рынка коммерческой недвижимости. За последние два квартала он сократился с 2,9 % до 1,2 %, чему способствовало постепенное заполнение объектов, открытых в конце прошлого года. Спрос на магазины в торговых центрах по-прежнему крайне высок. Новые объекты зачастую открываются, имея договоры аренды на 80 % и более площадей. Заметный объем не занятых помещений по-прежнему остается лишь там, где собственники испытывают серьезные трудности с привлечение покупателей. В наиболее успешных торговых центрах, напротив, свободных площадок нет, и формируются списки ожидания.

 

Безусловно, в таких условиях тенденция к росту ставок аренды, которая отмечалась в течение всего прошлого года, сохранилась. С начала года их уровень поднялся в среднем на +6,8 %. Если же сравнивать с показателями годичной давности, то арендовать помещение под магазин в торговом центре сегодня обойдется на +20,7 % дороже, чем в июне прошлого года.

Таким образом, можно констатировать, что уровень ставок на рынке торговой недвижимости в городе вышел на докризисный уровень. В отдельных объектах цены сегодня уже превышают докризисные. Средний показатель по городу составляет сейчас 3 020 руб./кв. м/мес. Не последнюю роль в ускорении темпов роста сыграло изменение структуры рынка, а именно – появление новых качественных объектов, ставки аренды в которых выше среднего уровня.

Аналитический отдел
Риэлтерского информационного центра УПН
тел.: (343) 367-67-60, 367-67-61
E-mail: ric@upn.ru, https://upn.ru/ric_analytics.htm