|
За последние годы на рынке загородной недвижимости отмечалось несколько ключевых изменений. Структура рынка сместилась в сторону массового покупателя. Основу предложения составили проекты с «землей без подряда», сократились площади коттеджей, появились компактные предложения в сегменте сблокированного жилья. Однако все это пока не привело к активному росту рынка, динамика которого существенно отстает от городского жилья.
.png)
Одним из ключевых изменений структуры рынка в последние годы был рост числа проектов в формате «земля без подряда». Это предложения в организованных коттеджных поселках, где покупатель приобретает у застройщика лишь участок с коммуникациями, а возведением дома занимается сам. За последние два года их число выросло с 2 500 до 6 000 или на +130 %. С одной стороны, такие проекты можно рассматривать как движение в сторону массового покупателя, которого должен привлекать невысокий первоначальный платеж и неограниченный срок строительства дома. С другой – при данном сценарии очень сложно сопоставить цели приобретателей, соблюсти однородность архитектурного стиля, выдержать сроки благоустройства территории. Большинство из таких проектов не имеют стабильного финансирования и зависят от темпов продаж участков. Широкое распространение данного формата был обусловлено в первую очередь отсутствием на рынке во время кризиса компаний, способных развивать долгосрочные проекты и имеющих для этого необходимые ресурсы. Из-за этого инженерные коммуникации в таких поселках чаще всего не построены – продавцы лишь берут на себя обязательства по устройству дорог, электрификации и газификации поселка.
Динамичный рост числа предложений в формате «земля без подряда» на рынке наблюдался с сентября 2011-го года по март 2013-го. В текущем году процесс прекратился. И хотя на рынок продолжают выходить новые проекты, процесс этот уравновешивается сокращением предложения в «старых». Мало того, сегодня в некоторых таких поселках стали появляться единичные готовые дома или предлагается подряд на строительство. В отдельных случаях коттеджи возводятся силами девелопера и являются своеобразным тестом возможного направления развития, в других – привлекается строительная компания, которая рассматривает этот объект как выставочный.
.png)
Тем не менее, на долю сегмента «земля без подряда» сегодня приходится до 80 % объема предложения. Оставшиеся 20 % - это коттеджи и сблокированные дома. Их доля по-прежнему невысока, не смотря на то, что в количественном выражении предложение в этих сегментах за последний год существенно выросло, особенно среди таунхаусов. В целом же в пределах 40-километровой зоны от Екатеринбурга из 7400 предложений лишь около 1400 – коттеджи и сблокированные дома.
Другой тенденцией последних лет, которая только набирает обороты, стало изменение или дополнение формата проектов отдельных поселков и включение в него малоэтажных многоквартирных домов. Такие предложения можно назвать наиболее «демократичным» вариантом рынка загородного жилья – площадь квартир здесь невелика, а средняя цена квадратного метра составляет около 56 000 руб. Помимо «мультиформатных» проектов на отдельных территориях сегодня строятся компактные точечные или квартальные комплексы 3-этажных домов. Очевидно, что такие дома будут постепенно вытеснять индивидуальную застройку с ближайших окраин Екатеринбурга в более отдаленный пригород. Показательным примером является разработка проекта планировки района Медный. Согласно документации 2009 года, его планировалось застроить индивидуальным жильем. В сентябре 2013-го проект освоения территории претерпел кардинальные изменения. Сейчас основа застройки района – многоквартирное жилье, причем не только малоэтажное, но и с домами до 9 этажей. Надо отметить, что данное направление развития делает рынок пригорода более разнообразным и может дать серьезный импульс для развития пригородных территорий.
Еще одна тенденция, активно проявляющаяся на рынке в последнее время – адаптация застройщиками планировочных решений под потребности и возможности потенциальных покупателей. В проектах коттеджей и таунхаусов появляется все больше вариантов с площадью от 100 до 150 кв. м. В плане «цены за объект» это вполне сопоставимо со стоимостью городской квартиры в Центре и близких к нему районах. Надо отметить, что из-за кризиса практически все участники рынка пошли по пути сокращения площадей, предлагаемых к продаже объектов. Многие внесли изменения в планы развития поселков, сократив минимальные площади участков. В результате рынок стал более адекватен массовому спросу.
.png)
Несмотря на рост общего объема предложения, количество выставляемых на продажу готовых коттеджей, таунхаусов и подрядов на них по-прежнему невысоко. К настоящему моменту рынок так и не вернулся к «докризисным» показателям и выбор у покупателей остается узким. Ситуация усугубляется еще и тем, что большинство проектов находится на начальной стадии реализации, что не позволяет в полной мере оценить их качественные составляющие, в том числе инженерную инфраструктуру, уровень благоустройства и прочее.
На этом фоне вполне закономерной выглядит динамика цен на индивидуальное жилье, которая в текущем году была отрицательной. По сравнению с показателями осени прошлого года стоимость квадратного метра коттеджей снизилась на –8 %, а таунхаусов – на –14 %. Такая ситуация сложилась во многом из-за структурных изменений: на рынок вышли новые проекты с ценами ниже среднего уровня, при этом по большинству «старых» прайс оставался неизменным. В результате средний показатель для коттеджей сегодня составляет 43 700 руб./кв. м (проекты с подрядом), а для сблокированных домов 41 100 руб./кв. м. Что касается цен на землю без подряда, то сегодня такие участки предлагаются в среднем по 70 000 рублей за сотку.
Подробное исследование рынка индивидуального жилья, где анализируется текущий этап его развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы на ближайшие годы, можно приобрести в аналитическом отделе УПН:
Аналитический отдел
Риэлтерского информационного центра УПН
Тухашвили Гурам, Михаил Хорьков тел.: (343) 367-67-60, 367-67-61,
|
