Аналитика рынка недвижимости Екатеринбурга

Несмотря на высокую инертность рынка жилья, влияние на него внешней конъюнктуры начинает постепенно проявляться. Если еще в начале года многие девелоперы продолжали «по инерции» выводить на рынок новые проекты, то сегодня этот процесс замедлился. Кроме того, снижение объемов продаж начинает отражаться на строительной активности: число замороженных строек пока не растет, но темпы строительства на многих объектах заметно упали.

За последние годы рынок жилья в Екатеринбурге существенно вырос в объемах. Площадь квартир в стадии строительства по сравнению с июнем 2011 года увеличилась в 1,8 раза. За это время структура рынка трансформировалась и территориально, и качественно. Стало больше компактных квартир и функциональных планировок. Сформировался сегмент малоэтажной застройки. Значительную долю рынка заняли апартаменты. Все это происходило на фоне растущего спроса и динамичного развития ипотеки.

Несмотря на то, что ситуация начала меняться больше года назад, инерция рынка новостроек не позволила девелоперам быстро изменить свои планы. Деньги, полученные застройщиками от рекордных продаж 2014 года, были направлены на финансирование строительства новых квадратных метров. В итоге на фоне снижения спроса начала текущего года они продолжали выводить на рынок новые проекты. Процесс этот замедлился только во втором квартале, однако полностью пока не остановился.

Общий объем строящихся объектов на рынке жилья «большого Екатеринбурга» составляет сегодня 3,157 млн. кв. м. Это лишь немногим ниже рекордных показателей предыдущих трех кварталов. Из этих квадратных метров квартиры в новостройках составляют только 2,657 млн. Другие 217 тыс. кв. м – апартаменты, относительно новый сегмент, который в последние годы активно развивается и уже отвлекает на себя покупателей. Еще 283 тыс. кв. м – квартиры в пригородных поселках и городах-спутниках. Жилье здесь пользуется спросом не только у местных жителей, но и у покупателей из Екатеринбурга. Сегодня оно вполне сопоставимо с аналогичными проектами в районах четвертого и третьего поясов не только по качественному, но и по ценовому уровню. Все это создает высокую конкуренцию между девелоперами и отдельными проектами на рынке жилья.

До рекордного уровня вырос и объем предложения на вторичном рынке. Снижение спроса привело к тому, что выставляемые объекты перестали уходить с рынка из-за «дефицита» покупателей. Итог – стремительный рост объемных показателей. За последние полгода число квартир в Базе данных Уральской палаты недвижимости увеличилось на +46 %, то есть с 7 800 до 11 400. На этом уровне показатель в июле стабилизировался: часть собственников, оказались не готовы к снижению цен на свои квартиры и предпочли снять их с продажи и отложить вопрос обмена и улучшения жилищных условий на более поздний срок.

Надо отметить, что с годами первичный и вторичный рынок оказывают друг на друга все более серьезное влияние. Еще несколько лет назад, если вы хотели приобрести квартиру в современном доме, то альтернативы первичному рынку практически не было. Сегодня на «вторичке» предлагается масса объектов в жилых комплексах, построенных за последние годы. Так сегодня число квартир, расположенных в домах от 2000 до 2015 гг. постройки, составляет 30 % от объема предложения.

На фоне высоких показателей объема предложения в обоих сегментах рынка активность покупателей с наступлением 2015 года, напротив, начала стремительно падать. Ажиотажный спрос в декабре 2014 оказал косвенное влияние на показатели начала года – число сделок в январе-феврале оставалось на высоком уровне. Однако начиная с марта, продажи стали быстро снижаться. К лету стало очевидно, что рынок жилья переживает полноценный кризис. По итогам 2 квартала текущего года объем продаж на вторичном рынке, по данным Росреестра, оказался на –34% ниже аналогичного периода прошлого года. Аналогичные данные фиксируются и отделами продаж застройщиков. В итоге можно констатировать, что объем продаж по большинству секторов рынка жилья в первой половине 2015 года упал на –20-40 % по отношению к аналогичному периоду 2014 года.

Для большинства проектов продажи квартир – это основной (а для некоторых проектов единственный) источник финансирования. Поэтому не удивительно, что снижение спроса на первичном рынке жилья уже отражается на строительной активности. Пока проблемы с реализацией не привели к росту числа замороженных строек – их доля остается на уровне ниже 2 % от общего объема строительства. Однако темпы ведения работ на многих площадках в последние месяцы заметно снизились.

Весной со стороны федерального бюджета застройщикам была оказана помощь в виде субсидирования льготной ставки по ипотеке (под 12 % годовых). Такое решение оказалось заметным подспорьем и помогло удержать отрасль «на плаву», однако не решило всех проблем. Поэтому в текущих условиях застройщики оказались вынуждены привлекать покупателей не только за счет «льготной» ипотеки, но и используя другие маркетинговые решения. В том числе и снижая цены. В основном дисконты предоставлялись в виде временных акций: скидка при стопроцентной оплате, при покупке паркинга, на отдельные виды квартир и т.д. С изменением условий по выдаче кредитов отдельные компании стали предоставлять беспроцентную рассрочку, как некую замену ипотеки. Пока этот процесс корректировки мало заметен. С ноября прошлого года (на тот момент фиксировались максимальные цены предложения) стоимость квартир на «первичке» опустилась только на –2,5 %. Для сравнения, на вторичном рынке за последние пять месяцев (именно столько здесь наблюдается отрицательная корректировка) цены на жилье опустились на –4 %.

В итоге можно говорить о том, что к 2015 году рынок жилья, в силу своей высокой инерции, подошел с большим объемом нереализованных объектов. Именно избыточное предложение на фоне снижающегося спроса станет основной проблемой, которая не позволит сбалансировать ситуацию в ближайшей перспективе. Даже в том случае, если участники рынка сократят вывод на рынок новых домов. Кроме этого, не стоит забывать, что на первичном рынке очень много покупателей, которые при финансировании сделки используют средства от продажи старой квартиры. А с этим сегодня возникают существенные сложности – средний срок продажи квартиры на «вторичке» уже превышает пять месяцев. В результате стоит ожидать дальнейшего снижения цен на рынке жилья. К концу года по отдельным сегментам оно составит от –5 до –15 %. Более того, мы не видим факторов, которые позволили бы рынку полностью восстановиться в следующем году.

Подробные аналитические отчеты по рынку жилья Екатеринбурга, где рассматривается текущий этап развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы развития можно приобрести в аналитическом отделе УПН.

АНАЛИТИКА