Аналитика рынка недвижимости Екатеринбурга

Прогнозы специалистов аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, сделанные в аналитическом отчете «Рынок жилья Екатеринбурга», опубликованном в мае, по-прежнему подтверждаются. Не смотря на то, что стагнация на рынке жилья продолжается, уже сегодня заметны тенденции к изменению конъюнктуры и постепенному переходу рынка в другую стадию – стабилизации и равномерного роста, которая будет продолжаться до конца текущего года.

Первым признаком того, что ситуация начала меняться стало снижение темпов роста объема предложения, что выразилось как в относительных (процентных) показателях, так и в абсолютных. За последние четыре недели по базе данных УПН число выставленных на продажу квартир увеличилось менее чем на 50 объектов или на 0,5%, хотя в предыдущие семь месяцев рост этого показателя составлял от 6% до 20% в месяц. Тем не менее, общие показатели объема предложения по-прежнему остаются на рекордном для Екатеринбурга уровне – только по базе данных УПН на 24 июля в Екатеринбурге агентствами недвижимости продавалось более 12000 жилых объектов – квартир и комнат. И это притом, что менее года назад этот показатель был близок к своему историческому минимуму. За этот период объем предложения вырос почти в 3,5 раза.

Ценовая ситуация в течение последних четырех месяцев практически не меняется. На 24 июля 2007 года средняя цена предложения квадратного метра общей площади квартир в Екатеринбурге составляла 66131 руб., что на 4% выше значения, зафиксированного на конец 2006 года. Причем основной прирост цены – около 6% – наблюдался в течение первых трех месяцев года, а затем стоимость жилья начала медленно снижаться.

Понижающей корректировке подверглись цены предложения практически по всем районам, за исключением Центра. Здесь по-прежнему наблюдается незначительный рост стоимости выставляемых на продажу объектов. В остальных жилых район цены практически не менялись уже с февраля, а в некоторых их снижение оказалось достаточно ощутимым. Так, например, на Елизавете и Синих Камнях за квартиры на вторичном рынке сегодня просят уже меньше, чем в начале года. Кроме того, за последние три месяца более трех процентов потеряли в стоимости Ботанический, Новая и Старая Сортировки и Химмаш.

Что касается динамики цен различных типов квартир, то здесь наибольшей корректировке подверглись «хрущевки» «пентагоны» и «брежневки». Цены на них уже на 3-4% ниже, чем были четыре месяца назад. Стоимость полнометражных квартир и квартир улучшенной планировки за этот же период также заметно упала – сегодня она на 1-2% ниже, чем в марте-апреле. А в сегменте домов современной постройки по-прежнему наблюдается хоть и незначительный, но стабильный рост. Такое «поведение» вполне характерно для текущей ситуации на рынке. В течение ажиотажного периода прошлого года наибольший рост цены квадратного метра наблюдался в сегменте наименее качественного жилья. Сегодня, когда у покупателей есть возможность выбирать, такие квартиры уже не пользуются столь высоким спросом. Что касается современных домов, то их цена в 2006 году выросла гораздо меньше, чем квартир в домах советской постройки, поэтому теперь они «наверстывают» упущенное, приводя цены на рынке в соответствие с качеством жилья и спросом на него.

В отношении отдельных категорий квартир можно сказать, что и здесь ситуация складывается так, как и прогнозировалось. Наибольшей корректировке в сторону снижения подверглись одно и двухкомнатные квартиры. Цены на «трешки» практически не меняются уже три месяца, а жилье с большим количеством комнат продолжает постепенно дорожать. В целом, такая ситуация говорит о росте интереса со стороны покупателей к наиболее дорогим и качественным сегментам жилья – большим квартирам и новостройкам.

Тем не менее, не смотря на то, что снижение цен предложения наблюдается сегодня практически по всем сегментам вторичного рынка жилья, никаких факторов, способных привести к значительному падению активности рынка, а тем более к его обвалу, сегодня нет. Напротив, по данным Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области в последние месяцы фиксируется постепенное увеличение количества сделок купли-продажи. Существенную поддержку рынку в этом отношении оказывают те, кто приобретает жилье при помощи ипотечного кредитования. Их доля не снизилась по сравнению с 2006 г. и находится на уровне 25% от общего числа покупателей.

Прогнозируя дальнейшее развитие событий, можно отметить, что в ближайшие три месяца сколько-нибудь значительного роста цен, как впрочем, и значительного снижения, ждать не стоит. Объем предложения в период с августа по сентябрь практически не изменится, число сделок будет постепенно расти и осенью стоит ожидать оживления ситуации на рынке. Он войдет в новую стадию стабильного роста, которая будет характеризоваться постепенным и равномерным ростом цен и продлится до конца года.

ВНИМАНИЕ!!! В связи с изменением в 2006 -2007 гг. ценовой ситуации на рынке недвижимости, аналитический отдел УПН изменил с 15.06.2007 г. состав ценовых поясов Екатеринбурга, действовавший с начала 2006 г.:
– жилой район Вокзальный перенесен в 1-й ценовой пояс;
– жилой район Широкая Речка перенесен во 2-й ценовой пояс;
– жилые районы Елизавет и УНЦ перенесены в 3-й ценовой пояс;
– жилой район Совхоз перенесен во 4-й ценовой пояс.

Цены на вторичном рынке жилья Екатеринбурга на 24.07.2007 г.

	По городу	Центр	1 Пояс	2 Пояс	3 Пояс	4 Пояс
Цена 1 м2 , руб.	66131	80675	69551	60634	57017	52346
Изменение с начала года, %	4,13	11,57	4,51	2,66	2,23	-0,64

	Хрущевки	Спецпроект	Пентагон	П/метражные	Ул. планировки	Брежневки
Цена 1 м2 , руб.	63441	72366	63227	61033	66935	63843
Изменение с начала года, %	-1,46	12,96	3,55	7,07	3,74	0,72

	1-комнатные	2-комнатные	3-комнатные	4-комнатные
Цена 1 м2 , руб.	70634	64690	64842	67605
Изменение с начала года, %	0,55	2,35	6,12	13,45

Подробное исследование первичного и вторичного рынка жилья, где анализируется текущий этап его развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы на ближайшие годы, можно приобрести в аналитическом отделе УПН.

АНАЛИТИКА