Вторичный рынок жилья Свердловской области, Июль 2007 г.
Если о рынке жилья Екатеринбурга в прессе пишется достаточно много, то ближайшие к нему города области сегодня практически полностью обделены вниманием журналистов. Однако населенные пункты, расположенные в 40-километровой зоне от столицы Урала, в последние годы показывают достаточно высокую динамику развития. Это касается как первичного, так и вторичного рынков. Именно о последнем и пойдет речь в этой статье.
Все населенные пункты, находящиеся в 1,5-часовой транспортной доступности от Екатеринбурга, входят в Свердловскую городскую агломерацию (СГА). Их принято делить на пояса, в зависимости от того, насколько они удалены от центра. Таким образом, в первый пояс принято включать такие крупные населенные пункты как Арамиль, Березовский, Вехняя Пышма и Среднеуральск. Во второй пояс попадают Белоярский, Дегтярск, Заречный, Первоуральск, Полевской, Ревда и Сысерть. Основные тенденции развития рынков жилья в этих городах достаточно схожи и во многом зависят от ситуации на рынке столицы Урала. Однако есть и некоторые отличия.
Как видно из графика, за последние полтора года динамика изменения объема предложения в городах-спутниках достаточно схожа с теми процессами, которые происходят в Екатеринбурге, однако не без исключений. Так минимальное число выставленных на продажу квартир наблюдалось в центре СГА в августе 2006 г., тогда как в городах-спутниках наиболее низкий показатель фиксировался в октябре того же года. Кроме того, когда весной-летом прошлого года в Екатеринбурге и городах первого пояса объем предложения стабильно снижался, в то время как во втором поясе он рос, вплоть до августа.
А вот темпы роста цен за этот период в городах-спутниках отличались от екатеринбургских. Так в третьем-четвертом кварталах 2006 года область заметно отставала от столицы, но уже с начала текущего года, когда на вторичном рынке в «центре» началась стагнация, жилье в городах, как первого, так и второго поясов, увеличивалось в цене опережающими темпами. В итоге за последние 18 месяцев квартиры в городах первого пояса подорожали на 126%, городах второго пояса – на 133%, а в Екатеринбурге «всего» на 115%.
Такая ситуация объясняется в основном высокой интеграцией всех процессов в рамках агломерации и, в частности, высокой маятниковой миграцией. Обеспеченность граждан автомобильным транспортом позволяет сегодня тем, кто работает в столице Урала, жить за ее пределами и относительно легко добираться до работы и домой. Поэтому после периода быстрого роста цен в Екатеринбурге, спрос со стороны жителей ориентированных на «столицу» сместился, как в сторону окраин города, так и в сторону городов-спутников, то есть в те районы, где квартиры стоят заметно дешевле, нежели в центре, что в свою очередь вызвало повышение цен в этих самых районах. С другой стороны, улучшение экономической ситуации в отдельных городах области, рост доходов граждан и развитие ипотечного кредитования также в свою очередь способствовали увеличению «внутреннего» платежеспособного спроса городов первого и второго поясов СГА.
Что касается стоимости жилья по отдельным городам, то в первом поясе наиболее высокие цены в Березовском и Верхней Пышме – на 31 июля 2007 г. 51026 руб./кв. м и 50563 руб./кв. м соответственно. В Среднеуральске и Арамиле за один квадратный метр просят заметно меньше – около 46000 руб. Интересно, что еще полтора года назад квартиры в Арамиле стоили на 25-30% меньше, чем в других городах первого пояса. Однако темпы роста цен здесь оказались самыми высокими среди всех рассматриваемых населенных пунктов – с начала 2006 года стоимость квартир выросла почти в 3 раза. За тот же период Среднеуральск и Верхняя Пышма увеличились в цене лишь в 2,2 раза, а Березовский – в 2,3 раза.
Темпы роста цен в городах второго пояса в основном оказались не менее высокими. Исключение составляет лишь Ревда – за полтора года стоимость квартир здесь выросла только на 90%. В то же время Первоуральск подорожал на 133%, Белоярский – на 137%, Заречный – на 138%, Дегтярск – на 150%, а Полевской – на 152%. Лидер роста в этой группе – Сысерть, там цены поднялись на 166%.
В целом, можно отметить, что не смотря на то, что наблюдается определенная зависимость между удаленностью города от центра агломерации и стоимостью жилья в нем, зависимость эта не прямая. Существует множество других факторов, влияющих на развитие рынка недвижимости. Так, цены в Заречном и Сысерти, расположенных соответственно в 40 и 30 километрах от Екатеринбурга, не на много ниже, чем цены в Арамиле и Среднеуральске, относящихся к первому поясу. Объясняется это социально-экономическим положением городов, развитием социальной и инженерной инфраструктуры и комфортными условиями проживания в этих городах.
Прогнозируя дальнейшее развитие рынков городов-спутников, можно отметить, что их будущее напрямую связано с развитием центра СГА. Трудовая маятниковая миграция между населенными пунктами высока, значительная часть производства в малых городах ориентирована на удовлетворение потребностей жителей Екатеринбурга, на землях в пределах 40-километровой зоны от города расположено большое количество как неорганизованных, так и организованных комплексов малоэтажной жилой застройки, в которых постоянно проживают или выезжают на отдых жители столицы Урала. Высокий уровень цен на жилье в Екатеринбурге будет все больше привлекать внимание потенциальных покупателей к наиболее близким городам, а значит и внимание девелоперов и инвесторов. Так что в ближайшие годы можно ожидать нового строительного бума, только уже не в Екатеринбурге, а в городах первого и второго пояса СГА.
