Рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга в последние годы переживает бурное развитие. Он активно пополняется новыми современными объектами, растет число участников, у покупателей и арендаторов постоянно растет возможность выбора. В ближайшие годы основной тенденцией, как на рынке торговой, так и на рынке офисной недвижимости, будет рост конкуренции и дифференциация цен и арендных ставок по различным качественным группам объектов. К такому выводу пришли специалисты аналитического отдела Уральской палаты недвижимости при работе над аналитическими отчетами по рынку офисной и торговой недвижимости Екатеринбурга.
Насыщение рынка качественными площадями сегодня идет высокими темпами. Особенно динамично в последние полтора года развивается рынок офисной недвижимости. В 2007 году было введено в эксплуатацию более 105000 кв. м административных площадей в бизнес-центрах. В 1-2 кварталах текущего года этот сегмент пополнился еще 30000 кв. м. В общей сложности за шестнадцать месяцев была введена почти половина всех офисных площадей класса В, которые функционируют на сегодняшний день.
Рынок качественных торговых площадей в последние годы также рос достаточно интенсивно. На сегодняшний день общая торговая площадь крупных объектов, а их в городе 44, составляет около 500000 кв. м. С начала 2007 г. было введено в эксплуатацию 9 торговых центров, среди которых «METRO cash&carry» на Московском тракте, «Лимеранс», «Girl`s-Маркет «ГринГо», «Мегаполис», «Вега» и другие. В общей сложности торговая площадь введенных объектов составила 83300 кв. м.
Рынок коммерческой недвижимости по-прежнему имеет серьезные перспективы роста объемных показателей. Сегодня на той или иной стадии строительства находится более 670 тыс. кв. м офисных площадей и более 330 тыс. кв. м торговых. Кроме того, существует масса проектов, реализация которых намечена на ближайшие годы. В результате на рынке будут появляться все новые объекты, качественный уровень которых обещает расти, что в свою очередь будет способствовать росту конкуренции. Можно констатировать, что рынок коммерческой недвижимости сегодня входит в новую стадию – конкурентного развития.
Тем не менее, серьезной конкуренции на рынке пока не ощущается. Она только начинает проявляться. На рынке офисов это становится заметным по снижению спроса на помещения в административных зданиях класса С и D, которых в городе пока большинство. То же самое происходит и с отдельными сегментами рынка «переведенных» квартир. В результате на вторичном рынке офисов с начала 2008 года стали снижаться, а арендные ставки практически перестали расти. Исключение составляет Центр города, где коммерческая недвижимость пользуется традиционно высоким спросом, зачастую, вне зависимости от качества предлагаемого объекта. В остальных районах с начала года цены потеряли от 3 до 5%.
В то же время в сегменте офисов класса В и на первичном рынке офисов – это в основном современные бизнес-центры и встроено-пристроенные помещения в жилых домах – коммерческие площади не показывали отрицательной динамики. Здесь цены и арендные ставки оставались либо достаточно стабильными, либо незначительно росли. В итоге можно говорить о том, что данная тенденция стала отражением общей ситуации на рынке коммерческих площадей, где в последнее время наблюдается процесс ценовой дифференциации в различных качественных группах объектов.
На рынке торговой недвижимости ситуация несколько иная. На ценовых показателях рост конкуренции пока практически не отражается. Здесь начало нового этапа проявляется, прежде всего, в изменении зон охвата и посещаемости отдельных торговых центров. С ростом числа объектов у покупателей появился выбор, как среди торговых центров, так и среди торгующих в них операторов. Рынок меняется и территориально – новые комплексы строятся теперь и в районах первого-третьего поясов. Теперь их жителям нет необходимости ехать за покупками обязательно в Центр. В результате покупательские предпочтения и поведение потребителей меняется, а в след за этим меняется и эффективность работы торговых центров.
Одним из показателей этого служит то, что концепции торговых центров, построенных в конце 1990-х начале 2000 гг., устарели. Некоторые управляющие компании уже сделали заявления о намерении провести их реконцепцию. Такие намерения есть у администраций торговых центров «Дирижабль», и «Екатерининский». В торговом центре «Кит» уже предприняты к этому первые шаги – ведется реконструкция объекта (со строительством пристроя для развлекательной части), подбирается новый состав арендаторов.
Наиболее близким к началу серьезной конкуренции сегодня можно назвать сегмент торгово-развлекательных центров. Причем основная причина этого не в том, что таких объектов слишком много (на самом деле рынок способен «поглотить» еще значительное число подобных проектов), а в однотипном составе операторов торговой и развлекательной части многих действующих торговых центров. «Якорями» здесь выступают продуктовые супермаркеты и магазины бытовой техники, а развлекательная зона включает кинотеатр боулинг, бильярд и игровые автоматы. Есть и другие, строящиеся и запланированные проекты, развитие которых предполагается в рамках аналогичной концепции. В результате в городе может оказаться довольно много торговых центров с идентичным составом операторов, причем некоторые из них будут территориально располагаться близко друг от друга. Это приведет к перераспределению потоков покупателей и снижению популярности наименее успешных из них.
Новый этап развития привнесет заметные изменения. На рынке торговой недвижимости, все большую роль будет приобретать уникальности формата и концепции каждого отдельного проекта. Возрастет значение работы управляющих компаний, грамотного подхода к подбору арендаторов и удержанию посетителей в торговом центре. Не последнюю роль в формировании интереса к проектам будет играть и качество инфраструктуры торговых центров, уровень сервиса и предоставляемых ими услуг.
На рынке офисов, с выходом на него новых бизнес-центров и увеличением числа новых встроено-пристроенных помещений, будет постепенно теряться интерес к объектам низкого качества. Уже сегодня наблюдаются предпосылки к насыщению рынка в сегментах офисных площадей класс С и D, находящихся в нецентральных районах. В центре города, где расположена большая часть таких административных центров, ситуация также будет близка к насыщению. Аналогичные тенденции намечаются и в сегменте офисов класса В «образца 2003-2006 гг.», многие из которых отличаются большим числом собственников и малоэффективной системой управления и по своим качественным характеристикам отвечают требованиям тех лет. Поэтому ближайшей перспективой рынка станет его ценовая дифференциация.
