Одной из основных тенденций последнего времени на рынке жилья стало усиление ценовой дифференциации. Объекты различных качественных групп показывают неодинаковую динамику. Жилье с более высоким уровнем комфорта в течение года практически не меняется в цене, в то время как квартиры в устаревшем фонде с февраля прошлого года продолжают терять в стоимости. И вероятнее всего в ближайшие месяцы такая ситуация сохранится.
Наиболее заметно эта тенденция начала проявляться во втором квартале прошлого года. Как видно из графика, ажиотажный рост цен в тот момент уже остановился и цены стали подвергаться корректировке. Ее уровень и темпы заметно отличились в зависимости от типов объектов. Условно их модно разделит на две группы. В первой, куда вошли «хрущевки», «брежневки», «пентагоны» и квартиры улучшенной планировки, в последние полтора года фиксировалось снижение ценовых показателей. Во второй, которую составили «спецпроекты» и «полнометражки» («сталинские» дома), цены либо росли, либо подвергались незначительной корректировке.
Цены предложения на «хрущевки» и «брежневки» снижались быстрее всего. В результате, необоснованно подорожавшие во время ажиотажа квартиры, с марта 2007 года (на тот момент на рынке фиксировался «пик») потеряли в стоимости квадратного метра по 9%, причем наибольшие темпы снижения наблюдались с мая по ноябрь прошлого года. С тех пор цены предложения на эти виды квартир подвергались уже незначительной корректировке.
Аналогичная ситуация наблюдалась и в сегментах квартир в «пентагонах» и домах улучшенной планировки. Правда темпы снижения цен там были несколько ниже и с марта 2007 г. корректировка составила 7,5 и 6,5% соответственно.
В другой группе объектов ситуация была иной. «Спецпроекты» – квартиры в современных домах – оказались единственным типом жилья, которое практически не потеряло в цене за последние полтора года. Новостройки пользуются высоким спросом у покупателей, кроме того, большинство из них расположены в Центре и приближенных к нему районах, что так же отражается на динамике их ценовых показателей. Не смотря на общее движение рынка «вниз», жилье в них с марта прошлого года подорожало на 5%, причем в этот период отмечались колебания показателя как в сторону повышения, так периодически и в сторону снижения.
Таким же нестабильным «поведением» отличалась и еще одна категория жилья – «полнометражки». Этот сегмент корректировка почти не затронула. Не смотря на то, что здесь наблюдался то рост, то снижение цен предложения, по итогам последних семнадцати месяцев показатель упал только на 2%.
Другая тенденция, проявлявшаяся на вторичном рынке жилья в течение последних полутора лет – повышенный интерес покупателей к большим объектам. В данном случае имеются в виду квартиры с четырьмя и более комнатами. По этой причине их стоимость росла в тот самый момент, когда цены на остальные объекты снижались после ажиотажа позапрошлого года. В итоге сегодня квадратный метр такого жилья стоит практически столько же, сколько и квадратный метр в «однушках», тогда как в начале прошлого года разница в цене составляла около 10000 рублей.
Необходимо отметить, что подобное положение вещей характерно для стабильного поведения рынка, то есть для такой ситуации, когда объем предложения на нем высок и покупателю удобно выбирать максимально «комфортный» для себя объект. Аналогичные периоды наблюдались как в 2005 году и более ранние периоды, когда вслед за значительным ростом цен на рынке устанавливалась относительно стабильная ситуация.
Правда сегодняшняя стабильная ситуация на рынке в течение нескольких следующих месяцев обещает измениться. Предпосылки для этого уже наблюдаются. Одна из них – постепенное снижение числа предлагаемых к продаже объектов. С 01 января число квартир, выставленных агентствами недвижимости в базе данных УПН, сократилось на 7%. И хотя нынешний объем предложения, если не качественно, то количественно, вполне способен удовлетворить текущий спрос, постепенное сокращение числа продающихся объектов и «вымывание» с рынка наиболее ликвидных из них со временем приведет к оживлению участников рынка.
Кроме того снижение объема предложения происходит неравномерно в зависимости от сегментов. Так в последние месяцы все меньше выставлялось на продажу небольших – однокомнатных и двухкомнатных – квартир, тогда как число объектов с тремя и более комнатами продолжало расти. В результате на рынке сокращается число наиболее ликвидных, пользующихся неизменно высоким спросом объектов. Со временем это может привести к возникновению дефицита в данном сегменте, а следовательно к новому циклу роста цен. Тем не менее, пока объем предложения достаточно высокий и в полной мере способен удовлетворить текущий спрос, а значит ждать изменений стоит не в самые ближайшие месяцы.
До конца года предложение, вероятнее всего, сохранится на высоком уровне, хотя и будет постепенно снижаться. Наиболее заметно это скажется на сегменте небольших – однокомнатных и двухкомнатных – квартир. Цены до конца года будут вести себя стабильно – переоценка отдельных категорий жилья в ближайшие месяц-два продолжится, то есть по некоторым сегментам будет наблюдаться рост ценовых показателей, по другим их снижение. Оживление рынка приведет к активизации покупателей и увеличению числа сделок купли-продажи. Цены предложения на объекты наиболее востребованных сегментов начнут повышаться.
