Рынок складов начал развиваться в Екатеринбурге несколько позже других сегментов рынка коммерческой недвижимости. До 2003 г. строительства новых объектов практически не велось. Рост объемных показателей достигался в основном за счет реконструкции и приспособления, доставшихся «в наследство» от советского периода площадей промышленных предприятий. В результате на рынке, где в это время высокими темпами рос товарооборот, возводились новые торговые центры и увеличивалось число торговых компаний, образовался острый дефицит складских площадей. Это и стало основной причиной активного развития рынка складов, который наблюдается в течение последних пяти лет.
Начиная с 2003 г. на рынке складов Екатеринбурга начался этап первичного насыщения. В первую очередь он характеризуется высокой динамикой роста объемных показателей, которые достигаются уже не за счет приспособления и реконструкции существующих производственных площадей, а за счет увеличения числа объектов нового строительства.
Вторым признаком нового этапа становится вывод на рынок объектов нового качественного уровня. Это склады классов В+ и А, имеющие современное техническое оснащение и позволяющие устанавливать многоярусное стеллажное оборудование. В начале этапа такие объекты строились в основном компаниями для удовлетворения собственных нужд. Это и компании-дистрибуторы и логистические операторы и производственные предприятия, желающие оптимизировать логистические процессы. Начиная с 2006 г. на рынке появляются проекты профессиональных девелоперов – логистические центры, которые строятся с расчетом на извлечение прибыли от сдачи площадей в аренду или их продажи.
Уже в 2007 году сегмент складов оказался лидером по объему ввода на рынке коммерческой недвижимости. Основным толчком к активизации девелоперов послужила активизация спроса, связанная с развитием рынка торговой недвижимости – ростом объема потребительского рынка, активным строительством современных торговых центров, приходом федеральных и международных операторов и т.д. Существовавший складской фонд не позволял торговым компаниям проводить логистические процессы максимально эффективно. Именно ответом на запросы ритейлеров и обслуживающих их логистических компаний стало активное строительство современных качественных складов, к которым относятся склады классов А+, А и В+ (
аналитический отдел РИЦ УПН использует классификацию компании Knight Frank).
За последние пять лет было построено более 570 000 кв. м складов, из них около 350 000 кв. м относятся к качественной группе. Структура рынка при этом изменилась кардинально. Если до 2003 года в городе совершенно не велось строительства объектов класса А+, А и В+, то сегодня их доля уже превышает 20%. По подсчетам специалистов аналитического отдела РИЦ УПН, проведенным в ходе работы над аналитическим отчетом «Рынок складской недвижимости Екатеринбурга и городов-спутников, декабрь 2008», объем таких площадей сегодня составляет 338 000 кв. м. Еще 267000 кв. м находится сейчас в стадии строительства и будут введены в ближайшие два года.
Сегодня этап насыщения рынка еще не закончен. Число реализующихся в городе профессиональных проектов растет благодаря приходу новых федеральных и международных девелоперов и логистических операторов. Планы девелоперов, которые были озвучены еще до финансового кризиса, предполагали возведение в течение 3-5 лет еще 1,5 млн. кв. м новых площадей. Однако текущий кризис в финансовой сфере, безусловно, внесет свои коррективы в эти планы. Удорожание заемных ресурсов, снижение финансирования планов по региональной экспансии приведут к тому, что большинство крупных проектов международных и федеральных девелоперов будут свернуты, или в лучшем случае отложены на отдаленный или неопределенный срок. Другая часть проектов, вероятно, будет вовсе исключена из приоритетных программ девелоперов. Текущее строительство в большинстве случае будет завершено с серьезными задержками сроков. Из новых проектов в ближайшие 2-3 года будут развиваться в основном небольшие объекты торговых компаний и производителей, рассчитанные на дальнейшую эксплуатацию. Реализация отдельных проектов профессиональными девелоперами будет продолжаться, однако сроки ввода площадей подвергнутся серьезной корректировке.
В результате темпы роста площадей снизятся. Складской фонд будет расти не более чем на 3-6% в год. К 2013 году объем складов может достигнуть 2 млн. кв. м, причем на долю качественных площадей будет приходиться только 900-950 тыс. кв. м, или около 40% рынка.
Тем не менее, вероятнее всего, в ближайшие годы именно логистические центры будут развиваться наиболее интенсивно, по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости. Причиной столь оптимистичного прогноза служит сохраняющийся дефицит на рынке качественных площадей и интерес к нему федеральных и местных ритейлеров и операторов логистических услуг.
Подробный отчет по рынку складской недвижимости Екатеринбурга, где анализируется текущий этап его развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы на ближайшие годы, можно приобрести в аналитическом отделе УПН
