Стабильное состояние рынка жилья, которое продолжалось в течение последних двух лет, сегодня заметно меняется. В ноябре-декабре основной тенденцией стало влияние финансового и экономического кризиса. По заявлениям большинства участников рынка, наблюдается значительное снижение спроса и, как результат – уменьшается число сделок. На ценовых показателях, в силу инертности рынка, это отразилось пока слабо. Однако можно ожидать, что в ближайшие месяцы негативные тенденции будут усугубляться.
Снижение ценовых показателей в настоящий момент имеет плавный характер, и заметно уже во всех территориальных сегментах. Даже в Центре, где до последнего времени отрицательной динамики не наблюдалось, цены предложения поползли вниз. За полтора месяца корректировка составила 3%, а по сравнению с началом года – минус 1%. В остальных поясах с декабря 2007 г. стоимость квартир опустилась на 2,5-7%. Наибольшие потери у районов четвертого пояса.
Аналогичная ситуация наблюдается на рынке и в зависимости от размеров квартир. Если до недавнего времени отрицательную динамику показывали однокомнатные и трехкомнатные квартиры, то в течение последних 2-2,5 месяцев эта тенденция отразилась уже и на всех остальных типах.
Общее снижение цен происходит на фоне постоянно сокращающегося объема предложения. И хотя темпы этого процесса невысоки, с начала года число квартир, выставленных агентствами недвижимости в базу данных УПН, сократилось на 9%. Если же сравнивать с максимальными за всю историю рынка показателями объема предложения, которые фиксировались в октябре прошлого года, то число объектов сократилось на 11,5%. Стоит отметить, что динамика данного процесса неодинакова в различных сегментах. В то время, как число квартир с тремя и более комнатами в течение последнего года практически не менялось, количество небольших объектов – однокомнатных и двухкомнатных квартир – постоянно снижалось. В итоге таких объектов сегодня продается меньше на 18% и 12% соответственно, чем в начале года. Можно констатировать, что выбор у покупателей в данном сегменте постепенно сужается. Однако в текущих условиях к росту цен это не приведет – платежеспособный спрос сокращается гораздо более высокими темпами, чем объем предложения.
Если рассматривать более детально территориальный сегмент, то можно увидеть, что практически во всех районах квартиры сегодня стоят дешевле, чем год назад. Исключение составляют районы Виз и Парковый. Здесь цены превышают показатели декабря прошлого года на 2,6 и 1,1% соответственно.
Цены на различные типы квартир в последнее время также показывают в отрицательную динамику. За двенадцать месяцев «хрущевки» подешевели на 4%, «брежневки» на 4%, а «пентагоны» на 5%. Остальные типы квартир потеряли в цене от 2% до 2,5%.
На первичном рынке цены сегодня также снижаются. В условиях сокращения спроса застройщики вынуждены прибегать к этой мере, чтоб привлекать покупателей и продолжать финансирование уже строящихся объектов. При этом, понимая, что в ближайшие месяцы реализовывать квартиры на рынке будет сложно, строители сворачивают те проекты, строительство которых еще не началось или находится на начальной стадии. Данная мера для них вынужденная – сегодня, когда покупатели предпочитают не рисковать и занимают выжидательную позицию, продавать, а значит и финансировать стройку, становится все сложнее.
Следствием кризиса станет то, что часть запланированных ранее к строительству домов не будет выведена на рынок. В результате в 2009-2010 гг. вероятно значительное снижение объемов строительства и предложения на первичном рынке. Возможно, начнет меняться и структура строящегося фонда – число проектов эконом-класса будет сокращено.
Что касается вторичного рынка, то здесь в ближайшее время, из-за сокращения объемов ипотечного кредитования, будет уменьшаться число сделок. В октябре доля «ипотечных» покупок оставляла 45%, вероятно, это были последние кредиты, выданные на «докризисных» условиях. Уход с рынка заемных средств приведет к значительному сокращению спроса.
Все эти тенденции весьма негативно отразятся на состоянии рынка в ближайшей перспективе. Вероятнее всего нас ожидает общее снижение его активности. Это и сокращение числа выдаваемых ипотечных кредитов, и сокращение числа сделок, и отрицательная динамика спроса и объема предложения и т.д. Итогом станет снижение доступности жилья в целом, не смотря на то, что ценовые показатели будут также отрицательными.
Цены на вторичном рынке жилья Екатеринбурга на 16.12.2008 г.
|
|
По городу
|
Центр
|
1 Пояс
|
2 Пояс
|
3 Пояс
|
4 Пояс
|
|
Цена 1 м2 , руб.
|
62546
|
79654
|
65703
|
55976
|
55976
|
46617
|
|
Изменение с начала года, %
|
-2,37
|
-0,81
|
-2,48
|
-3,22
|
-5,68
|
-6,96
|
|
|
Хрущевки
|
Спецпроект
|
Пентагон
|
П/метражные
|
Ул. планировки
|
Брежневки
|
|
Цена 1 м2 , руб.
|
58753
|
70761
|
58940
|
59208
|
62988
|
58606
|
|
Изменение с начала года, %
|
-2,88
|
-2,73
|
-4,94
|
-2,73
|
-2,45
|
-3,86
|
|
|
1-комнатные
|
2-комнатные
|
3-комнатные
|
4-комнатные
|
|
Цена 1 м2 , руб.
|
65373
|
61111
|
61288
|
67219
|
|
Изменение с начала года, %
|
-3,13
|
-2,48
|
-3,20
|
1,01
|
Подробное исследование рынка жилья, где анализируется текущий этап его развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы можно приобрести в аналитическом отделе УПН
