На вторичном рынке коммерческой недвижимости в текущем году высокой динамики цен предложения не наблюдалось. В отдельные временные периоды фиксировался краткосрочный рост показателей, который затем сменялся стабильным трендом или снижением. При этом и положительная и отрицательная динамика были невысокими. В итоге к середине декабря квадратный метр на вторичном рынке офисов подорожал только на 1,2%, а на вторичном рынке торговых помещений на 1,8%. Для сравнения в 2007 г. показатели динамики были заметно выше. Коммерческие площади тогда подорожали на 23%.
Одной из причин того, что цены в этом году не показали высокой динамики, стал значительный рост объема предложения. В течение всего года на рынок поступало все больше объектов. Происходило это в том числе и за счет расширения выбора на первичном рынке. В последние годы все больше покупателей предпочитали приобретать или арендовать помещения в современных бизнес-центрах или на первых этажах строящихся жилых домов. Возможностей для этого становилось все больше, так как объемы строительства и ввода таких площадей в последние годы росли высокими темпами.
Что касается последних событий, то мировой финансовый кризис, безусловно, внес свои коррективы в развитие рынка коммерческой недвижимости. Ценовые показатели вторичного рынка в последние два месяца уже начали понижаться. Аналогичная динамика наблюдается и на первичном рынке. Спрос на офисные и торговые площади постепенно падает – в текущих условиях покупатели не готовы принимать решения и заняли выжидательную позицию. Активность рынка находится сегодня на низком уровне – число сделок, как во вторичном, так и в первичном сегменте значительно сократилась. И ближайшие месяцы, вероятнее всего, этот негативный фон будет сохраняться.
Наиболее серьезное влияние финансовый кризис окажет на первичный рынок. Если до сегодняшнего дня коммерческая недвижимость развивалась весьма интенсивно, то в ближайшем будущем темпы ее роста, вероятно заметно снизятся. Удорожание заемных ресурсов, снижение финансирования региональных проектов приведут к тому, что реализация части объектов коммерческой недвижимости, скорее всего, будет отложена на отдаленный или неопределенный срок, другая же часть проектов, вероятно, будет вовсе исключена из приоритетных программ девелоперов. Заявления отдельных застройщиков о заморозке и отказе от реализации проектов звучат уже сегодня, и вероятно, в ближайшие месяцы число таких заявлений будет только расти.
Снижение спроса во всех сегментах, скорее всего, уже в ближайшие месяцы приведет к заметному снижению цен предложения, как на первичном, так и на вторичном рынке коммерческой недвижимости. При этом застройщики, вынужденные изыскивать средства на реализацию проектов, будут реагировать на изменения конъюнктуры оперативно. Уже сегодня многие компании при переговорах о продаже площадей предлагают скидки, либо соглашаются на то, что рассмотрят специальные условия для очередных покупателей.
На рынке аренды также вероятно снижение ставок. По многим объектам оно наблюдается уже сегодня. Сильнее всего это отразится на офисах класса В, особенно тех, которые были построены недавно и еще не до конца заполнены. Ставки на аренду торговых площадей, вероятнее всего, также будут снижаться. Администрациям торговых центров придется пересмотреть ряд ранее заключенных договоров, с тем чтобы на время кризиса скорректировать высокие ставки для наиболее значимых арендаторов в сторону снижения.
