В январе-феврале в Екатеринбурге по-прежнему сохранялась ситуация, характеризующаяся низким уровнем спроса и показателей общей активности рынка жилья. Данная тенденция, обусловленная в первую очередь воздействием финансового и экономического кризиса, сопровождается постепенным сокращением объема предложения и понижающей корректировкой цен.
Безусловно, одной из наиболее существенных причин нынешнего положения вещей стало сокращение объемов кредитования. Банковский сектор первым ощутил негативное воздействие мирового финансового кризиса. Еще весной 2008 г. многие банки стали менять условия выдачи заемных средств, ужесточая их, а уже осенью кредитные программы стали закрываться. В результате на рынке существенно снизился объем платежеспособного спроса. Сегодняшнее положение усугубляется еще и тем, что в условиях общей неопределенности экономической ситуации в стране, граждане не готовы принимать решения о покупке недвижимости. Негативные ожидания преобладают и среди профессиональных участников рынка. Можно сказать, что не последнюю роль в снижении активности рынка играет психологический фактор.
Одним из его появлений стало ожидание падения цен. Постепенная их корректировка, которая наблюдалась в течение последних двух лет, показала, что недвижимость способна не только расти в цене, к чему все привыкли за долгие годы, но и дешеветь. И действительно, если сравнивать показатели двухлетней давности с текущими, можно увидеть, что цены на квартиры с марта 2007 г. (на тот момент фиксировался их пик) понизились в среднем по городу на 10%. В отдельных сегментах корректировка оказалась более существенной. Так однокомнатные квартиры подешевели за этот период на 14%, а «двушки» – на 12%.
Аналогичная ситуация наблюдается на рынке и в зависимости от типов квартир. В наибольшей степени «пострадали» от кризиса наименее ликвидные группы – объекты низкого качества, такие как «хрущевки», «брежневки» и «пентагоны». Их стоимость за два года снизилась на 14-15%. В то же время квартиры улучшенной планировки подешевели на 11%, «полнометражки» на 8%, а «спецпроекты» потеряли в цене только 2-3%.
Территориальные сегменты также были затронуты общей корректировкой неодинаково. В то время как в Центре цены продолжали расти вплоть до осени прошлого года, стоимость квартир в остальных районах снижалась. В четвертом поясе жилье сегодня модно купить на 19% дешевле, чем в мае 2007 года. На 14% снизились показатели по второму и третьему поясам. В первом поясе корректировка прошла на уровне среднегородской – минус 10%.
Если же брать еще более мелкие сегменты – например, однокомнатные «хрущевки» в районах четвертого пояса, то там снижение стоимости за два года было более чем значительным – до 20-25%.
Причиной столь существенного снижения показателей стало то, что процесс ценовой дифференциации протекал на фоне роста объема предложения. После ажиотажа 2006 г. спрос на рынке заметно снизился, а число выставляемых на продажу квартир продолжало расти. При столь широком выборе условия на рынке стали диктовать уже не продавцы, а покупатели, которые теперь могли позволить себе торговаться и просить существенный дисконт. Неоправданно высокие цены объектов низкого качества стали постепенно снижаться, в то время как квартиры наиболее ликвидных групп не дешевели и даже росли в цене. К середине 2008 г. процесс этот завершился, и рынок мог бы достаточно долго оставаться стабильным, однако осенью на него обрушился финансовый кризис, который усугубил отрицательную динамику ценовых показателей.
Не смотря на то, что текущая ситуация далека от стабильной, резкого «обвала» цен ждать все-таки не стоит. Одним из сдерживающих факторов в данном случае станет инертность рынка недвижимости. Как показали последние два года, продавцы не готовы быстро и существенно снижать цены. Одна из причин этого – обменный характер сделок на рынке. Большинство его участников покупают жилье за счет продажи другого. Обменные цепочки в этом случае сдерживают процесс резкого снижения цен. Учитывая то, что в условиях дефицита заемных средств, число таких сделок на рынке будет только расти, можно ожидать, что дальнейшая корректировка цен будет также идти невысокими темпами.
В наибольшей степени снижение цен отразится, безусловно, на первичном рынке. В условиях сокращения спроса застройщики вынуждены прибегать к этой мере, чтобы привлекать покупателей и продолжать финансирование уже строящихся объектов. За последние полгода цены в сегменте новостроек снизились на 7-8%.
В итоге можно констатировать, что финансовый и экономический кризис уже серьезно повлиял на ситуацию на рынке жилья. Его следствием стало снижение активности рынка, сокращение объемов ипотечного кредитования и числа сделок, снижение платежеспособного спроса, отрицательная динамика ценовых и объемных показателей. Оздоровление же ситуации будет зависеть от общей экономической ситуации в стране и мире.
Цены на вторичном рынке жилья Екатеринбурга на 17.02.2008 г. 
