Не смотря на то, что ситуация на рынке жилья Екатеринбурга меняется мало и отрицательная корректировка ценовых показателей по-прежнему продолжается, можно отметить и некоторые изменения в тенденциях, наметившиеся в последние месяцы. В первую очередь это сокращение темпов снижения цен, а также сокращение сроков экспозиции объектов. Все это говорит о том, что кризисные явления хоть и остаются основным фактором, влияющим на поведение всех игроков, тем не менее, общая активность рынка постепенно возрастает.
Высокие темпы корректировки цен в городе наблюдались с декабря прошлого года. Квартиры в этот период дешевели со средней скоростью 2-2,5 % в месяц. Сегодня данный показатель снизился до уровня 1-1,5 % в месяц. Безусловно, это еще не говорит о преодолении кризисных явлений на рынке жилья, однако свидетельствует о первых шагах в этом направлении.
Подтверждением данной гипотезе может служить и еще одна тенденция – сокращение средних сроков экспозиции объектов. Если в начале года квартиры выставлялись в базе данных УПН в среднем по 4-4,5 месяца, то сегодня они остаются на продаже 3-3,5 месяца. Такие изменения обусловлены в первую очередь тем, что в последние месяцы квартир на продажу выставляется меньше, чем с продажи снимается. В результате объем предложения сокращается, а следовательно сужаются и возможности выбора у покупателей. В результате, не смотря на то, что объем сделок на рынке сегодня сократился по сравнению с параметрами аналогичного периода прошлого года (снижение составило около 15-20 %), количество выставляемых на продажу объектов также существенно уменьшилось. По сравнению с пиковыми показателями середины 2007 г. число предлагаемых собственниками квартир сократилось на четверть и в настоящее время продолжает уменьшаться.
Еще одним положительным моментом, обозначившимся в последние месяцы, стало возобновление работы части банков на рынке ипотечного кредитования. С началом кризиса большинство кредитных учреждений свернули эти программы, из-за чего число сделок с использованием заемных средств в течение последнего года было незначительным. Сегодня банки начинают постепенно возвращаться к работе в этой сфере. Некоторые из них смягчают условия для получения кредитов, в том числе и сокращают процентную ставку по ним.
Тем не менее, говорить о преодолении кризисных явлений на рынке пока еще рано. Спрос на жилье по-прежнему остается на относительно низком уровне, однако его достаточно, чтоб поддерживать рынок в текущей ситуации «на плаву». Корректировка ценовых показателей по всем сегментам продолжается, правда, в большинстве случаев уже не столь высокими темпами как в начале года.
Рассматривая рынок в территориальном разрезе, можно отметить, что прежние темпы снижения цен сохранились только в районах четвертого ценового пояса. За три последних месяца квартиры здесь подешевели на 6 %, тогда как в других территориальных сегментах этот показатель составляет 3-4 %. Если же сравнивать с уровнем цен в пиковый период, который пришелся на март 2007 г., то ситуация выглядит следующим образом. За это время квартиры в Центре потеряли в цене чуть более 8 %. Это наименьший показатель из всех районов. За то же время жилье в первом поясе понизилось в стоимости на 22 %, а во втором и третьем поясах на 26-27 %. Наибольшая корректировка наблюдается в районах четвертого пояса. Здесь квартиры подешевели почти на треть – 30 %.
Несколько иная ситуация сложилась в сегментах квартир различного размера. Здесь высокие темпы корректировки сохраняются у крупных объектов – с четырьмя и более комнатами. За последние три месяца они подешевели почти на 8 %, в то время как остальные потеряли в стоимости только 3-4%. При этом если сравнивать текущие показатели с мартом 2007 г., то окажется, что наиболее существенное снижение цен наблюдалось на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Они сегодня стоят на 24-25 % дешевле, чем в момент своего «исторического максимума». При этом «трешки» за то же время потеряли в цене 20 %, а многокомнатные квартиры только 14 %.
Такие тенденции на рынке вполне объяснимы – сегодня максимально дешевеют те объекты, которые в 2006 г. оказались переоцененными. Именно на эти категории жилья – квартиры в отдаленных районах, «хрущевки», «брежневки» и т.п. – спрос всегда был высоким, а в периоды роста рынка – ажиотажным. Сегодня в условиях низкого спроса они потеряли свою привлекательность.
Интересным оказался и еще один показатель. В базе данных УПН присутствуют как объекты, выставленные для чистой продажи, так те, которые предназначены для обменных операций. В периоды стабильного развития рынка средние цены по этим двум сегментам отличаются незначительно. Однако сейчас разность показателей оказывается весьма существенной. Цены предложения на квартиры «чистой продажи» сегодня в среднем на 11% выше чем на квартиры «обменные». Это, вероятнее всего, объясняется тем, что продавцы не участвующие в обменных цепочках, в текущих условиях не торопятся снижать цены и готовы продавать дольше, но не дешевле.
На первичном рынке жилья темпы снижения цен также сократись. За последние три месяца его показатели практически не изменились. Не смотря на снижение цен по отдельным проектам средний показатель остается стабильным – около 49 000 руб./кв. м. С начала года стоимость «долевки» опустилась на 11 %. И, не смотря на то, что в 2007-2008 гг. на этом рынке временами наблюдался рост цен, с марта 2007 г. средние показатели упали на 17 %.
В целом можно отметить, что не смотря на то, что снижение ценовых показателей продолжается, уже появляются первые предпосылки стабилизации ситуации. И хотя последние два года на рынке, в том числе и среди его профессиональных участников, превалировали пессимистические настроения, интерес покупателей постепенно возвращается. Правда о скором восстановлении рынка говорить еще рано, и вероятнее всего, до конца года текущие тенденции сохранятся.
Цены на вторичном рынке жилья Екатеринбурга на 13.10.2009 г.
|
|
По городу
|
Центр
|
1 Пояс
|
2 Пояс
|
3 Пояс
|
4 Пояс
|
|
Цена 1 м2 , руб.
|
52 359
|
72 880
|
54 986
|
45 826
|
43 250
|
39 365
|
|
Изменение с начала года, %
|
-15,81
|
-8,73
|
-15,83
|
-17,72
|
-17,03
|
-14,81
|
|
|
Хрущевки
|
Спецпроект
|
Пентагон
|
П/метражные
|
Ул. планировки
|
Брежневки
|
|
Цена 1 м2 , руб.
|
47 527
|
63 597
|
48 230
|
47 401
|
51 635
|
47 205
|
|
Изменение с начала года, %
|
-18,56
|
-9,48
|
-17,93
|
-19,00
|
-17,85
|
-19,50
|
|
|
1-комнатные
|
2-комнатные
|
3-комнатные
|
4-комнатные
|
|
Цена 1 м2 , руб.
|
55 124
|
50 765
|
51 801
|
55 978
|
|
Изменение с начала года, %
|
-15,00
|
-16,22
|
-15,45
|
-16,53
|
Подробное исследование рынка жилья, где анализируется текущий этап его развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы можно приобрести в аналитическом отделе УПН:
