В последние две недели на рынке жилья Екатеринбурга впервые за последний год была отмечена положительная динамика ценовых показателей. Некоторые тенденции к стабилизации ситуации отмечались уже в августе-октябре – сокращение темпов снижения цен, сроков экспозиции объектов и объема предложения, возобновление работы части банков на рынке ипотечного кредитования и т.д. И хотя говорить о сколько-нибудь существенном росте цен пока рано, можно констатировать, что общая активность рынка постепенно возрастает.
На протяжении трех кварталов этого года темпы снижения цен на рынке были весьма существенными – в среднем около 2 % в месяц. В конце лета ситуация стала меняться – показатель снизился до 1 %, а в ноябре на рынке впервые был отмечен рост цен предложения. Безусловно, это еще не говорит о преодолении кризисных явлений, однако свидетельствует о первых шагах в сторону стабилизации.
Стабилизация ценовых показателей отмечается сегодня по всем территориальным сегментам рынка. Если за первые девять месяцев года снижение по различным поясам составило от 15 до 17 % (за исключением Центра, здесь корректировка не превысила 8 %), то начиная с сентября стоимость квартир практически не менялась. Корректировки по различным поясам не превысили -0,5 %, при этом, как уже отмечалось выше, в последние две недели даже был зафиксирован незначительный рост цен. Наиболее существенное снижение показателей за последние десять недель отмечалось только в Центре города. Здесь цены предложения снизились на 1,2 %. Что касается среднего по городу показателя, то на 10 ноября 23009 г. средняя цена предложения составила 52 404 руб./кв. м.
Что касается отдельных районов города, то можно отметить, что в большинстве из них снижение ценовых показателей также остановилось. Существующие корректировки уже не столь существенны, а последние 2 недели по большинству территорий отмечается незначительная положительная динамика.
Всего же с начала года снижение показателей составило от 9 % до 20 %. «Лидерами» по отрицательной динамике стали районы Уралмаш (-20 %), Заречный, Синие Камни, Эльмаш, ЖБИ и Чермет (-19 %). Наименьшие потери у Центра (-9 %), Втузгородка (-11 %) и Уктуса (-12 %).
Аналогичная ситуация сложилась в сегментах квартир различного размера. В последние два с половиной месяца снижения цен здесь практически не отмечалось. Исключение – квартиры с четырьмя и более комнатами. С сентября они подешевели на 1%, при этом в остальных сегментах корректировка не превышает -0,6 %.
О росте общей активности рынка говорит также и тот факт, что в последние месяцы отмечается сокращение средних сроков экспозиции объектов в базе данных УПН. Если в начале года квартиры выставлялись в среднем по 4-4,5 месяца, то сегодня они остаются на продаже 3-3,5 месяца. При этом объем предложения на рынке постепенно сужается, в основном за счет сокращения числа однокомнатных и двухкомнатных квартир. По сравнению с пиковыми показателями октября 2007 г. число предлагаемых собственниками квартир сократилось сегодня на 23 % и в настоящее время продолжает постепенно уменьшаться.
Рост интереса покупателей к жилой недвижимости отмечается не только риэлторами и застройщиками, но и официальными регистрирующими органами. По данным Федеральной регистрационной службы по Свердловской области количество сделок с квартирами в Екатеринбурге в сентябре-октябре 2009 г. не только выросло по сравнению с предыдущими месяцами, но и достигло уровня аналогичных периодов прошлого и позапрошлого годов.
Растет также и число сделок с использованием заемных средств. Если в начале года на долю «ипотечных» часто приходилась только 20-22 % от всех сделок, то в третьем квартале этот показатель вырос до 30 %. Причиной этого стало возобновление работы части банков на рынке ипотечного кредитования. С началом кризиса большинство кредитных учреждений свернули эти программы, из-за чего число сделок с использованием заемных средств в течение последнего года было незначительным. Сегодня банки начинают постепенно возвращаться к работе в этой сфере. Некоторые из них смягчают условия для получения кредитов, в том числе и сокращают процентную ставку по ним.
Что касается первичного рынка, то темпы снижения цен здесь в последние месяцы также сократись, однако положительной динамики пока не наблюдается. Средний показатель остается достаточно стабильным – около 49 000 руб./кв. м.
В целом можно отметить, что сегодня на рынке уже появляются первые предпосылки стабилизации ситуации. Интерес покупателей постепенно возвращается. Правда о скором восстановлении рынка говорить еще рано. До конца года в различных сегментах, вероятнее всего будет отмечаться как незначительная положительная, так и отрицательная динамика. В целом же ситуация будет оставаться довольно стабильной, что также будет способствовать возврату на рынок части покупателей.
Цены на вторичном рынке жилья Екатеринбурга на 10.11.2009 г.
