В августе основные тенденции на рынке жилья города не изменились. Ситуацию по-прежнему можно охарактеризовать как стабильную, при этом активность игроков рынка, как продавцов, так и покупателей, остается на высоком уровне. Ценовые показатели практически не меняются, а число сделок превышает уровень двух последних лет. Все это говорит о том, что до конца года рынок, вероятнее всего, будет оставаться в «равновесном» состоянии и существенные изменения на нем могут произойти не раньше следующего года.
Одной из основных причин того, что сегодня активность рынка оказалась выше, чем в предыдущие годы, стало возобновление банками работы по ипотечным программам, а также снижение ставок по ним и смягчение требований к заемщикам. Не смотря на то, что такие продукты сегодня предлагают только несколько кредитных учреждений (до кризиса ипотеку выдавали почти все банки города), число сделок с использованием заемных средств выросло по сравнению с 2009 г. более чем существенно. За семь месяцев таких договоров было заключено почти на 80 % больше, чем в аналогичный период прошлого года. Можно констатировать, что ипотечные продукты стали сегодня одним из основных регуляторов спроса на рынке, что стало одной из причин стабилизации ситуации и остановке падения цен на жилье.
Правда, к росту цен активизация спроса пока также не приводит. Стоимость жилья не меняется уже с августа прошлого года, когда после кризиса она опустилась до отметки чуть выше 53 000 руб./кв. м. Сегодня средний по городу показатель остается на том же уровне. На 16 августа 2010 г. средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир в Екатеринбурге составляла 53 066 руб.
Росту ценовых показателей при высокой активности рынка препятствует в первую очередь большой объем предложения, который дает относительно широкую возможность выбора покупателям и сохраняет соотношение спроса и предложения в «равновесном» состоянии. Сегодня только в Базе данных УПН на продажу через агентства недвижимости выставлено около 8500 квартир в Екатеринбурге, тогда как в начале года их было на 7 % меньше.
Таким образом, стоимость жилья в городе остается сегодня на том же уровне что и год назад. Безусловно, по отдельным качественным и территориальным сегментам изменения были не совсем идентичны. Так, например, стоимость жилья в Центре города продолжала снижаться до июня текущего года, когда в других районах этот процесс уже остановился. Правда корректировка эта не была существенной – не более 2 %. Однако в последние 2 месяца ситуация несколько изменилась – стоимость квартир в этом районе несколько выросла, что «вывело» средний показатель по нему на уровень начала года – 72 097 руб./кв. м.
В четвертом ценовом поясе, напротив – до весны ценовые показатели оставались неизменными, однако затем стали показывать тенденцию к снижению. По сравнению с уровнем начала года эта корректировка составила 1,5 %, а относительно весенних показателей – 3 %. Сегодня средняя цена предложения на квартиры в этих отдаленных районах составляет 38 751 руб./кв. м.
В отдельных жилых районах корректировки сегодня также несущественны. В подавляющем большинстве случаев они не превышают +/- 1 %. Исключение составляют несколько районов – Пионерский, Уктус, Елизавет, Юго-Западный, Кольцово – где средние показатели с начала года опустились на 2-3 %. Самое заметное снижение за семь с половиной месяцев отмечено в Парковом, однако оно вызвано не фактическим «удешевлением» жилья в районе, а тем, что на продажу здесь выставляется мало объектов, что влияет на расчет средних показателей.
Если рассматривать квартиры различной площади, то ситуация здесь также мало меняется. С начала года двух- трех- и четырехкомнатные квартиры изменились в цене менее чем на 0,5 %. Чуть большая корректировка в сегменте однокомнатных. С начала года их стоимость подросла на 1,5 %, что также нельзя назвать существенным изменением.
В различных качественных группах объектов практически никакой динамики в этом году также не наблюдалось. Не смотря на разное значение средних показателей, их динамики по сегментам была практически синхронной. Изменения не превысили 1 % и остаются в настоящий момент стабильными.
На первичном рынке ситуация также начинает выправляться. Застройщики отмечают увеличение числа сделок по сравнению с прошлым годом, что способствует росту строительной активности, а также стабилизации цен. На протяжении уже десяти месяцев стоимость строящихся квартир колеблется около 48 000 – 49 000 руб./кв. м.
Если говорить о прогнозе и ближайших перспективах рынка, то, вероятнее всего, этот год существенных изменений уже не принесет. Ситуация будет развиваться в рамках текущих тенденций, то есть цены будут оставаться стабильными, активность покупателей сохранится на высоком уровне, а объем предложения будет оставаться высоким. Во всяком случае сегодня предпосылок для падения рынка, впрочем как и для его скорого роста, сегодня не наблюдается.
Цены на вторичном рынке жилья Екатеринбурга на 16.08.2010 г.
