Вслед за стабилизацией рынка жилья, аналогичные тенденции наметились и на рынке коммерческой недвижимости. Снижения цен и арендных ставок здесь уже практически не наблюдается, объемы вакантных площадей в большинстве сегментов сокращаются. Можно говорить о том, что острые кризисные явления уже преодолены, однако выход из кризиса будет затяжным и динамичного роста рынка можно ждать еще не скоро.
Одной из основных тенденций последних месяцев стало сокращение объема вакантных площадей на рынке офисов. После того, как в начале прошлого года из-за неблагополучной экономической ситуации спрос на аренду в бизнес-центрах упал, в сегменте резко начало расти число незанятых помещений. В значительной степени на это повлиял и активный ввод новых объектов. В результате объем вакантных площадей в классе В составил 22 %, что безусловно отразилось на уровне ставок. Для того чтобы в кратчайший срок заполнить площади арендаторами, собственники новых бизнес-центров оказались вынуждены выходить на рынок с минимальными ценами. Откровенный демпинг привел к тому, что с одной стороны наполнение объектов удалось осуществить достаточно быстро, с другой – заниженные ставки оказали влияние на весь рынок, и в итоге «просесть» пришлось всем его участникам.
Сегодня, не смотря на то, что физические объемы рынка по-прежнему продолжают расти (за последние три квартала было введено около 36 000 кв. м офисов класса В), наполняемость объектов растет. Вакантные площади с данном сегменте составляют около 17 %, а в классе А они сократились до 9 %.
Такие изменения конъюнктуры рынка, безусловно, повлияли и на динамику арендных ставок. Если в прошлом году она демонстрировала лишь отрицательные результаты, то в течение последних трех кварталов показатели стабилизировались, а в отдельных сегментах даже наметился незначительный рост. Так, например, аренда офисов класса С подорожала с декабря прошлого года на 3 % и находится сегодня на уровне 620 руб./кв. м/мес. Безусловно, такой рост показателя нельзя назвать значительным, однако после стремительного прошлогоднего падения рынка текущие данные внушают определенный оптимизм.
В наиболее массовом качественном сегменте рынка – классе В – в этот период изменений ценовых характеристик практически не происходило. Уровень ставок аренды в Центре и районах первого пояса (как и в среднем по городу) с начала года не менялся. Некоторые колебания, безусловно, отмечались, однако они были вызваны по большей части переменами в структуре предложения. Сегодня средняя ставка аренды в Екатеринбурге на площади данного качественного уровня составляет около 760 руб./кв. м/мес. В Центре этот показатель по понятным причинам несколько выше – около 820 руб./кв. м/мес. В районах первого пояса он не превышает 630 руб./кв. м/мес. За пределами данных территорий качественных офисов практически нет.
На рынке торговой недвижимости ситуация также остается стабильной. Не смотря на то, что по отдельным объектам арендные ставки продолжают корректироваться, средние показатели не снижаются в течение уже четырех кварталов. И это не смотря на то, что за этот период на рынок был выведен огромный объем новых площадей, – более 150 000 кв. м – большая часть из которых поступила на рынок аренды. Наполнение этих торговых центров проходило относительно быстро и сегодня, по данным управляющих компаний, уровень вакантных площадей в среднем по городу не превышает 4-5 %. Стоит отметить, что в конце 2009 г. этот показатель превышал 10 %, что говорит о заметном росте спроса на торговые площади.
Данный факт подтверждается и динамикой ценовых показателей. С начала года средний уровень арендной ставки в торговых центрах Екатеринбурга вырос на 6 %. Тем не менее, ему еще далеко до докризисного уровня. По сравнению с пиковыми показателями двухлетней давности, ставки аренды сегодня на 20 % ниже. Тем не менее, большинство участников рынка отмечают возрастающий интерес ритейлеров, что о близком восстановлении рынка.
Несмотря на все описанные выше положительные тенденции, интенсивного роста рынка коммерческой недвижимости стоит ожидать не раньше второй половины следующего года. На рынке торговых центров положительная динамика, вероятно обозначится чуть раньше, однако она не будет высокой. В ближайшие два-три квартала ситуация будет оставаться стабильной. Отрицательные корректировки вероятны только по отдельным объектам, собственники которых будут оптимизировать ценовую политику. В любом случае, серьезные изменения на рынке наступят только после преодоления последствий кризиса в экономике не только города и региона, но и страны целом.
Подробные исследования рынков торговой и офисной недвижимости, где анализируется текущий этап их развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы можно приобрести в аналитическом отделе УПН
