|
Первая половина текущего года ознаменовалась заметным ростом строительной активности, которая частично была связана со стабильным спросом на квартиры в строящихся домах, частично – с наступлением летнего строительного сезона. Работы на большинстве площадок возобновились, их темпы выросли. В городе вновь стали появляться новые проекты, что в предыдущие два года было явлением крайне редким. Сегодня можно с уверенностью говорить, что экономическая ситуация в целом улучшилась и на рынок жилья вернулся отложенный спрос, благодаря чему финансирование в отрасли стало более стабильным.
 Первые предпосылки оздоровления ситуации появились еще в середине прошлого года. Тогда покупатели стали активнее интересоваться жильем в новостройках. Продажи у застройщиков постепенно выросли, благодаря чему стало возможным наладить финансирование текущих проектов. Постепенно число «замороженных» площадок снизилось, и сегодня их доля не превышает 12 %, тогда как в середине 2009 года она составляла более 50 %.
Общий объем жилья, находящегося на разных стадиях строительства в Екатеринбурге, по итогам второго квартала этого года составил более 1650 тыс. кв. м, что несколько больше показателей начала года, когда значительная часть домов была сдана в эксплуатацию. Рост показателя стал возможным благодаря активизации нового строительства. С конца 2008 до первой половины 2010 года девелоперы практически не выходили на рынок с новыми проектами. Сегодня ситуация изменилась – в городе появляется все больше площадок, на которых весьма активно начинаются строительные работы. Однако, не смотря на это, текущие темпы вывода новых объектов недостаточны для возвращения отрасли к докризисным показателям. Большинство застройщиков по-прежнему концентрируют свои усилия на завершении строительства объектов, которые находятся в высокой стадии готовности и только после этого приступают к работам на новых площадках. По-факту строительные работы ведутся даже в некоторых домах, которые «на бумаге» были сданы в эксплуатацию в 2010 году. В результате итогом развития текущей ситуации станет снижение объемов строительства и ввода жилья в 2011-2012 гг. Это, безусловно, скажется на объеме предложения, который в ближайшей перспективе на рынке будет заметно снижаться.
 При дальнейшем формировании положительного тренда в экономике страны и региона будут созданы предпосылки для более массового выхода на рынок потенциальных покупателей. В этом случае можно будет говорить о возврате к дефицитному рынку и ажиотажному характеру его развития. Однако в отличие от предыдущих периодов, рынок жилья в настоящий момент очень чувствителен к уровню цен и их значительный рост в короткий промежуток времени может также быстро вернуть его в состояние стагнации. В этом заключается серьезный риск для всей индустрии, опасность снижения активности и объемов продаж.
Еще одной проблемой, способной повлиять на снижение объемных показателей рынка является дефицит земельных ресурсов. В последние годы, из-за падения спроса со стороны девелоперов, администрация города выставляла на торги все меньше земель под строительство многоквартирных домов. Поэтому сегодня многие участники рынка прогнозируют, что в ближайшие год-два застройщиков ожидает серьезный дефицит земельных ресурсов.
Таким образом, можно говорить о том, что в ближайшей перспективе одной из основных тенденций первичного рынка жилья может стать серьезный дефицит предложения. Уже сегодня на отдельных локальных территориях выбор у покупателей заметно ограничен. Ощущается как недостаток жилых проектов и их качественного разнообразия, так и свободного предложения в строящихся домах. Во многих объектах доля не реализованного жилья минимальна, а в отдельных – все квартиры проданы. Это позволяет многим продавцам повышать цены даже на начальных этапах строительства. Пока это еще слабо отражается в масштабах всего рынка, но заметно влияет на ситуацию на отдельных территориях.
Характеризуя ценовые показатели рынка можно отметить, что, начиная с 2010 года, цены на рынке жилья Екатеринбурга стабилизировались, а по отдельным сегментам был отмечен их незначительный рост. В первой половине текущего года тенденция плавного повышения цен сохранилась. За шесть месяцев динамика на первичном рынке превысила +6 %, а средний показатель поднялся до уровня 52 200 руб./кв. м.
Что касается вторичного рынка, то здесь темпы роста цен аналогичны. На конец июля средняя цена предложения в Екатеринбурге составляла 58 765 руб./кв. м, что на 6 % выше уровня начала года. Сдерживающими рост цен факторами остаются стабильный и высокий объем предложения на вторичном рынке и присутствие в сегменте новостроек крупных проектов. Речь идет, в том числе, о проекте «Академический» с большим предложением готовых квартир. Правда высокая степень локализации данного предложения не позволяет ему в полной мере влиять на весь рынок Екатеринбурга.
Возвращаясь к перспективам, необходимо отметить, что именно на первичном рынке жилья в ближайший год наиболее вероятен рост цен. Причиной этому будет служить уже отмеченное сокращение объема предложения и числа строящихся объектов, протекающей на фоне высоких объемов продаж. В результате в скором времени может возникнуть ситуация дефицита. Рост цен на новостройки, безусловно, «потянет» за собой цены на вторичном рынке, в основном в качественных сегментах.
Сдерживающим рост цен фактором в текущих условиях может выступить лишь увеличение объемов строительства. Но этот процесс происходит очень медленно, в силу ряда локальных проблем с земельными участками и общей инерционностью строительного процесса. Именно недостаток предложения может стать основной причиной роста цен в текущем году.
|
