АНАЛИТИКА

Рынок жилья
В прошедшем году на рынке жилья превалировали две основные тенденции. Во-первых, это активизация строительной отрасли и постепенное наращивание объемов строительства. Однако даже на фоне стабильно высокого спроса на новостройки, динамика этого процесса оставалась скромной. В течение года многие застройщики переходили к реализации новых проектов, которые поступили на рынок, ускоряли темпы работ. Однако в настоящий момент можно говорить лишь о замещении, а не о наращивании общих объемов.

В результате, объем жилья, находящийся на разных стадиях строительства в Екатеринбурге по состоянию на 4 кв. 2011 г. вырос до 1780 тыс. кв. м. Он по-прежнему находится на более низких уровнях, чем, например, в 2008 г., когда в городе возводилось около 2,5 млн. кв. м. Правда надо уточнить, что объем «замороженного» жилья в последнее время существенно снизился и составил 138 тыс. кв. м, что является минимальным за последние годы показателем.

В январе администрация города опубликовала данные, по которым в 2011 г. было введено в эксплуатацию 1 050 тыс. кв. м жилья. Как и в предыдущий год, высокого показателя удалось достичь за счет ввода в эксплуатацию «с замечаниями». «Политическая задача» по вводу более 1 млн. кв. м была выполнена. Однако темпы вывода на рынок новых объектов по-прежнему не отвечают текущим его потребностям. На местном уровне можно говорить о стабильно высоком объеме спроса на фоне ограниченного предложения.

Второй тенденцией уходящего года стала рекордно высокая активность покупателей, которая наблюдалась на фоне сдержанного роста цен. На вторичном рынке были «побиты исторические рекорды» по количеству сделок купли-продажи. По данным Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, за одиннадцать месяцев текущего года в городе было зарегистрировано на 30 % сделок больше, чем за аналогичный период прошлого года. Мало того, эти показатели оказались на 20 % выше, чем в ажиотажном 2006-м году.

В то же время по итогам года рост цен не был столь существенным, как пять лет назад. Динамика среднего по городу показателя составила + 15,2 % на вторичном рынке и около +10 % на первичном. На конец декабря средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу в Екатеринбурге, составила на «вторичке» 63 800 руб., а на «первичке» 54 100 руб. Эти цифры вплотную приблизились к докризисной отметке осени 2008 года.

Невысокая динамика стоимости жилья при столь активном рынке объясняется в первую очередь существенным объемом предложения на вторичном рынке, который наблюдался в течение года и оказывал сдерживающее влияние на рост цен. Правда, уже с мая количество выставляемых на продажу квартир начало сокращаться. По Базе данных УПН число объектов за это время снизилось с 7500 до 5500, то есть на –28 %. Это привело к некоторому увеличению темпов роста цен, который, тем не менее, не приобрел ажиотажного характера. Для примера: в 2006 году через агентства недвижимости в городе предлагалось на продажу только 3000 квартир.

 Изменение средней цены предложения 1 кв. м общей площади на вторичном рынке жилья

Средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке жилья в зависимости от количества комнат

Средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке жилья в зависимости от типа домов

Средняя цена предложения 1 кв. м на первичном рынке жилья

Торговая недвижимость
На рынке торговой недвижимости также отмечался рост строительной активности. Правда, он был весьма специфическим. Объемы ввода площадей оказались самыми низкими за последние семь лет, что стало следствием низкой активности строителей в предыдущие годы. В то же время в городе стали появляться новые площадки, чего практически не наблюдалось в предыдущие 2-3 года. Если в конце 2010 года возводилось только 8 объектов с объемом площадей менее 150 тыс. кв. м, то сегодня это 15 торговых центров, площади которых составляют уже около 300 тыс. кв. м. При этом темпы ведения работ на большинстве новых строек можно назвать высокими, а на старых объектах, начатых еще до кризиса, строительство ведется вяло.

Активизации девелоперов предшествовал рост спроса, благодаря которому в течение прошедшего года количество вакантных площадей в ТЦ сокращалось с 5,3 % (в конце 2010 г.) до 1,4 %. Наибольший их объем не занятых площадок расположен в объектах, которые в последние годы испытывают определенные трудности с привлечение покупателей или ведут реконструкцию. В наиболее успешных объектах, напротив, заявляют о формировании списка ожидания.
Во второй половине года наметилась тенденция к росту ставок аренды в торговых центрах. По сравнению с началом года динамика составила +3%. Средний показатель по городу – 2360 руб./кв. м/мес. Это по-прежнему на –20 % ниже пикового показателя, который отмечался в 3 кв. 2008 г. и на +9 % выше, чем в 3 кв. 2009 г., когда на рынке наблюдался «максимальный спад».

В течение следующих шести месяцев уровень ставок в большинстве объектов, вероятнее всего, будет оставаться стабильным. При этом, положительная динамика ценовых показателей в целом по рынку будет незначительной. Коррекция в сторону снижения в этот период мало вероятна.

Офисная недвижимость

В этом сегменте на протяжении всего 2011 года также наблюдалась устойчивая тенденция постепенного снижения уровня вакантных площадей. Так в классе В к третьему кварталу он опустился до 13 % (максимальное значение фиксировалось в 2009 г. – 21 %). Однако в четвертом квартале показатель снова вырос до 22 %. Причиной этого стала активизация строительства и существенный рост объемов ввода.  Всего в текущем году было построено около 117 тыс. кв. м офисов в бизнес-центрах, что превышает суммарный объем предыдущих двух лет. Большинство этих объектов сегодня проходят стадию первичного наполнения, при этом основная часть вакантных площадей предлагается на рынке аренды.

Вместе с постепенным заполнением вакантных площадей, после прошедшего длительного периода стагнирующего рынка, собственники делали первые попытки повышения ставок аренды. Сегодня средние ставки на офисы класса В+ составляют около 1 240 руб./кв. м/мес., на офисы класса В – 850 руб./кв. м/мес., а на офисы класса С – 690 руб./кв. м/мес. Диапазон ставок в самом престижном классе А колеблется в пределах 1 400 – 1 500 руб./кв. м/мес.

 Арендные ставки в 2012 году, по всей вероятности, останутся стабильными. Объем площадей, выведенных на рынок в минувшем году, покрыл потребности 2011 и 2012 гг., исходя из существующих темпов поглощения, поэтому дефицита площадей мы не прогнозируем. Недостаток предложения может сформироваться на первичном рынке продажи, так как уже сегодня строящиеся проекты, где ведутся продажи – единичны.

Подробные аналитические отчеты по рынку недвижимости  Екатеринбурга, где анализируется текущий этап развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы развития можно приобрести в аналитическом отделе УПН:

Рынок жилья
Рынок загородной недвижимости
Рынок торговой недвижимости
Рынок офисов
Рынок земли

Информация предоставлена аналитическим отделом
Риэлтерского информационного центра УПН
тел.: (343) 367-67-60, 367-67-61
E-mail: ric@upn.ru, https://upn.ru/ric_analytics.htm