АНАЛИТИКА

Если 2011 год был для рынка коммерческой недвижимости периодом выхода из кризиса, то 2012-й можно назвать этапом стабилизации и возврата к «нормальному» функционированию. Не смотря на то, что развитие сегментов офисов, складов и торговых центров зачастую определяется разными факторами, основные тенденции на рынке в последнее время во многом совпадали.

Офисная недвижимость

После выхода из кризиса и преодоления основных его последствий, в 2011 году на рынке стала отмечаться высокая активность в сфере строительства офисной недвижимости. Большинство проектов были начаты еще до 2009 года, и в период стагнации оставались «замороженными». Возобновление работ стало возможным благодаря возврату на рынок кредитных ресурсов и стабилизации процесса финансирования. В 2012-м тенденция усилилась. За год было введено в эксплуатацию 122 тыс. кв. м современных офисных площадей, что превысило рекордные показатели 2011 года (около 117 тыс. кв. м). В результате качественный офисный фонд составляет сегодня около 40% от всех площадей в бизнес-центрах и офисных комплексах.

Особенностью текущего периода стало то, что среди объектов, сданных в прошедшем году, большинство – небольшие бизнес-центры, площадью до 10 тыс. кв. м. Такие проекты являются более "прогнозируемыми" и финансово-устойчивыми в текущих рыночных условиях. Причем наибольшим спросом у арендаторов пользуются здания класс В+, поэтому уровень вакантных площадей в них за последний год не превышал 10 %.

Что касается наиболее массового сегмента, – офисов класса В – то здесь дефицита пока не наблюдается. Тенденции конца 2011- начала 2012 гг. обеспечили вывод на рынок такого объема площадей, поглощение которых может затянуться до конца текущего года. Правда в ближайшей перспективе существенного пополнения в этом сегменте не ожидается, так что количество свододных метров постепенно будет сокращаться. Процесс этот несколько сдерживается из-за высокой степени территориальной концентрации этого объема в нескольких крупных бизнес-центрах.
Что касается ценовых показателей, то в 2011 году, после длительного периода стагнирующего рынка, собственники начали делать первые попытки повышения ставок аренды. В 2012-ом процесс продолжился, причем в основном он был поддержан новыми объектами класса В, только выходящими на рынок. В результате динамика показателей за последние четыре квартала по различным сегментам варьировалась от +2 % до +23 %. Сегодня средние ставкиаренды на офисы класса В составляют около 1050 руб./кв. м/мес. В классе В+ стоимость аренды заметно выше –  1 260 руб./кв. м/мес. Диапазон ставок в самом престижном классе А колеблется в пределах 1 300 – 1 500 руб./кв. м/мес.

Торговая недвижимость

По итогам 2012 года, объемы ввода на рынке торговой недвижимости также оказались рекордными. В течение двенадцати месяцев рынок пополнился на 131,5 тыс. кв. м, то есть вырос на 13 %. Наибольший объем пришелся на четвертый квартал. В эксплуатацию было запущено сразу шесть новых объектов, что составило около 101 тыс. кв. м торговых площадей. В результате к концу 2012 г. в городе действует 61 крупный торговый объект (с торговой площадью более 5 000 кв. м), а общий объем этого рынка составляет 864 тыс. кв. м.

Активное пополнение рынка новыми торговыми центрами, наблюдавшееся в последние четыре года, привело к его существенной трансформации. За это время объемы площадей увеличились более чем на 60 %. Появились новые операторы и форматы торговли, выросла конкуренция, изменилась структура покупательских потоков. В этих условиях многие объекты микрорайонного класса потеряли свое первоначальное значение для рынка, даже в рамках отдельных локальных территорий. В особенности это касается торговых центров, лишенных какой-либо четкой концепции.

Активизации девелоперов предшествовал рост спроса, благодаря которому в течение прошедших двух лет количество вакантных площадей в ТЦ сокращалось, даже не смотря на появление новых объектов, имеющих низкое заполнение. Заметный объем не занятых помещений по-прежнему остается лишь в объектах, испытывающих трудности с привлечение покупателей или ведущих реконструкцию. В наиболее успешных торговых центрах, напротив, свободных помещений нет, и управляющие компании заявляют о формировании списка ожидания.

Тенденция к росту ставок аренды на рынке торговой недвижимости наметилась еще в середине 2011 года. Причем темпы процесса в конце 2012-го стали нарастать. В результате за двенадцать месяцев стомость аренды в торговых центрах выросла в среднем по городу на +19 %. Только за последний квартал прирост составил около +9 %. Таким образом можно констатировать, что уровень ставок на рынке торговой недвижимости в городе вышел на докризисный уровень. В отдельных объектах цены сегодня уже превышают докризисные. Средний показатель по городу составляет сейчас 2 830 руб./кв. м/мес. Не последнюю роль в ускорении темпов роста сыграло изменение структуры рынка, а именно – появление новых объектов, ставки аренды в которых выше среднего уровня.

Складская недвижимость

На рынке складов в прошедшем году также преобладали положительные тенденции. Повышение доходности в сегменте и доступности кредитных ресурсов привели к росту интенсивности строительства, и как результат – к увеличению объемов ввода, которые вышли на сопоставимый с «докризисным» уровень. В течение 2012 года в Екатеринбурге и городах-спутниках было введено 121 тыс. кв. м современных складов класса А и В, что позволило нарастить общий объем рынка до 1,7 млн. кв. м.
В отличие от рынка офисов, на рынке аренды складов высокие показатели ввода не привели к увеличению объемов вакантных площадей. Напротив – число свободных площадок сокращается, и сегодня их доля не превышает уровня 1,5-5 % в различных сегментах. Даже вновь построенные объекты выходят на рынок практически заполненными, так как договоры аренды на площади в них в большинстве случаев заключаются еще на стадии строительства.

В результате ставки аренды на рынке складов еще в начале 2012 года вышли на «докризисный» уровень.  С тех пор «планка» существенно не менялась. За год динамика не превысила +4 %. В группе складов класс А и В+ ставки аренды сегодня составляют в среднем 410 руб./кв. м/мес. (в том числе НДС, эксплуатационные и операционные расходы), в сегменте класса В – около 340 руб./кв. м/мес.  Склады низкого качества (класс С и D), где ставка аренды колеблется от 150 руб./кв. м/мес. за неотапливаемые до 270 руб./кв. м/мес. за отапливаемые помещения, хоть и не вышли по цене на уровень 2008 г., но также демонстрировали последние два с половиной года заметный рост. Всего за этот период динамика показателей по различным сегментам составил от +35 % до +50 %. Существенное повышение ставок в текущем году также маловероятно. Цены будут сдерживаться благодаря росту объема рынка и перспективам ввода новых объектов.

Подробные аналитические отчеты по рынку коммерческой недвижимости Екатеринбурга, где анализируется текущий этап развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы развития можно приобрести в аналитическом отделе УПН. 
Михаил Хорьков, Аналитический отдел
Риэлтерского информационного центра УПН
тел.: (343) 367-67-60, 367-67-61
E-mail: ric@upn.ru, https://upn.ru/ric_analytics.htm