Одной из тенденций, определяющих ситуацию на рынке жилья в настоящий момент, стало изменение поведения покупателей, и как следствие – изменение структуры спроса. К такому выводу пришли специалисты аналитического отдела Уральской палаты недвижимости при работе над аналитическим отчетом «Рынок жилья Екатеринбурга». Заключается эта метаморфоза в том, что игроки ведут себя более спокойно, чем в прошлом году, высокий объем предложения позволяет большинству покупателей занимать выжидательную позицию и не торопиться с выбором. Их действия можно определить, как поиск максимально качественного объекта за наиболее приемлемую цену.
И действительно, если в условиях перегретого рынка 2006 года главной задачей было
УСПЕТЬ купить хоть какую-то квартиру (причем, ее потребительские характеристики играли в этой гонке далеко не первую роль), то сейчас люди предпочитают потратить время на то, чтобы
ВЫБРАТЬ наиболее подходящий вариант. Тем более, что выбирать есть из чего – за последние двенадцать месяцев число выставленных на продажу по базе данных УПН квартир увеличилось почти в 3,5 раза. И хотя сегодня этот показатель уже стабилизировался и не растет такими гигантскими скачками как в начале года, объем предложения на рынке вполне достаточный, чтобы, если не качественно, то количественно удовлетворить текущий спрос.
В результате сроки экспозиции объектов выросли за последние полгода в 3 раза, рост цен в городе остановился, а их корректировка за последние пять месяце составила около –2%. На 28 августа средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир составила 65769 рублей.
В наибольшей степени изменение поведения покупателей повлияло на ценовые характеристики наименее ликвидных групп объектов, в том числе и на комнаты и квартиры в отдаленных районах. Если Центр, всегда отличавшийся наибольшей ценой и повышенным спросом, сегодня по-прежнему продолжает «расти», то в районах четвертого ценового пояса наблюдается совершенно противоположная картина. Стоимость жилья здесь снижается наиболее высокими по сравнению с другими территориями темпами, и уже оказалась на 2% ниже, чем это фиксировалось в начале года. Районы первого, второго и третьего поясов также ухудшают свои ценовые показатели, однако не столь быстро и пока не достигли уровня декабря прошлого года.
Другой категорией объектов, подвергшихся наибольшей корректировке, оказались «хрущевки», «брежневки» и «пентагоны». В прошлом году, благодаря своей относительно невысокой цене, они были лидерами роста. Однако сегодня, когда покупатели стараются приобретать жилье более высокого качества и имеют при этом возможность торговаться, эти типы квартир показывают исключительную отрицательную динамику. За последние пять месяцев их стоимость уменьшилась в среднем на 4-4,5% и продолжает снижаться. Стоимость полнометражных квартир и квартир улучшенной планировки за этот же период также заметно упала – сегодня она на 1-2% ниже, чем в марте. При этом квартиры в домах современной постройки продолжают расти в цене.
Стоит отметить и еще одну особенность текущей ситуации – повышенный интерес со стороны покупателей к квартирам больших площадей. Если в 2006 году наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры, то сегодня лидерами по этому показателю оказываются объекты с числом комнат от четырех и более. Именно они показывают наибольшую динамику роста цены – 13% с начала года. При этом стоимость однокомнатных квартир в конце августа оказалась на том же уровне, что и в конце 2006 года, то есть снизилась за пять последних месяцев (с момента когда фиксировалась наивысшая цена) на 4%. «Двушки» за тот же период подешевели на 3%, а «трешки» – на 1,5%. В целом, такая ситуация говорит о росте интереса со стороны покупателей к наиболее дорогим и качественным сегментам жилья – большим квартирам и новостройкам.
Эта тенденция подтверждается и данными по числу совершенных сделок, в которых доля квартир больших площадей в последние месяцы постоянно растет.
Тем не менее, не смотря на то, что снижение цен предложения наблюдается сегодня практически по всем сегментам вторичного рынка жилья, никаких факторов, способных привести к значительному падению активности рынка, а тем более к его обвалу, сегодня нет. Напротив, по данным Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области в последние месяцы фиксируется постепенное увеличение количества сделок купли-продажи. Существенную поддержку рынку в этом отношении оказывают те, кто приобретает жилье при помощи ипотечного кредитования. Их доля не снизилась по сравнению с 2006 г. и находится на уровне 25-28% от общего числа покупателей.
Цены на вторичном рынке жилья Екатеринбурга на 28.08.2007 г.
|
|
По городу
|
Центр
|
1 Пояс
|
2 Пояс
|
3 Пояс
|
4 Пояс
|
|
Цена 1 м2 , руб.
|
65769
|
81086
|
69348
|
59955
|
57523
|
51296
|
|
Изменение с начала года, %
|
3,96
|
12,14
|
4,21
|
1,51
|
3,14
|
-2,64
|
|
|
Хрущевки
|
Спецпроект
|
Пентагон
|
П/метражные
|
Ул. планировки
|
Брежневки
|
|
Цена 1 м2 , руб.
|
63124
|
72018
|
62750
|
60831
|
66663
|
63287
|
|
Изменение с начала года, %
|
-1,95
|
12,41
|
2,76
|
6,72
|
3,32
|
-0,16
|
|
|
1-комнатные
|
2-комнатные
|
3-комнатные
|
4-комнатные
|
|
Цена 1 м2 , руб.
|
70079
|
64505
|
64276
|
67342
|
|
Изменение с начала года, %
|
-0,24
|
2,06
|
5,19
|
13,01
|
Подробное исследование первичного и вторичного рынка жилья, где анализируется текущий этап его развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы на ближайшие годы, можно приобрести в аналитическом отделе УПН.
