Тенденция к снижению объема предложения, которая проявлялась в конце прошлого года и начале текущего, ощущается на рынке все сильнее. С 01 января число квартир, выставленных агентствами недвижимости в базе данных УПН, сократилось на 7%. Тем не менее, предложения на рынке пока достаточно, чтоб удовлетворить текущий спрос. Поэтому ожидать оживления рынка стоит только во второй половине года.
Снижение объема предложения происходит неравномерно в зависимости от сегментов. Так в последние месяцы все меньше выставлялось на продажу небольших – однокомнатных и двухкомнатных – квартир, тогда как число объектов с тремя и более комнатами продолжало расти.
Таким образом, с рынка вымываются в основном наиболее ликвидные, пользующиеся неизменно высоким спросом объекты. Если эта тенденция сохранится еще некоторое время, то на рынке может возникнуть дефицит в самом популярном у покупателей сегменте. Результатом такого развития событий станет переход рынка от стабильного состояния к периоду постепенного роста цен.
Тем не менее, пока объем предложения достаточно высокий и в полной мере способен удовлетворить текущий спрос, если не качественно, то количественно. Поэтому ситуацию на рынке сегодня определяют в основном покупатели. Сделки проходят чаще всего с дисконтом, который в отдельных случаях может достигать 5%, а цены предложения постепенно снижаются до уровня текущего «торга».
Если рассматривать различные типы квартир, то наиболее заметная тенденция последних полутора лет – это ускоренное, по сравнению с другими типами, удешевление «хрущевок» и «брежневок». Они были необоснованно переоценены во время ажиотажа 2006 года и затем стали активно терять в стоимости. За последние шестнадцать месяцев они подешевели на 9%. Причем корректировка наблюдалось в основном во второй половине 2007 года. Сегодня цена на эти объекты стабилизировалась.
Заметно снизилась за этот период и стоимость «пентагонов» и квартир улучшенной планировки. Они потеряли 8% и 7% соответственно. Правда в этих сегментах корректировка цен по-прежнему продолжается.
Единственный тип жилья, который до сих пор не потерял в стоимости, «спецпроекты». Современные новостройки пользуются высоким спросом у покупателей, кроме того, большинство из них расположены в Центре и приближенных к нему районах, что так же отражается на динамике их ценовых показателей. Не смотря на общее движение рынка «вниз», эти квартиры за последние полтора года подорожали на 3%, что заметно выделяет их на общем фоне.
Наиболее стабильные «результаты» у «полнометражек» или как их еще называют – «сталинок». Цены на эти дома, постройки первой половины прошлого века, в течение восемнадцати месяцев практически не менялись. По сравнению с декабрем 2006 года их стоимость снизилась лишь на 2%.
Что касается территориальной структуры рынка, то в различных жилых районах с начала года рост стоимости квартир наблюдался только на ВИЗе. Цены здесь выросли на 4%. Показатели других районов либо не изменились, либо снизились относительно уровня на котором они были в январе. На «нулевой» отметке (изменение не превысило 1%) остались Эльмаш, Синие Камни, Автовокзал, Пионерский, Уралмаш, Центр и Старая Сортировка. Наибольшие показатели корректировки оказались в районах Парковый, Шарташский рынок (они подешевели на 5%), Кольцово (минус 6%) и Елизавет (с начала года падение составило 7%).
Относительно прогноза ситуации на вторичном рынке можно отметить, что в ближайшие месяцы она будет оставаться достаточно стабильной. Предложение сохранится на высоком уровне, хотя и будет постепенно снижаться. Наиболее заметно это скажется на сегменте небольших – однокомнатных и двухкомнатных – квартир. Цены до конца года будут вести себя стабильно – переоценка отдельных категорий жилья в ближайшие месяц-два продолжится, то есть по некоторым сегментам будет наблюдаться рост ценовых показателей, по другим их снижение. В третьем квартале оживление рынка приведет к активизации покупателей и увеличению числа сделок купли-продажи. Цены предложения на объекты наиболее востребованных сегментов начнут повышаться.
