Наверное одним из наиболее значимых событий на рынке коммерческой недвижимости в текущем году можно назвать ввод в эксплуатацию сразу нескольких бизнес-центров нового качественного уровня. В течение последних десяти лет офисный фонд города пополнялся только объектами класса «В» и встроено-пристроенными площадями в жилых домах. В этом году начали функционировать сразу три бизнес-центра класса «А», что свидетельствует о начале нового этапа качественного развития рынка.
До последнего времени в городе функционировал лишь один бизнес-центр, который можно было отнести к классу «А» – «Центр международной торговли Екатеринбурга» (WTCE). Построенный в 1998 г., он в течение десяти лет занимал монопольное положение в своем сегменте. Учитывая то, что его площадь невелика (2500 кв. м, расположенных в одном здании с «Атриум Палас отелем»), можно было говорить о том, что дефицит подобных объектов сохранялся на достаточно высоком уровне.
Сегодня ситуация меняется. В течение второго и третьего кварталов были сданы три административных объекта, которые в полной мере можно отнести к классу «А». Это бизнес-центры «Сенат», «Палладиум» (девелопер – ГК RED) и «Парус» (девелопер – Корпорация «Маяк»). Их появление создаст минимальное конкурентное поле в сегменте. Кроме того, в городе ведется строительство еще ряда объектов, которые после запуска в эксплуатацию смогут претендовать на принадлежность самому высокому качественному уровню. В перспективе это приведет к снижению арендных ставок в данной группе. Тем более что прирастать сегмент будет в основном за счет масштабных проектов, реализация которых намечена на ближайшие годы – Екатеринбург-Сити, Стражи Урала и т.д.
По подсчетам, проведенным специалистами аналитического отдела Уральской палаты недвижимости в ходе работы над аналитическим отчетом «Рынок офисов Екатеринбурга, итоги III кв. 2008 г.», объем офисных площадей объектов класса «А» сегодня в Екатеринбурге достиг отметки 42000 кв. м. Средняя ставка аренды здесь составляет 2025 руб. за один квадратный метр в месяц (включая НДС и операционные расходы). Для сравнения в самом востребованном классе «В» средняя цена аренды почти в два раза ниже – около 1200 руб./кв. м/мес. При этом общий объем таких площадей в последние годы растет весьма высокими темпами. С января в эксплуатацию были введены десять объектов, офисы в которых составляют около 43000 кв. м. На сегодняшний день общий объем рынка качественных офисов (включая классы «А» и «В») достиг 380 000 кв. м. До конца года планируется сдать еще около 120 000 кв. м, однако по факту эта цифра, скорее всего, будет серьезно скорректирована в сторону снижения.
Наибольшие изменения в за последние два квартала произошли в структуре рынка аренды качественных площадей. Доля класса «А» до недавнего времени здесь составляла менее 3%. В связи с вводом новых объектов она выросла до 28%, то есть сегодня уже почти треть площадей, предлагаемых к аренде расположении в новых бизнес-центрах высокого качественного уровня.
Что касается вторичного рынка офисов, где присутствуют в основном объекты низкого качества и встроено-пристроенные помещения, то с начала года здесь наблюдалась понижающая корректировка цен предложения, однако в апреле ситуация выровнялась и показатели снова начали расти. Стоит отметить, что положительная динамика сохраняется в основном за счет интереса покупателей к встроено-пристроенным помещениям – в основном это переведенные квартиры в жилых домах. Такие объекты, расположенные на оживленных улицах и имеющие отдельную, привлекающую посетителей входную группу, традиционно пользуются высоким спросом у клиентоориентированных компаний – банков, страховых, риэлторских, туристических и других фирм. При этом на рынке офисов класса «С» и «D» в последнее время наблюдается снижение интереса покупателей. Увеличение предложения и возможность выбора в рамках более качественных групп, в том числе и на первичном рынке, а также увеличение предложения по аренде площадей в современных бизнес-центрах привели к тому, что спрос на помещения в таких административных зданиях снизился. Исключение составляет Центр города, где коммерческая недвижимость пользуется традиционно высоким спросом, зачастую, вне зависимости от качества предлагаемого объекта.
Основной тенденцией на рынке офисов в ближайшие годы станет его качественная и ценовая дифференциация. С выходом новых бизнес-центров, с увеличением предложения на первичном рынке встроено-пристроенных помещений, интерес к объектам более низкого качества будет постепенно теряться. Уже сегодня наблюдаются предпосылки к насыщению рынка в сегментах офисных площадей класса «С» и «D», находящихся в нецентральных районах. В центре города, где расположена большая часть таких административных центров, ситуация также будет близка к насыщению. Аналогичные тенденции намечаются и в сегменте офисов класса «В» «образца 2003-2006 гг.», которые отличаются большим числом собственников, малоэффективной системой управления и по своим качественным характеристикам уже не отвечают современным требованиям.
В октябре 2008 г. Аналитический отдел Уральской палаты недвижимости выпускает ежеквартальный аналитический отчет «Рынок офисов Екатеринбурга, итоги III кв. 2008». По вопросам преиобретения обращаться:
